כשהדירה שברצוננו לרכוש הינה מיד שנייה אנו נדרשים להציג הערכה משמאי מקרקעין שמאושר ע”י הבנקים לשמאות זו, על שוויו של הנכס. הערכת השמאי מבוססת על ידע בתחומים נוספים כמו: הנדסת בניין, כלכלה, מיפוי ומדידות, פקודות מס ועוד.
בעזרתו תינתן תמונה מלאה וברורה לגבי הנכס. לבנקים ישנה רשימה שמתוכה תוכלו לבחור את השמאי. רצוי במקרה של פנייה למספר בנקים לבחור שמאי שמופיע במספר רשימות, פעולה זו כרוכה בתשלום ולבנקים שונים ישנם רשימות שונות של שמאים. פעולה זו תסייע לכם בהפחתה של עלויות על תשלומים להערכות שמאי.
קחו בחשבון את אחוז המימון
כמו כן, חשוב לקחת בחשבון כי אחוז המימון שמאשר הבנק לקונים ייגזר בסופו של דבר לפי שווי הדירה כפי שייקבע על ידי הערכת השמאי מטעם הבנק למשכנתאות לצורך מתן ההלוואה, ולא מסכום תמורת הדירה כפי שנקבע בחוזה בין הצדדים. לשם ההמחשה, בחוזה נקבעה תמורת הדירה 2 מיליון ₪ והבנק אישר לקונים הלוואה בגובה 60% משווי הדירה, דהיינו 1.2 מיליון ₪. במידה והשמאי מטעם הבנק העריך את שווי הדירה בסך של 1.8 מיליון ₪, תינתן לקונים הלוואה בסך של 1,080,000 ₪ בלבד (60% מ- 1.8 מיליון ₪) ועל הקונים יהיה להשלים את ההפרש בסך 120,000 אלף ₪.
לפיכך, חשוב להיערך לקראת מצבים דומים, ואף לשקול קבלת הערכת שמאי בקשר לשווי הדירה לצורך קבלת משכנתה, עוד בטרם חתימת חוזה, או לצורך העניין גם לפני חתימת זיכרון דברים(כמו שציינתי דבר זה כרוך בתשלום) או שתוכלו בתיאום עם עו”ד המייצג אתכם להוסיף סעיף שהעסקה מותנית בכפוף להערכת שמאי. זאת, על מנת שלא תקלעו לקושי בביצוע התשלומים בהתאם לחוזה שנחתם, דבר אשר עלול להעמיד אתכם במצב של הפרת חוזה מהותית, עם כל ההשלכות המשפטיות של הדבר (כגון ביטול החוזה, תשלום פיצוי מוסכם, תביעה לפיצויים וכו’).
