איך מאתרים דירות נטושות? מה לא עושים כשמנסים לאתר דירה נטושות בישראל? מהי הסיבה שהן עומדות ריקות? כמה דירות נטושות יש בישראל? ובאיזו עיר יש הכי הרבה דירות ריקות בישראל? במדריך הבא תקבלו תשובות לכל השאלות האלו אבל לפני הכל בואו נתחיל בכלל בלהבין מהי דירה נטושה.
דירה נטושה היא דירה שעומדת ריקה ואף אחד לא גר בה במשך תקופה ארוכה. דירות נטושות בישראל נקראות גם דירות מתחת למחיר השוק משום שבמקרים רבים בעבודה נכונה ניתן לקנות אותן במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק. הדירות הללו לא מאוכלסות מסיבות רבות, בואו נבין את העיקריות שבהן.
מהן הסיבות לאי אכלוס הדירות הנטושות?
חלק מהדירות הנטושות הן דירות נופש שנקנו ע"י אנשים עשירים מחו"ל או כאלו שרוצים שתהיה להם דירה שנייה שיוכלו מדי פעם להיות בה. חלק מהדירות הן פשוט הרוסות או שנטשו אותן ואטמו אותן. דיירים מסויימים נפטרו או עברו לבתי אבות/דיור מוגן, מוסדות גריאטריים, מריבות על ירושה, סירובי גט, הורים שעוברים ליד בתי חולים לטפל בילדיהם ויש כמובן דירות שבתהליכי בנייה או בתהליכי שיפוצים או כאלו שעדיין לא נכנסו אליהם דיירים.
הגורמים לכך שמספר משמעותי של דירות למגורים עומד ריק מגוונים, ומשקפים מצבים שונים שבהם דירה אינה מאוכלסת באופן קבוע. על פי דו"חות רשמיים של הלמ"ס, הסיבות העיקריות לאי-איכלוס הדירות מתחלקות לקטגוריות הבאות (נתוני 2019 כמדגם מייצג).
- דירה פנויה בהמתנה לדייר חדש – כ־34.5% מהדירות הריקות (דירות שהתפנו וממתינות לאכלוס מחדש, ללא דייר חדש שנכנס עדיין) מדובר בחלק הגדול ביותר של הדירות הריקות.
- דירת נופש/שימוש מזדמן בלבד – כ־21.3% מהדירות הריקות (דירות שבעליהן משתמשים בהן לעיתים רחוקות, למשל כדירות נופש בסופי שבוע או בחגים).
- דירה חדשה בבנייה או דירה שבנייתה הסתיימה וטרם אוכלסה – כ־12.7% מהדירות הריקות (דירות חדשות שאף אחד עדיין לא גר בהן, חלקן נמצאות עדיין בשלבי בנייה סופיים).
- דירה שנמצאת בשיפוצים – כ־8.8% מהדירות הריקות (דירות ריקות באופן זמני עקב שיפוץ לפני אכלוס מחדש).
- דירה נטושה/אטומה/מיועדת להריסה – כ־10.8% מהדירות הריקות (דירות הרוסות או סגורות שעומדות ריקות, לעיתים בהמתנה להריסה או לשיפוץ מקיף בעתיד).
- דירה שהתפנתה עקב פטירת הדיירים או מעברם למוסד טיפול – כ־6.1% מהמלאי הריק (מקרים שבהם דירת מגורים נותרה ריקה לאחר שדייריה נפטרו או עברו לבית אבות/מוסד סיעודי).
- סיבות אחרות – כ־5.8% (מקרים שונים אחרים שלא נכללו בקטגוריות לעיל).
כפי שניתן לראות, חלק גדול מהדירות הריקות הן דירות שלא בשימוש לצורך השקעה או בתקופת מעבר זמנית, ולאו דווקא דירות הזמינות באופן מיידי לאכלוס. רבים מהנכסים הריקים הם דירות בהליך מכירה או המתנה לדייר, דירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ לצורכי ביקורים תקופתיים, או דירות הדורשות שיפוץ/השלמה לפני שניתן לגור בהן. מסיבות אלו, לא כל הדירות הריקות מהוות פתרון זמין ומיידי להגדלת היצע הדיור בפועל, למרות מספרן הגבוה.
