סניפי ברוקר נדל”ן
כלי ומחשבונים
פודקאסט הנדל”ן
שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
השקעות נדל"ן כל מה שצריך לדעת בשנת 2022 רשת ברוקר נדל"ן

השקעות נדל”ן – כל מה שצריך לדעת – המדריך המלא למשקיעים בנדל”ן בשנת 2022

מה עדיף? להשקיע בנדל”ן בארץ או מעבר לים? האם לבחור השקעות נדל”ן פירותיות(מניבות) או להתמקד בעליית ערך? להשקיע בנדל”ן בישראל או להשקיע בנדל”ן בחו”ל? ואיך משקיעים ועדיין נשארים עם רווח בכיס לאחר העלאת מס הרכישה ל – 8%? 

“אל תחכו לקנות נדל”ן, קנו נדל”ן וחכו”, ה”כסף נמצא בקירות”, “נדל”ן תמיד עולה”, יצא לכם לשמוע אחד או יותר מהמשפטים הללו? עליית מחירי המחייה העולים בהתמדה בישראל, האינפלציה והריבית האפסית שמקבלים בבנקים נכון להיום מושכת ישראלים רבים לחפש מקור שיגרום לכסף שלהם לעבוד קשה במקום שהם יצטרכו לעבוד קשה בשביל הכסף.

השקעות נדל”ן (שנחשבות גם אפיק השקעה אלטרנטיבי) קוסמת לציבור הישראלי שמחפש ביטחון ותזרים מזומנים שוטף (הכנסה משכירות חודשית לדוגמה) – נדל”ן הוא נכס פיזי וממשי (אפשר לראות אותו) שלא כמו מניות בשוק ההון ולאורך ההיסטוריה ניתן לראות שלהחזיק בדירה נותן המון שקט וביטחון כמעט בכל סיטואציה פיננסית (אנשים עדיין צריכים ותמיד יצטרכו מקום לגור בו). ניתן לשמוע עד היום במשפחות רבות את המשפט: “קודם כל שתהיה לך דירה”, ומשפחות רבות חוסכות עבור ילדיהם סכום כסף ראשוני של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים ויותר כדי לתת להם התחלה טובה לחיים וקורת גג מעל ראשם. 

בואו נדבר רגע על שוק המניות, אדם יכול להיות בעל נכסים פיננסים רבים בשוק ההון לצבור רווחים רבים וליהנות מעליית ערך המניות שבתיק ההשקעות שלו אבל אירוע לא צפוי כמו מלחמה, משבר עולמי – כמו משבר הסאב פריים בשנת 2008, פיזור סיכונים מאוד מסוכן, השקעות במניות שהתרסקו או חברות שחלילה פושטות רגל לדוגמה יכול לרסק את תיק ההשקעות שלו ולגרום לו להפסיד הרבה מאוד כסף או אפילו את כל ההשקעה, נכון גם שוק הנדל”ן יכול לחוות ירידה ואף תקופות קשות, אך עדיין אנשים יצטרכו קורת גג, עדיין יהיו שוכרים שמשלמים שכר דירה וההכנסה החודשית משכירות, או רווח ההון ממכירה וקנייה של נכסים או השבחה ומכירה של נכסים יוכלו לשמור על יציבות גדולה יותר מול התנודתיות של שוק ההון. 

השקעות נדל”ן יכולות להיות בטוחות יותר מהשקעות בשוק ההון (אם יודעים מה עושים כמובן), נכס יכול לרדת משמעותית במחיר שלו אבל הוא לא יגיע לשווי אפסי, גם אם המוכר יאלץ למכור אותו במחיר נמוך משמעותי ממחיר השוק, הוא עדיין יישאר עם כמה שקלים בכיס. הערך של הנכס מושפע מהאזור, השכונה, העיר בה הוא נמצא, התוכניות המאושרות, האיכות של האוכלוסייה וגודלה, אפשרויות התעסוקה וההשקעה העתידית באזור וכמובן השקעה בנכס עצמו, בין אם זה שיפוץ קוסמטי, פינוי בינוי, תמ”א, יותר כסף פנוי נשאר בכיס של אנשים המחזיקים בנכסים גם בזמן משברים קשים.

