נתחיל בנקודה הכואבת, ככל הנראה שוק הנדל"ן והמשכנתאות לא יתייצבו בתקופה הקרובה, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, ריביות השוק עלו וככל הנראה ימשיכו את מגמת העלייה וכתוצאה מכך המשכנתה המתוכננת להילקח תהיה יקרה יותר מאותו חישוב שביצעתם לפני מספר חודשים. גם אלו שלקחו משכנתה בעבר חווים בימים אלו עליה כלשהי בתשלום חודשי.
איך זה משפיע על כל אחד מאיתנו?
בעקבות אירועים עולמיים שאת האותות הראשונים שלהם ראינו לפני כשנתיים בתחילת גל הקורונה והמשך שלהם בלחימה שבגזרה הרוסית – אוקראינית, אותם אירועים משפיעים באופן ישיר ועקיף על הכלכלה של כולנו, עלויות ההובלה הימיות שילשו את עצמם ואף יותר, עלויות של מוצרים כגון דלק, תבואה וחומרי בניה התייקרו מאוד, קיימת מגמה של התחזקות מטבעות זרים וכל אלו גורמים לעלייה באינפלציה שעד לפני שנה וחצי הייתה די יציבה.
ההשפעה העיקרית של האינפלציה היא היחלשות השקל – הדבר משפיע על כל אחד מאיתנו, למעשה בהיחלשות השקל כל חודש אנו זקוקים ליותר כסף כדי לרכוש את אותם מוצרים.
כיצד זה משפיע על המשכנתה?
המסלולים צמודי מדד – למעשה יתרת הקרן שלהם (החוב לבנק) גדל בהתאם לשינוי המדד ומכאן החלק היחסי של החזר המשכנתה החודשי המושפע מיתרת קרן המשכנתה גדל מידי חודש. שהרי הריבית אותה אנו משלמים לבנק מחושבת לפי יתרת הקרן (החוב שלנו לבנק) ושהמדד עולה הקרן טופחת והריבית החדשה יקרה יותר…
אותה השפעה יש לשינויים בריביות הצמודות למסלול הפריים, הריבית הזאת מחושבת אמנם ברמה שנתית והתרגלנו שהיא כמעט עשור עומדת על 1.6%, אך בעקבות העליות בריבית בנק ישראל טפחה הריבית ל 2.25% (נכון ל 5/22) וז"א שאם ברמה חודשית שילמנו 0.13% על יתרת הקרן (שהפריים עמד על 1.6%) בריבית החדשה אנחנו כבר נשלם ריבית חודשית של 0.19% (לפי פריים של 2.25%), כלומר גם במסלול זה ההחזר החודשי גדל כתוצאה משינוי הריבית.
העליות האחרונות בריבית הפריים העלתה את ההחזרי המשכנתה בכ 30 ₪ לכל 100,000 ₪ יתרת קרן, כלומר לקחתם כ 400,000 ₪ ההחזר החודשי של ריבית הפרים קפץ ביותר מ 100 ₪. לצערי, כרגע התחזית ממשיכה לדבר על עליות נוספות של ריבית הפריים, ככל הנראה לא נחזור לשנת 2000 שנה בה ריבית הפריים עמדה על 10%….
העליות האחרונות בריבית הפריים העלו את ההחזרי המשכנתה בכ 30 ₪ לכל 100,000 ₪ יתרת קרן, כלומר לקחתם כ 400,000 ₪ ההחזר החודשי של ריבית הפרים קפץ ביותר מ 100 ₪.
לצערי, כרגע התחזית ממשיכה לדעת על עליות נוספות של ריבית הפריים, ככל הנראה לא נחזור לשנת 2000, שנה בה ריבית הפריים עמדה על 10%.
מה עושים? ואיך בכל זאת אפשר לקנות נדל"ן?
