היכן רוב לוקחי המשכנתאות טועים? בדרך כלל כאשר זוג ניגש לבנק המשכנתאות במטרה לקבל הצעת משכנתה – הוא יתמקד בראש ובראשונה בהחזר החודשי, לאחר מכן בריביות המשכנתה ורק בסוף ינסה להבין את מסלולי המשכנתה השונים.
שני חברים לקחו אותו סכום הלוואה, איך אחד שילם פחות?
לפני מספר חודשים פנה אלינו זוג המעוניין בליווי בהליך המשכנתה שלו, מדובר בהלוואת בגובה של 1.250 מיליון ₪. לאחר שבנינו לו תוכנית מימון נכונה ומותאמת לצרכים וליכולות שלו, משכנתה יציבה, הבניה בצורה המשולבת מסלול המסתיים תוך 15 שנים, מסלול המסתיים תוך 20 שנים ו 2 מסלולים באורך 25 שנים ומסלול אחד "זול" יחסית (פריים) לתקופה של 30 שנה – ההחזר החודשי לבנק בתחילת חיי ההלוואה יעמוד על כ 5,445 ₪. פנה אלינו הבחור וסיפר על החבר שלו שלקח ממש עכשיו הלוואת משכנתה בגובה של 1.250 מיליון ומחזיר 1000 ₪ פחות בהחזר החודשי.
ביקשתי מהלקוח שלנו שיבקש מהחבר את האישור העקרוני כדי שנראה במה מדובר – שהרי רצוי לעשות השוואה של "תפוח לתפוח" ולא "תפוח לתפוז" והפלא ופלא – נכון ההחזר החודשי נמוך ב 20% מהלקוח שלנו, רוב לוקחי המשכנתאות היו חושבים שההצעה שהחבר קיבל טובה יותר, אך שמנתחים את הפער בין ההצעות לאורך השנים מגלים פער של כ 176 אלף ₪ לטובת הלקוח שלנו!!!
תוך 5 שנים ההחזר החודשי של החבר תפח ב 250 ₪ לערך, כאשר הלקוח שלנו חווה עליה מינורית ביותר. תוך 10 שנים ההחזר של החבר גבוה בכ 500 ₪ מההחזר הראשוני שלו והלקוח שלנו בעליה של 150 ₪ בהחזר החודשי במהלך אותו עשור. נתון לא פחות חשוב – יתרת קרן ההלוואה (החוב לבנק) מיותר להדגיש שקרן ההלוואה של הלקוח שלנו קטנה בהרבה ועומדת על כ 865 אלף לאחר עשור, כאשר קרן ההלוואה של החבר עומדת על כ 1 מיליון ₪.
המשכנתה של החבר שלי
מדוע הפער בין הלקוח שלנו לחבר – שהרי מדובר באותו סוכם הלוואה? – ראשית אני אניח את נושא הריביות בצד – הם לא הגורם לפער הנ"ל. תקופת המשכנתה של החבר עומדת על 30 שנה, החבר משלם המון ריביות לאורך השנים, כלל מסלולי המשכנתה של החבר חשופים כולם לשינויים רבים לאורך חיי ההלוואה אם זה כתוצא ההצמדה למדד או שינוי בריבית המשתנה או גם וגם…
התמהיל השלישי המפורסם
במרבית המקרים, ההצעות של הבנק עבור לוקחי המשכנתאות מאוד שבלוניות ומורכבות משלשה מסלולים – 1/3 מהסכום צמוד לריבית הפריים, 1/3 לריבית משתנה כל 5 שנים ("יש לכם נקודת יציאה עוד 5 שנים" – משפט קבוע המלווה את ההסבר על המסלול הזה) ו 1/3 בריבית קבוע, במרבית המקרים את המסלולים האחרונים נוהגים הבנקים להצמיד למדד המחירים לצרכן. בסיום הסימולציה מולן הבנק, מתקבלת אותו החזר חודשי (בדרך כלל הוא מלווה לאישור עקרוני), אך האם ניתן להסתמך על מספר זה? אז זהו, שלא!
התשלום המצוין באותם אישורים עקרוניים מיצג החזר לחודש מלא עבור הלוואה "קפואה" – כלומר בהנחה שהמדד לא עלה, שריבית הפריים לא השתנתה ושאותו "עוגן" המשפיע על המסלול בעל הריבית המשתנה נשאר קבוע במועד ביצוע ההלוואה. כמובן שההחזר הוא במידה ונמשכה כל הלוואת המשכנתה – קרי, במשיכת חלק מכספי המשכנתה (כתוצאה מלוח תשלומים מפוצל) התשלום החודשי בתחילת חיי הלוואת המשכנתה יהיה בהתאם לחלק היחסי של המסלול אותו משכנתם (לסיטואציה זאת יתרון במידה ובמקביל קיים תשלום של משכנתה אחרת או שכר דירה).
כיצד ניתן לחזות את ההחזרים לאורך השנים?
גם אם תבקשו מהבנק לקבל לוח סילוקין להלוואת המשכנתה (צפי התשלום שלכם לאורך השנים) תקבלו לוח עם שורות רבות (שורה לכל חודש) ובו תוכלו לראות כיצד מפוצל התשלום החודשי שלכם לקרן המשכנתה ולריבית. בנק המשכנתאות לא ישקף שינויים עתידים בהחזר החודשי כתוצאה מעליה במדד המחירים לצרכן או כתוצאה מעליה בריבית בריביות המשתנות (פריים וריבית משתנה כל X שנים) דברים אלו יכולים להשפיע על ההחזרים החודשיים מידי חודש בחודשו וליצור החזרים שנמצאים במגמת עלייה מתמדת לאורך כל שנות המשכנתה.
לכן רצוי במקביל לאותו תמהיל להיעזר במחשבונים שונים הנמצאים ברשת האינטרנט המאפשרים להוסיף לחישוב מדד שנתי ושינוי ריבית עתידית – כך תוכלו לראות את מגמת התשלומים החודשיים לאורך שנות המשכנתה ואת הצפי ליתרת החוב שלכם לבנק לאורך השנים. חשוב מאוד להבין את המשכנתה לאורך השנים תוך כדי הנחות שינויים העלולים להתרחש במשק לאורך השנים – המשכנתה תלווה אתכם שנים רבות וחשוב מאוד להבין את כל השינויים שיכולים להיות הן ברמת ההחזר החודש, והן להכיר את יתרות קרן המשכנתה.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.
המאמר באדיבות עופר לוין – מומחה למשכנתאות,
Reals – פתרונות מימון ריאליים.