השקעות נדל”ן – האם הן נחשבות להשקעה בסיכון נמוך? 

השקעות נדל”ן מאפשרות למשקיעים לצאת ברווחים יפים מאוד ועם זאת כמובן שאפשר גם להפסיד כסף, חשוב לדעת איך להשקיע בצורה נכונה כדי לדאוג שנהיה בצד המרווח ולא בצד שמפסיד את התחתונים. ניתן להשקיע מסכומים של מאות אלפי שקלים באזורי פריפרייה ובקניית דירות מתחת למחיר השוק או למצוא דירות בהזדמנות ויש כאלו (מוכר לחוץ, קרבות ירושה, עזיבת הארץ, מצב כלכלי רעוע וכו’) וכן להשקיע בסכומים גדולים יותר באזורי ביקוש או אפילו לרכוש מספר נכסים, הכל תלוי ביכולת הפיננסית האמיתית של כל אחד מכם, וחשוב כמובן לא לקפוץ מעל הפופיק ולדעת שיש לכם את היכולות לעמוד בעסקאות הרכישה שאליהם אתם מתחייבים. היום יותר מתמיד ניהול סיכונים הוא קריטי בכל הנוגע לכסף שלנו, עלינו ליצור הגנות כלכליות שיגנו עלינו ממקרים של אינפלציה, משברים עולמיים (ראו ערך משבר הקורונה לדוגמה) ותנודתיות בשוק ההון. כאן למטה צירפנו לכם סרטון על השקעות נדל”ן באילת, מגדל העמק, קריית שמונה ובית שמש.

השקעות נדל”ן באילת, מגדל העמק, קריית שמונה ובית שמש

הגיוון של סוגי משקיעי הנדל”ן הוא גדול ואפשר למצוא בו משקיעים המבצעים השקעות נדל”ן מגוונות: חלקם רוכשים עתה את הדירה הראשונה שלהם להשקעה, חברות הקונות נכסים, משקיעים מתוחכמים ומנוסים, קבוצות אנשים המתאגדות יחד לקבוצות רכישה, יזמים וקרנות נדל”ן כמו קרנות REIT בארץ ובחו”ל. יש משקיעים שמעדיפים להשקיע באזורים בהם הם יכולים לבקר ולראות את הנכס במו עיניהם ויש משקיעים שמעדיפים שהשקעתם תנוהל ע”י חברה המתמחה בכך או ע”י מלווי משקיעים. וכמובן ישנם משקיעים שמשקיעים גם מעבר לים ומנהלים את ההשקעות שלהם מרחוק, חלקם מעורבים יותר בתהליך וחלקם פחות, לפי ההעדפה של כל סוג משקיע.

לאנשים המעוניינים להשקיע את הכסף שלהם בסוג השקעה הנחשבת עם סיכון יחסית נמוך, השקעות נדל”ן בהחלט יכולות להתאים ממספר סיבות. סקרנים לדעת מהן הסיבות?

*אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור, אוכלוסיית ישראל והעולם ממשיכה לגדול בקצב ויש צורך לספק את הביקוש שלא הולך לקטון בעתיד הנראה לעין וזו בשורה מצויינת עבור משקיעי הנדל”ן שיכולים להנות מביקושים אלו.

*השקעה בנדל”ן היא פיזית וממשית, אפשר לראות את הנכס או הנכסים, להרגיש אותו, לא סתם נדל”ן הוא ראשי התיבות של נכסי דלא ניידי, אלו נכסים שלא ניתן להזיז אותם.

*מי שמחפש ביטחון בהשקעה יכול לקבל אותו מההכנסות היציבות והקבועות שמאפשרות השקעות נדל”ן, כל חודש נכנס כסף משכירות לדוגמה, צ’קים מראש, או לפעמים הכנסה של כמה חודשים או יותר מראש מספקת יציבות למשקיע.