למרות כל השפעות השוק, עדיין יש צורך בשיפור דיור לזוגות צעירים שהמשפחה שלהם מתרחבת, עדיין יש ביקוש למשפחות בתחילת הדרך שלהם וכמובן שוק השקעות הנדל"ן עדיין לא עבר מן העולם.. אך איך עושים את זאת נכון?
עושים את זה נכון ובזהירות !
3 הנקודות החשובות ביותר לפני עסקת נדל"ן הכוללת מימון בנקאי
ראשית צריך להבין מה האפשרויות הכלכליות של כל אחד ואחת, הן מבחינת ההון העצמי עמו ניתן להיכנס לעסקה והן מבחינת תזרים חודשי להחזר ההלוואות המשכנתה. אין בעיה לממן 100% מעסקת נדל"ן (במידה וקיימת אפשרות למשכן נכסים נוספים) או אפילו לממן 110% – אך חייבים להבין את ההשלכות של עסקה מסוג זה לטוח הקצר והארוך.
שנית, היום יותר מתמיד חייבים להבין את ה DNA של המשכנתה – מאילו מסלולי תמהיל המשכנתה בנויה ומה ההשפעות אותם שינויים על המסלולים וכתוצאה מכך ההחזר החודשי.
חשוב לזכור האישורים העקרוניים המתקבלים מהבנקים אינם משקפים שינויים במגמות השוק – הם משקפים את ההווה בלבד. הבנקים לא משקפים אלו שינויים עלולים להתרחש הן ליתרת הקרן והן להחזרים החודשיים אם המדד יעלה ב 1 או 3 אחוזים בשנה, הם אינם משקפים מה יקרה להחזר החודשי בריביות המשתנות כל 5 שנים (בהנחה שזאת תעלה) או אינם משקפים את השינוי בהחזר במסלול הצמוד לריבית הפריים.
שלישית, מכוון שכיום הביקוש גדול מההצעה וכל הבדיקות למיניהם יכולות לעקב עד לכדי להכשיל את עסקת הנדל"ן אותה אתם שואפים לבצע, רצוי להכין את הדברים מבעוד מועד. רצוי לתכנן בצורה מסודרת את התקציב לעסקה, להבין אלו אפשרויות מימון קיימות עבורכם מעבר להון העצמי, לתכנן תוכנית משכנתה מתאימה לכם (טיוטה) להבין אלו סיכונים ובטוחות היא טומנת בתוכה ובתאם להתאים את אותו תקציב משלים עמו תוכלו להתמודד לאורך השנים ולכוון בצורה נכונה ביותר לעסקה המתאימה לכם גם כלכלית.
לסיכום
לאחר שנים רבות של יציבות במחיר הכסף (לא במחיר הנדל"ן) המחיר של הכסף מתחיל להתייקר וזה משפיע על כל אחת ואחד מאיתנו. אם מדובר בלשלם יותר עמלות על "אוברדרפט" בבנק, לשלם יותר כסף על הלוואות קיימות וכו'…
כנראה שמחירי הנדל"ן לא ירדו אולי אותם עליות שזכינו לראות לאחרונה יתמתנו, אך עדיין אנשים ימשיכו לרכוש נדל"ן לצרכי מגורים וימשיכו גם לרכוש נדל"ן לצרכי השקעה. לכן במיוחד בתקופה הנוכחית, חייבים להבין את מחיר הכסף, להבין את ההשלכות האפשריות של אותם שינויים העלולים להתרחש ולצאת לעסקת הנדל"ן בצורה נכונה.
לאחר שנים רבות של יציבות במחיר הכסף (לא במחיר הנדל"ן) המחיר של הכסף מתחיל להתייקר וזה משפיע על כל אחת ואחד מאיתנו. אם מדובר בלשלם יותר עמלות על "אוברדרפט" בבנק, לשלם יותר כסף על הלוואות קיימות וכו'…
עופר לוין, מומחה מימון ומשכנתאות, Reals – פתרונות מימון ומשכנתאות.