אז כמה דירות נטושות בכלל יש בישראל?
על פי סקר כוח אדם של הלמ"ס בשנת 2022 עמד מספר הדירות הריקות בישראל על כ -200 אלף דירות. בשנת 2019 מספר הדירות עמד על 180 אלף ובשנת 2018 המספר עמד על 170 אלף. בעשור האחרון כמות הדירות הריקות עלתה ב 40,000 דירות. ב – 20 השנים האחרונות ב 90,000 דירות, מדובר על עלייה של 100% ב – 20 שנים. בין 2018 ל 2019 עלתה כמות הדירות הריקות ב 10,000 דירות.
באיזו עיר בישראל כמות הדירות הנטושות היא הגבוהה ביותר?
נכון לנתוני הלמ"ס לשנת 2022, העיר עם מספר הדירות הגבוה ביותר בישראל היא תל אביב עם כ-25,600 דירות ריקות, אחריה חיפה עם כ-15,400 דירות ריקות, השלישית היא ירושלים עם כ-10,900 דירות ריקות.
לשם קנה מידה, בתל אביב כ-11% מהדירות בעיר עומדות ריקות, בעוד שבירושלים שיעור זה נמוך יותר. ערים גדולות נוספות שבהן יש ריכוז של דירות ריקות (אם כי בהיקפים נמוכים משמעותית מהשלוש הגדולות) כוללות את אשקלון, פתח תקווה, בת ים, ראשון לציון, נתניה, אשדוד, בני ברק ובאר שבע – בכל אחת מערים אלו יש בין כ־3,000 ל-4,000 דירות ריקות נכון ל-2022.
בטבלה הבאה מוצגים נתוני דירות ריקות בערים מרכזיות בישראל לשנת 2022:
| עיר | מספר דירות ריקות (2022) |
|---|---|
| תל אביב-יפו | 25,000 ≈ |
| חיפה | 15,400 ≈ |
| ירושלים | 10,900 ≈ |
| אשקלון | 4,000 ≈ |
| פתח תקווה | 3,800 ≈ |
| בת ים | 3,800 ≈ |
| ראשון לציון | 3,700 ≈ |
| נתניה | 3,500 ≈ |
| אשדוד | 3,400 ≈ |
| בני ברק | 3,200 ≈ |
לפני שנבין איך מאתרים דירות נטושות בישראל בואו נבין מה כדאי לא לעשות ואיך לא מאתרים דירות נטושות. משקיעים צעירים רבים עושים טעויות רבות כשהם מנסים לאתר דירות נטושות, נציג בפניכם את הטעויות העיקריות שמומלץ להימנע מהן.
איך לא מאתרים דירות נטושות בישראל?
ניגשים לאזור מבלי לדעת עליו שום דבר – אני ממליץ לכם, פתחו את האתרים הרלוונטים, תדלו מידע, תבינו לעומק את השטח לפני שירדתם אליו. "לפני שנכנסים לעזה, אוספים מודיעין כי אם לא זה צרות בשטח". אז גם בנדל"ן אלא אם כן בא לכם לשרוף ים של זמן ויש לכם זמן פנוי שבא לכם למכור לי אותו.
מתפזרים בעיר שלמה – בלתי אפשרי למפות עיר שלמה בתקופת זמן קצובה, אלא אם אתם מתווכים מקצוענים שכל היום נמצאים בשטח וזו פרנסתכם ועבודתכם העיקרית ואז זה כבר הופך לחלק אינטגרלי מהעבודה. לכל סוכן שלנו כתוב בדף המומחה שלו "לסרוק את האזור" וכשכתבתי את זה בין היתר התכוונתי לפקוח את העיניים על מנת לאתר דירות נטושות שאותן אנו מציעים למשקיעים שאנו מלווים.