*נכס פיזי תמיד אפשר להציע למכירה, יש משבר? לחוצים במזומנים? או פשוט רוצים למכור? אפשר תמיד להציע את הדירה למכירה, ואותו דבר הפוך אפשר למצוא הזדמנויות של אנשים הרוצים למכור. חשוב לקנות בצורה נכונה ולדעת מה לבדוק כדי שתרצו למכור זה ילך בצורה באמת מהירה. 

*עבור משקיעים המחפשים יציבות והשקעה סולידית שוק השקעות הנדל”ן שומר על יציבות ועל מגמת עלייה לאורך זמן ממושך וגם אם יש ירידות מחירים זה לא “מפולות” כמו שיכולות להיות בבורסה. אם אתם יותר הרפתקניים השקעות נדל”ן מציעות הזדמנויות גם לאוהבי סיכונים.

5 הסיבות בגינן השקעות נדל"ן נחשבות להשקעות בסיכון נמוך
השקעות נדל”ן – 5 הסיבות בגינן השקעות נדל”ן נחשבות להשקעות בסיכון נמוך

השקעות נדל”ן – 6 סוגי השקעות הנדל”ן המוכרות ביותר 

יש סוגים רבים של השקעות נדל”ן, הכנו עבורכם רשימה של 6 סוגי השקעות הנדל”ן המוכרות ביותר. מוכנים? בואו נכיר אותן.

1. השקעות נדל”ן פירותיות (מניבות)

השקעות נדל”ן פירותיות (מניבות) הן השקעות נדל”ן שאנו נהנים מה “פירות” שלהן מידי תקופה, התקופה יכולה להיות חודשית, שנתית או תקופת זמן אחרת שנקבעה. לדוגמה אם אנחנו בעלים של נכס שמניב לנו 5,000 ש”ח בכל חודש מהשכירות, אז זו ההכנסה הפירותית החודשית שלנו, ההכנסה השנתית תהיה 60,000 ש”ח, כמובן שדוגמה זו לא כוללת את ההוצאות השונות שלנו בתור הבעלים של הנכס.

ההכנסה המניבה יכולה להיות מדירה שרכשנו להשקעה ואנו מקבלים ממנה שכירות שוטפת, יכול להיות שאנחנו בעלים של משרד שמרוויחים כל חודש מדמי השכירות של השוכרים שלנו במשרד, לדוגמה יש חברות ועסקים ששוכרים שטחי משרדים גדולים, בנייני משרדים וכן לפעמים קומות שלמות בבניינים את דמי השכירות הללו הבעלים של הבניין מקבל לפי החוזה שנחתם מול החברות העסקיות.

2. השקעות נדל”ן מסוג אקזיט או פליפ

השקעות נדל”ן הנקראות אקזיט מתארת מצב שבו משקיע נדל”ן או קבוצה של משקיעים רוכשים נכס, משביחים אותו (מעצבים, משפצים), מעמידים אותו למכירה מחדש ונהנים מהרווח על ההשבחה שביצעו בפועל ועליית ערך הנכס שהיא תוצאה של השבחה זו. לחלופין יכולים להחליט על אסטרטגיה של השכרה לאחר ההשבחה והנאה פירותית מהעלייה בדמי השכירות החודשיים. בארה”ב המונח נקרא “פליפ” (היפוך).

3. השקעות נדל”ן בקרקעות

משקיעי נדל”ן סבלניים יותר שיש להם גם את היכולת לקחת סיכון גבוה של השקעה שיכול להיות שייקח זמן רב לממש אותה אם בכלל, יכולים לרכוש שטח קרקע כמו קרקע חקלאית לדוגמה שתוך זמן נתון תיהפך לקרקע שניתן יהיה לבנות עליה, ברגע שהקרקע תשנה את ייעודה המשקיעים יוכלו להחליט אם למכור אותה ולקבל תשואה גבוהה אל מול ההשקעה הראשונית שלהם. בסרטון הבא נשתף אתכם בראיון שבן סולומון קיים עם עו”ד חיים ברטוב על כל האמת על קרקעות חקלאיות בסטטוס מתקדם, מהם הסיכונים וההזדמנויות?

