הטעות הגדולה ביותר של מרבית לווי המשכנתה היא ההתמקדות ובזבוז הזמן המיותר אחר הריביות של האישור עקרוני…
מה הוא האישור העקרוני ואיך הוא משפיע על לווי המשכנתה?
האישור העקרוני הוא למעשה הודעה כתובה של בנק המשכנתאות שאומר (במילים פשוטות); “בדקנו את הנתונים שלכם ובתאם לנתונים אלו, אנו מסכימים להעניק לכם את הלוואת המשכנתה” הבנק גם מציין באותו אישור עקרוני, שלפני הענקת הלוואת המשכנתה הוא (הבנק) יבצע אימות לכל הנתונים שנמסרו על ידיכם, שאין בעיה לזהות ולמשכן את הנכס, שאין בעיה ללווים להמציא ביטוח חיים וכמובן ידרוש לראות את החוזה רכישה והדיווחי מיסים ושהמוכרים יחתמו על כתבי ההתחייבות השונים כלפי בנק המשכנתאות וכו’….
חשוב לשים לב, שתוקף הריביות הרשומות באישור העקרוני תקפות ל 24 ימים ובתנאי שהלוואת המשכנתה “תועמדנה בפועל” בתוך תקופה זאת. כלומר, אם לא נמשכו כספי המשכנתה בפועל (העברתם מבנק המשכנתאות למוכרים) במהלך ימי התוקף של האישור העקרוני, הבנק אינו מתחייב לשמור לכם את הריביות המצוינות על גבי האישור העקרוני.
הימנעו מבזבוז זמן מיותר בלקיחת המשכנתה
לצערי הרב מרבית לווי המשכנתה “נגררים” אחר האישור העקרוני ונכנסים לעסקת הנדל”ן שלהם ברגע שהם קיבלו את אותו אישור עקרוני מבנק המשכנתאות. בדרך כלל אותם אישורים עקרוניים הם אישורים ראשוניים בלבד, בחלק מהבנקים האישור מורכב מתמהיל חלוקה ל 3 מסלולים כספיים ובחלק אחר מהבנקים מורכב האישור ממסלול אחד – תמהילים אלו בדרך כלל אינם משקפים את המשכנתה הנכונה ללקוחות.
יחד עם זאת, השימוש בכספי המשכנתה אינו מבוצע מידית ברגע שנחתם חוזה הרכישה – נהוג שהתשלום הראשון מבוצע בדרך כלל מכספי ההון העצמי של הרוכשים ורק לאחר מכן נכנסים כספי המשכנתה לפעולה, הליך שבדרך כלל לוקח בין 45-60 יום ואף יותר (תלוי מאוד בלוח התשלומים של עסקת הנדל”ן). לכן כל הליך המשא ומתן שבוצע לפני החוזה מיותר – שהרי תוקף הריביות פג מזמן…
הצעדים הנכונים למשכנתה
ראשית, רצוי להוציא אישור עקרוני ראשוני להלוואת המשכנתה אותם אתם מעוניינים לקחת – ראיה כללית של מסגרת אשראי. צריך לזכור שבמעמד ביצוע המשכנתה ההכנסות שלכם צריכות להיות זהות לאלו שהצהרתם בהגשה של האישור העקרוני הראשוני שלכם, כמו כן שלא צמחו לכם התחייבויות חדשות שיכולות להוות מכשול בקבלת ההלוואה, שניתן לבטח אתכם ביטוח חיים בגובה הלוואת המשכנתה וכמובן שהנכס הינו נכס תקין ושלא צריכה להיות בעיה למשכן ולשעבד אותו לבנק המשכנתאות.
שנית, לפני “שמבזבזים” זמן על ריצות בין הבנקים במטרה לקבל את הריביות הטובה ביותר, צריך קודם כל להבין, לראות ולבחון מה הוא התמהיל משכנתה הנכון ביותר עבורכם ולפי התמהיל הנבחר יש להיכנס למשא ומתן מול הבנקים.
שלישית, לבחון מתי הזמן הנכון לעשות זאת, אם מועד משיכת הכספים לפי הסכם הרכישה רחוק, אין טעם לבצע את הפעולה הזאת מכוון שעד שיהיה צורך בכספי המשכנתה בפועל הריביות יכולות להשתנות וכל הריצות והמשא והמתן בוצע לחינם…
למשכנתה יש לוח זמנים שצריך להסתנכרן עם הסכם הרכישה, בכדי ליעל את ההליך רצוי לראות שהוא אכן מסונכרן. אני ממליץ לגשת למשא ומתן כחודש וחצי, חודשיים לפני מועד תשלום כספי המשכנתה בפועל (יש לקחת בחשבון כמובן חגים ומועדים שיכולים לעקב את ההליך) או לחילופין קיבלתם ריביות טובות, יש חדד שריביות השוק יעלו – הקדימו את תשלום המשכנתה בכדי לקבע את הריביות הטובות שלכם.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.
עופר לוין – מומחה למשכנתאות
Reals – פתרונות מימון ריאליים