במתחם אחד בבאר שבע ב – 4 רחובות מקבילים איתרנו 5 דירות נטושות, 2 של עמידר אומנם אז אין מה לעשות איתן לצערי אבל 3 נכסים אותרו. כמה דירות עברנו באותו סיור ממוקד? קרוב ל – 400, כמה זמן זה לקח? שני ימי עבודה שתוך כדי גם עשינו דברים אחרים בתוך האזור, זה היה אזור של פינוי בינוי.
החוכמה היא להיות מאוד ממוקדים, להגיע עם מידע מקדים על האזור אחרת תשברו את הרגליים בלי תוצאות. מידע מקדים יקצר לכם את עקומת לימוד השטח ותכלס את התוצאות. הבנו איך לא מאתרים דירות נטושות, עכשיו הגיע הזמן להבין איך כן עושים זאת, אז איך מאתרים דירות נטושות מתחת למחיר השוק?
איך מאתרים דירות נטושות מתחת למחיר שוק בישראל?
ראשית החליטו באיזה אזור תרצו להתמקד – הסבירות שתמצאו דירות נטושות באזורי ביקוש נמוכה מהסבירות שתמצאו אותן באזורים פריפריאליים.
אל תנסו לתפור עיר שלמה – תתמקדו ב – 2 רחובות ותתחילו להריח כל דבר ולהכיר את הסביבה היטב, מפו את האזור ברמת מספרי בניינים, והכירו כל אבן, זה יכול להשתלם באופן משמעותי, דירה נטושה שבעליה מעוניין למכור ובשל מאוד למכור יכולה להימכר לעיתים במחירי חטיפה שהלסת תיפול לכם מהמקום.
אני מדבר איתכם על 40 ולפעמים 50% מתחת למחיר השוק ולא פעם ולא פעמיים. ככל שהדירה שבורה יותר כך הסיכוי לקבל מחיר נדיר יותר גדלה משמעותית. הסיבות שהדירות הן בעצם דירות נטושות הן רבות ומגוונות ואני אמנה חלק מהן:
מריבות על ירושה, אנשים מבוגרים שמאושפזים בבתי חולים, מגורים מקבילים בבתי אבות, שהייה ארוכה בחו"ל אצל הילדים/משפחה מבלי חיבור רגשי למקום ולדירה, שהייה ארוכה בחו"ל אצל הילדים/משפחה מבלי חיבור רגשי למקום ולדירה, סירובי גט למיניהם, (תתפלאו יש כאלה שנוטשים את הדירה גם 5 שנים ויותר), ענייני בריאות לא עלינו, הורים שעוברים ליד בתי החולים על מנת לטפל בילדיהם ופתאום "מתאהבים" במקום בו הם שוכרים, הסיבות הן רבות ומגוונות כמו בערך כמות טביעות האצבע שיש בעולם.
הבדיקות שאתם צריכים לעשות ברמה הפיזית הן פשוטות, פשוט להפעיל שכל ישר, זה ממש לא מדע טילים, לחרוש את השטח והשלל מגיע עם הזמן והסבלנות.
7 בדיקות פשוטות לאיתור דירות נטושות בישראל
תפקחו עיניים ונסו לאתר
תריסים מוגפים, לכלוך עבה, אבק ברמה לא סבירה, עלי שלכת על התריסים, קורי עכביש, משיכות אצבע גסות שיש בהן אבק, כל אלו מצביעים שלא פתחו את החלונות כבר הרבה מאוד זמן, סבירות גבוהה מאוד לחדר נטוש ולא שמיש. נסו לאתר את שאר החלונות בדירה, במידה והמצב מחמיר מחלון לחלון רוב הסיכויים שזו דירה נטושה. מי לא יפתח את החלון עד לרמה הזאת אמרתי לכם, שכל ישר, זה לא מדע טילים.
האם תיבת הדואר מפוצצת?
כמה זה פשוט, מכירים את זה שהשכן הצעיר שלכם יוצא לדרום אמריקה לטיול של אחרי הצבא והתיבה שלו מפוצצת ממכתבים? אז כזה. לפעמים גם כל מיני מכתבים כאלו של חשמל על דלתות שלא נפתחות. חפשו תיבות דואר שפחות מפנים והוסיפו לרשימת הצ'קליסט.