בסרטון הבא נלמד את כל האמת על קרקעות חקלאיות בסטטוס מתקדם, מהם הסיכונים וההזדמנויות?

4. השקעות נדל”ן בעזרת שיעבוד נכס 

בעלי נכסים המוכנים לקחת הלוואה תמורת שיעבוד הנכס שלהם יכולים להשתמש בכספים שקיבלו כדי לרכוש נכסים נוספים ולהשקיע בנדל”ן, חשוב להפעיל שיקול לדעת בכל השקעת נדל”ן ובהלוואות בפרט ולוודא שתוכלו גם להחזיר את המינוף שתידרשו. במקרה הזה הבטוחה של המלווה היא הנכס שלכם, כך שבאי פרעון של ההלוואה יקחו לכם את הנכס. 

5. השקעת נדל”ן ע”י קנייה של מניות חברות נדל”ן

משקיעי נדל”ן המעוניינים להיחשף לשוק ההון ועדיין להשקיע בנדל”ן יכולים לרכוש מניות של חברות נדל”ן הנמצאות בבורסה, אפשר לרכוש מנייה בודדת של חברה או לרכוש מניות המאגדות מספר חברות כדי לפזר את ההשקעה כמו מניות מדד לדוגמה, מדד ת”א נדל”ן לדוגמה הוא מניית מדד המאגדת מספר חברות נדל”ן יחד. 

6. השקעות נדל”ן בקרנות REIT – חברות המשקיעות בנדל”ן

בארץ ובעולם פועלות קרנות מסוג REIT לדוגמה המשקיעות בנדל”ן מסחרי, משרדים, חניונים ופרוייקטים שונים, ההשקעה בפלטפורמות אלו מאפשרות למשקיע הנדל”ן להקטין את החשיפה שלו לסיכון, ליהנות מהכוח של הקבוצה ולהשתתף בפרוייקטים גדולים עם הון עצמי נמוך יחסית.

השקעות נדל"ן - 6 סוגי השקעות הנדל"ן המוכרות ביותר
השקעות נדל”ן – 6 סוגי השקעות הנדל”ן המוכרות ביותר

באילו השקעות נדל”ן עדיף להתמקד? מגורים או מסחרי?

איך יודעים האם להשקיע בנדל”ן למגורים או בכלל משרדים? מסחר? חניונים? אולי בכלל כדאי לרכוש מתחם דירות שלם? ואלו רק חלק מהשקעות הנדל”ן שנוכל לעשות. ננסה לפשט ולעשות לכם סדר ולהתמקד ב 2 אפשרויות: נדל”ן למגורים או נדל”ן מסחרי.

השקעת נדל”ן למגורים

אם יש משהו שאפשר לראות באופן ברור הוא שמחירי הדירות בישראל עולים ועולים, מחירי הדירות בשנת 2021 נכון לכתיבת שורות אלו לפני הנתונים של חודש אוקטובר נובמבר 2021 עלו ב 10.6%, מדד תשומות הבנייה עלה גם הוא ב 5.6% מה שאומר שעולה יותר לבנות היום. נתונים אלו עוזרים למשקיעי נדל”ן רבים להחליט לשים את כספם על נכסים למגורים. 

האפשרויות לקנות דירות למגורים הן גם מגוונות, אפשר לקנות דירה בפריפרייה (דימונה, קריית אתא) ואפשר לקנות באזורי ביקוש (תל אביב, רמת גן), הכל תלוי ביכולות הפיננסיות של המשקיע. אחת הסיבות לפערים וההבדלים במחירים הם מחירי הקרקע והמחיר למ”ר המשתנים בין רחובות, שכונות וערים. הבנקים וגופי המימון השונים נותנים תנאים יחסית נוחים למשקיעי הנדל”ן, רוכש דירה יחידה לדוגמא יוכל לקבל משכנתא של עד 75% מעלות הנכס, את ה – 25% הנותרים יצטרך להשלים מעצמו, רוכש דירה שנייה (דירה להשקעה) יקבל מימון של עד 50%, ואת ה 50% הנותרים יצטרך להביא מהבית.

