ובשיעור הפעם: השבחת נכס: 4 רמות ההשבחה העיקריות, לעשות את זה כמו מקצוענים:
בחודש האחרון סיימנו להשביח 2 דירות במינימום עלויות ושכירויות יפות. שתיהן דירות בבאר שבע. אחת בשכונה ה’ ואחת בשכונה יא’ למי שמכיר, שכונות עם אזורים מסוימים שמעולים להשקעה, עם ביקוש נאה לשכירות: במהלך ההשבחה כתבתי עבור פרויקט מסוים ואני משתף אתכם, המדריך המלא והייחודי יפורסם כאן בהמשך (למי שרוצה להיות בין הראשונים כתבו ונשלח כשיצא).
השבחה נועדה להפיק מהנכס את המקסימום שניתן ברמת הרווחים. השבחה יכולה להתבטא בשיפוץ מסיבי או בהום סטייג’ינג (עיצוב והעמדת ריהוט) לדירה שהייתה ריקה או מרוהטת חלקית. השבחה בדרך כלל מתחלקת לארבע רמות עיקריות:
השבחה פסיבית
כזו שאין לנו פעולות אקטיביות כמו לשבור, או לשפץ דברים, הרווחים מגיעים מדברים שקורים בסביבת הנכס מבלי שנגענו בכלום. באזורים בהם יש שמועה שיש התאגדות דיירים עבור פינוי בינוי ושיח ער על התחדשות, בטח באזורי ביקוש המחירים טסים כלפי מעלה.
לדוגמה – פארקים רחבי ידיים שנבנים בסביבת הנכס, בניינים חדשים שמבשרים על עליית מחירים צפויה בדירות יד 2, פארק הייטק, קרבה לאזורים בפרוייקטי התחדשות עירונית, תחבורה ציבורית מתקדמת, ראיתם מה קורה ביפו? בחולון? בבת-ים? באזורים בהם יש שמועה שיש התאגדות דיירים עבור פינוי בינוי ושיח ער על התחדשות, בטח באזורי ביקוש המחירים טסים כלפי מעלה.
דוגמה מעיר שלא נחשבת “אזור ביקוש”. באר שבע בשכונה ג’, ברחוב רוטנברג אחרי ההכרזה המחירים קפצו בעשרות אחוזים…ולכו תדעו מתי יצא הפרויקט. במקרה אנחנו לקחנו חלק מהמנהלת בבאר שבע ועשינו את הפרויקט בשיתוף החברה להתחדשות עירונית (מהמובילות בארץ בתחום).
השבחת נכס אקטיבית
היא כל מה שאנו עושים באופן אקטיבי בשביל להשביח את הנכס על מנת ששוויו יעלה בשביל למכור ברווח או להשאיר לשכירות תוך שאנחנו יודעים שערך הנכס עלה משמעותית ואנו רק מחכים להזדמנות הנכונה להכות בברזל ולמכור.
השבחת נכס רציפה
השבחה רציפה היא השבחה שבאה לומר לשוכר במעשים “אכפת לנו ממך, לכן נטפל בדירה על בסיס קבוע מבלי שתגיד משהו”. לא מחכים שהשוכר יגיד לנו “זה לא עובד”, אלא מגיעים באופן יזום ומטפלים ומחדשים דברים ומשביחים את הנכס.
לא חייב שנגיע פיזית, נוכל לבקש מחברת הניהול / המתווך שיבדקו אחת לתקופה שהכל תקין והדייר מרוצה. זו הרמה שבה המשקיע מבין שלקוח מרוצה הוא לקוח שנשאר שנים רבות בדירה, ובסופו של דבר חוסך לו כסף. שינויי דיירים עולים כסף. תצבעו, תשפצו קצת, תשלמו למתווך על שכירות…אפשר למנוע זאת מראש ולהאריך את תקופות השכירות בעזרת הרמה הזו.
השבחת נכס אסטרטגית
השבחה אסטרטגית היא השבחה שמראש מניחה שהסביבה לא פחות חשובה מהדירה. לכן יזם שפועל ברמה הזו יעשה הכל בשביל שסביבת הנכס והבניין בו הדירה שלו נמצאת יראו מצוין. יזם ברמה הזו יהיה מעורב יותר במה שהולך בוועד הבית, הוא ייקח על עצמו יוזמות לשיפור הנראות, וכל זה בשביל להשביח את הנכס שלו. ברמה הזו ראיתי משקיעים שלקחו על עצמם להוסיף לדוגמה מעלית, מרפסות, גידור וגינון אמריקאי. כל אלה משביחים את הנכס.
ברמה הזו שכנים מאוד יעריכו אותנו ולא יראו אותנו כ”משקיעים שרק מעניין אותם הכסף”, לכן אנו נקבל מהם שיתוף פעולה מלא ונסחוף אותם בהבנה שבניין מתוחזק בסביבה מתוחזקת גורם לערך הנכס לעלות. ומי לא רוצה שהנכס שלו יעלה עוד קצת בכל פעם?
בן סולומון
מחבר רב המכר “נדל”ן לכולם”