לאחר שהבנו באיזו דירה מדובר עולים לדירה עצמה, פשוט מסתכלים על הדלת, אם היא מאובקת ברמה לא סבירה, אבק נוטף מהידית, זה גם לא סביר ונורמלי. מורידים את הראש למטה ומסתכלים על רצפת הדלת, אם האבק נמשך פנימה לדירה הסיכוי עולה.
האם המונה דופק?
מחוג החשמל חייב להסתובב מהסיבה הפשוטה שאין דירה נורמלית בישראל שאין בה מקרר/מוצרי חשמל מחוברים, אלא אם זה אדם שבחר בפרינציפ לטמון את המזון שלו באדמה, לכו תדעו. לכל דירה יש מונה חשמל ושעון מים, צלמו את המונים וחזור באותו יום מאוחר יותר או יום אחרי ותוכלו לראות אם הוא זז, אופציה נוספת היא לצלם את המונים שאתם מזהים שלא פעילים ולהשתמש בנתונים כדי לאתר את בעל הדירה.
דברו עם השכנים
הגעתם לאזור שבו אתם מעוניינים לקנות דירה? דברו עם השכנים באזור ותשאלו אותם איפה יש דירות ריקות/נטושות, אם השכנים לא יודעים בדקו מי ועד הבית, ברוב המקרים ועד הבית ידעו לתת לך את המידע על הדיירים בבניין, תתחבבו עליהם.
האם הדלת חסומה?
במידה שכן זה יכול להצביע על דירה נטושה, דלת חסומה וחלונות אטומים הם סימן שיכול להעיד על כך, בדקו אם יש מכתבים בתיבת הדואר שמעידים על הבעלים של הנכס וצרו איתו קשר יכול להיות שהוא מעוניין למכור.
איך הכניסה לבית נראית?
האם הכניסה מוזנחת? בדרך כלל חשוך שם בשעות הערב? יש הרבה חתולים בכניסה? יונים שנכנסות ויוצאות מהבית? לכלוך והזנחה? עלי שלכת? כנראה שמדובר בדירה נטושה.
איתור בעלים
ניתן לאתר בעלים של נכס על ידי הוצאת נסח טאבו, גם במידה שהשכנים לא יודעים/מכירים, בנסח יהיו לכם פרטים חשובים וכמובן פרטי הבעלים.
בסרטון המצורף בן סולומון מספר איך מגדילים את הסיכוי לאתר דירות נטושות במחירים שנמוכים משמעותית ממחיר השוק.
לסיכום
איתור דירות נטושות יכול להיות הזדמנות לעסקה מצויינת מתחת למחיר השוק. ניתן למצוא עסקאות כאלו בישראל, זה אמנם יכול להיות מאתגר יותר ממציאת עסקה רגילה אך כגודל האתגר כך גודל התגמול הצפוי. חשוב שתתכוננו לפני שניגשים למצוא עסקה כזאת ולמדו איך עושים זאת נכון ומה לא לעשות. תוכלו לעשות זאת בעצמכם או בעזרת המומחים שלנו בעמוד הבא אם תבחרו בכך.
הכנו עבורכם מדריך PDF שתוכלו לקרוא בקלות – הסיכונים וההזדמנויות באיתור דירות נטושות ומתחת למחיר השוק בלי לסכן את הכסף שלכם.
שאלות נפוצות
דירה שלא מאוכלסת זמן ממושך – בין אם עקב פטירה, מעבר לדיור מוגן, שיפוצים או נטישה – ולעיתים מוצעת למכירה במחיר מופחת.
יש לאתר את בעל הנכס באמצעות נסח טאבו, לתשאל שכנים או ועד בית, או לבדוק מסמכים עירוניים.
לעיתים קרובות כן, במיוחד אם הבעלים מעוניין למכור במהירות, אך יש לבדוק כל עסקה לגופה.
חלונות סגורים עם אבק, תיבות דואר מלאות, חשמל ומים מנותקים, דלתות נעולות באטימות חריגה.
בעלות בטאבו, חובות לרשויות, מצב משפטי של הנכס, שווי שוק מעודכן והאם נדרשים שיפוצים כבדים.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