משקיעי נדל”ן רוכשים דירות בעזרת מימון והשכירות החודשית מכסה להם את המשכנתא, אחרי 5, 10, 20 שנה המשכנתא נגמרת וההכנסה משכירות נכנסת כרווח לכיס.

ומה לגבי תשואה? התשואה הממוצעת בישראל משכירות עומדת על בין 3% ל 4% בשנה. יש אזורים מסויימים שניתן להשיג תשואה גבוהה יותר, לדוגמה בפריפריות וכן אפשר להגדיל את התשואה על ידי ביצוע השבחה נכונה ומדוייקת של הנכס או להשיג רווח הון גבוה ע”י קנייה של נכס משמעותית מתחת למחיר השוק ומכירה ברווח.

השקעות בנדל”ן מסחרי

כשמדברים על השקעה בנדל”ן מסחרי אנחנו מתייחסים להשקעה במשרדים, מרכזים מסחריים, בתי מלון, חניונים מרכזי קניות, קניונים. איך מרוויחים מנדל”ן מסחרי? כמו בנכסים שנרכוש למגורים, נוכל להשביח את הנכס ולמכור ברווח או להרוויח מדמי השכירות של הנכס. אחד היתרונות המרכזיים של נדל”ן מסחרי הוא שבמידה ויש לנו שוכרים איכותיים כמו בעלי עסקים יציבים, חברות גדולות נוכל להנות מהכנסה שוטפת, חוזי השכרה ארוכים הרבה יותר ותשואה גבוהה יותר שתלוייה בכדאיות העסקה אליה נכנסנו. תשואה מהשקעה בנדל”ן מסחרי יכולה לנוע בין 8% ל 10% ואף יותר. בסרטון המצורף מטה צירפנו לכם ראיון שבו בן סולומון מראיין את רוני כהן מנכ”ל אלדר שיווק נדל”ן על שיווק נדל”ן, מגמות בשוק הנדל”ן, קרנות ריט ועתיד הנדל”ן המסחרי.

השקעות הנדל"ן למגורים או השקעות בנדל"ן מסחרי, מה עדיף?
השקעות הנדל”ן למגורים או השקעות בנדל”ן מסחרי, מה עדיף?
בן סולומון מארח את רוני כהן מנכ”ל אלדר שיווק נדל”ן על מגמות בשוק הנדל”ן, קרנות ריט ועתיד הנדל”ן המסחרי

השקעות נדל”ן – מה קורה בישראל? 

ניתן לראות שעליית מחירי הדירות בישראל לא מתוכננת להפסיק. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שההיצע לא עומד בביקוש. כמות התחלות הבנייה בישראל אל מול הביקוש נמצאת בפער מתמיד, חסמים בירוקרטיים, חוסר יציבות ממשלתית, אוכלוסייה שגדלה באופן מתמיד וגבוה ותוכניות שמשתנות חדשות לבקרים לא מאפשרות שינוי. ככל שהמצב הזה יימשך המחירים לא ירדו. 

ניתן לראות שהמשקיעים רוכשים יותר ויותר דירות. בסקירת ענף הנדל”ן למגורים שהתפרסמה בחודש אוקטובר 2021 המשקיעים רכשו 4,800 דירות, מדובר בגידול של 236% ברכישות ע”י משקיעים וכ – 33% מכלל הרכישות. ניתן להסביר את המצב הזה על רקע ההחלטה להעלות את מס הרכישה ל 8%, רבע מהרכישות של המשקיעים היו ביום האחרון של החודש. 

אם חוזרים קצת אחורה בהיסטוריה ניתן לראות מקרה דומה כמו בחודש יוני 2015 כאשר השר משה כחלון הודיע שיעלה את מס הרכישה ל 8%. אחרי שהעלאת המס נכנסה לתוקף (28 לנובמבר 2021) יש צפי להתמתנות משמעותית ברכישת הדירות על ידי משקיעי הנדל”ן.

השקעות נדל”ן – מה קורה בחו”ל?

כאשר מתפרסמות הודעות בתקשורת וכמובן כאשר בפועל מחליטים להעלות מיסים ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בחו”ל. אחד היתרונות המרכזיים בהשקעות נדל”ן בישראל הוא עליית ערך הנכס, ומולו אחד היתרונות בהשקעות נדל”ן בחו”ל הוא תשואה גבוהה יותר. חלק ממשקיעי הנדל”ן בוחרים להשקיע בחו”ל מרחוק כאן בישראל לבד או בעזרת מלווי משקיעים ושותפים מקומיים בחו”ל  מבלי לראות את הנכסים פיזית, וחלק בוחרים ממש להגיע לחו”ל, לראות את הנכסים ולהרגיש פיזית את השטח.

יתרון נוסף של השקעות נדל”ן בחו”ל הן שהן דורשות פחות הון עצמי מאשר השקעות נדל”ן בישראל וכך מאפשרות למשקיעים עם סכומים קטנים יותר להשיג לעצמם נכס בחו”ל. הגיוון בהשקעות בחו”ל מאפשר לישראלים לבחור לעצמם את השקעת הנדל”ן המתאימה ביותר עבורם, בין אם מדובר בקנייה למגורים, משרדים, מתחמי דיור משותפים, מסחרי ועוד.

השקעות נדל”ן – מה קורה בארה”ב? 

מדוע משקיעי נדל”ן ישראלים מחליטים להשקיע בארה”ב? משברים עולמיים כמו משבר הסאב פריים ב 2008 בארה”ב, משבר הקורונה העולמי הכריחו את העולם לשנות כיוון, אחת ההחלטות שהתקבלו בארה”ב היא להוריד את הריבית לריבית כמעט אפסית. התוצאה של ריבית אפסית היא שלא משתלם להחזיק את הכסף בבנק ומשקיעים רבים מחפשים אלטרנטיבות השקעה. הרי אם הריבית הייתה גבוהה והסיכון אפסי משקיעים רבים היו משאירים את הכסף במקומות בטוחים יותר, אך זה לא המצב. משקיעים החליטו להשקיע בארה”ב גם מהסיבה של ריבית אפסית, גם מהמחירים הזולים יותר ואחוז התשואה הגבוה יותר. 

סיבה נוספת שמעודדת ישראלים להשקיע בנדל”ן בארה”ב היא אמנת מס בין ישראל לארה”ב, עוד סממן לידידות ולחברות העמוקה בין ישראל לארה”ב, אמנת המס הזו מונעת מצב שנשלם מס גם בישראל וגם בארה”ב, שזה בהחלט מנטרל חשש של משקיעים ממיסוי כפול. 

בארה”ב יש שיטות השקעה רבות בנדל”ן, אחת הפופולריות שבהן היא השקעה שנקראת מולטי פמילי – מדובר בשיטת השקעה בה משקיע בודד או קבוצות משקיעים קונים ביחד בניין או קונים מתחם שלם של דירות זה יכול להיות מתחם בן מספר דירות או מתחם עם מאות דירות. אחד היתרונות בשיטה זו היא שהמתחם כולו מנוהל על ידי חברות ניהול מקצועיות שגם מוצאות דיירים, גם חותמות איתם על הסכמים, מטפלות בכל מה שצריך והמשקיעים נהנים מהכנסה קבועה. אחוז התפוסה לרוב במתחמים כאלו היא 90% והשכירות הקבועה מדיירי המתחם היא יחסית גבוהה כמו גם התשואה. כמובן שכל השקעה לגופה וצריך לעשות חקר שוק מעמיק בעניין.

השקעות נדל"ן בישראל ובעולם
השקעות נדל”ן בישראל ובעולם

השקעות נדל”ן – אילו מיסים משלמים? 

מיסוי במדינת ישראל משתנה לפי אפיקי השקעה: מיסוי על השקעה בשוק ההון לא יהיה דומה למיסוי על השקעות נדל”ן, בואו נכיר את סוגי המיסים אותם נשלם על השקעות נדל”ן בישראל.

מס רכישה

פשוטו כמשמעו, מס שמשלמים אותו על רכישה של נכס, מס המשולם למדינה במהלך רכישת הנכס, אחוז המס שמשלמים נקבע על פי מדרגות המתעדכנות כל תקופה, העדכון האחרון היה ב 16.1.22 למדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנת 2022. מס הרכישה הוא גם על רכישת דירת מגורים יחידה וגם על רכישת דירה להשקעה או דירות להשקעה על פי המחיר בו רכשנו את הדירה. לדוגמה: מס הרכישה המעודכן לרכישת דירה שנייה (דירה להשקעה) הוא 8% לרכישת דירה עד מחיר 5,525,070 ש”ח, ו 10% לדירה מעל מחיר זה.

מס שבח

מס שבח הוא היטל שמוטל על הרווח שמתקבל ממכירת דירה. המס עומד על 25 אחוז מהרווח על מכירת הדירה. מס השבח ישולם בתוך כ-60 ימים מביצוע המכירה. לדוגמא: קניתם דירה ב- 2 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-3 מיליון שקלים, הרווח הוא מיליון שקלים, מס השבח הוא 25 אחוז מהרווח שהם 250,000 ש”ח.  (החישוב הוא: 1,000,000X0.25%). למזלנו המדינה באה לקראתנו כאן ומאפשרת לנו לקזז את סך ההוצאות שלנו על הדירה, חשוב לשמור את כל הקבלות כדי להראות שאכן אלו היו ההוצאות.

אילו הוצאות נוכל לקזז?

1. שיפוצים.

2. דמי תיווך ברכישה עד 2% מהתמורה.

3. דמי תיווך במכירה עד 2% מהתמורה.

4. שכר טרחה של אנשי מקצוע כמו: שמאי, עורך דין, מודד, מתווך

5. הליכי השגה, ערר וערעור.

6. סכומי היטל השבחה ששולמו.

על פי התוספת החמישית לחוק מיסוי מקרקעין פטור יוענק בתנאים הבאים:

*הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר והוא בעל הזכות בה לפחות למשך 18 חודשים ולא מכר לפני תקופה זאת דירת מגורים אחרת.

*המכירה היא של דירה שהמוכר קיבל בירושה, בהתקיים 3 תנאים אלו:

*המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.

*לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

*אם המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים היה פטור ממס בשל המכירה. 

אלו הם חלק מן התנאים לפטור ממס שבח, את התנאים המלאים ניתן לקרוא בחוק מיסוי מקרקעין בתוספת החמישית.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא היטל שבעלי נכסים או בעלי קרקעות  נדרשים לשלם אותו כאשר ערך הקרקע מושבח (עולה). באילו מקרים לדוגמא מתרחשת בפועל השבחה?

  1. שינוי בתוכנית.
  2. אישור הקלה (חריגה מזכויות הבנייה המוגדרות בתוכנית).
  3. אישור לשימוש חורג (שימוש שונה מהתוכנית לתקופה מוגבלת).
  4. הוספת זכויות בנייה.
  5. שינוי ייעוד (לדוגמה מגורים משתנה למסחר ותעשייה).

ההיטל משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפי העיר הרלוונטית בה מבוצעת ההשבחה.  שמאי מטעם הוועדה המקומית יקבע את גובה ההשבחה, השמאי בעצם מעריך את שווי עליית ערך הקרקע בעקבות ההשבחה שבוצעה בפועל. ההיטל שיוטל על בעל הזכויות הוא מחצית מגובה ההשבחה שחושבה על ידי השמאי. לדוגמא: שווי ההשבחה נקבע ל 500,000 ש”ח, אז היטל ההשבחה יעמוד על 250,000 ש”ח.

השקעות נדל"ן - אילו מיסים משלמים על השקעות נדל"ן?
השקעות נדל”ן – אילו מיסים משלמים על השקעות נדל”ן?

לסיכום: האם ואיך כדאי להשקיע בנדל”ן?

כל השקעה בנדל”ן צריכה להיעשות בצורה מחושבת תוך שיקלול כל המרכיבים שעלולים להשפיע על ההשקעה שלכם. בין אם אתם רוצים לעשות השקעות נדל”ן גדולות או קטנות עליכם לחקור היטב את השוק שאליו אתם נכנסים, להיערך מבחינת תזרימית, לשקול האם לקחת מימון וכמה? ולזכור שיש להחזיר אותו, קחו בחשבון גם את עניין המיסוי והאם להשקיע בנדל”ן בישראל? בחו”ל? בארה”ב?

זכרו שיש אפיקי השקעה רבים דרכם נוכל להשקיע בנדל”ן לדוגמה: השקעה בנדל”ן מסחרי, השקעה בקרקעות, השקעות נדל”ן מניב, השקעות אקזיט ועוד ואפילו להשקיע בקרנות נדל”ן וכך להיחשף לשוק ההון ועדיין להישאר בשוק השקעות הנדל”ן. במציאות העכשווית של הריבית האפסית כאשר מובן לכולם שהכסף ששוכב בבנק מעלה אבק, ההשקעות נהפכו לאופציה הכמעט יחידה להגדיל את ההון ולגרום לכסף לעבוד בשבילנו אם אנחנו רוצים לראות רווח משמעותי, השקעות נדל”ן יכולות לתת לכם מעבר להזדמנות לרווחים גבוהים וסיכונים נמוכים (אם אתם יודעים מה אתם עושים) וכן ביטחון והכנסה חודשית קבועה ויציבה ולזמן ארוך למחפשי הביטחון ותזרים המזומנים הקבוע.

תגיות:

אולי גם אלו יעניינו אותך...

רוצים להשאר תמיד מעודכנים על התכנים שלנו?

השאירו את המייל והצטרפו לניוזלטר שלנו.

עלו לאחרונה…

צפו בכל המאמרים שעלו ממש לאחרונה

מדד תשומות הבנייה בכמה עלה באפריל 2022

מדד תשומות הבנייה – בכמה עלה בחודש אפריל 2022?

מדד מחירי הדירות בכמה עלו מחירי הדירות בין פברואר למרץ 2022

מדד מחירי הדירות – בכמה עלה בין פברואר 2022 למרץ 2022?

עסקאות רשת ברוקר נדלן בוואלה 13 למאי

עסקאות רשת ברוקר נדל”ן בוואלה 13.05

איך יודעים מהו המחיר הממוצע על עסקה ברחוב או באזור בו נרצה לרכוש נכס באמצעות אתר מדלן

איך יודעים מהו המחיר הממוצע של עסקה ברחוב או באזור בו נרצה לרכוש נכס?

נופי טליה הבניין הגבוה ביותר בדימונה

נופי טליה – הבניין הגבוה בדימונה ובכמה נמכרו דירות 4 חדרים חדשות בבניין?

עסקאות רשת ברוקר נדל"ן בוואלה 4 למאי

עסקאות רשת ברוקר נדל”ן בוואלה 04.05

אולי גם אלו יעניינו אותך...

error: אזור מורשה רשת ברוקר

מחשבון תחשיב רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון הון עצמי

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון משכנתא

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון תשואה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון מס רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

הברוקר עדיין לא חידש את רשיונו...

בודק נתונים...

ברוקר מאומת - בטוח לעשות עסקה!