תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי? אתם גרים בבניין שהקירות מתחילים בו להתפורר? הכניסה לבניין ממש מוזנחת? מתלבטים האם כדאי ובאיזה דרך להיכנס לפרויקט השבחה של הנכס? מה יוצא לכם מהתחדשות עירונית באזור מגורכם? כל התשובות בכתבה הבאה לפניכם.
לאחר שפנו אלינו עשרות אנשים החלטנו להרים את הכפפה ולהתייעץ עם האנשים שאוכלים, שותים ונושמים התחדשות עירונית, שותפים: מיכאל בניאן, לירן שורק, גלעד עשאל, יזמים, שלכולם חברות שמתמחות בתמ"א 38, פינוי בינוי בפרוייקטי התחדשות עירונית, וניר אפללו מפקח בנייה ובעל ידע עשיר בכל הנוגע לניהול פרויקטים רחבי היקף בנדל"ן. את כל המוזכרים לעיל ראיינו בשביל לשפוך כמה שיותר אור על נושא מורכב ולוהט שמשתנה באופן תדיר.
כחלק ממדיניות התחדשות עירונית שהמדינה מובילה, נבחרים אזורים ספציפיים שיש לשפר אותם מבחינה חברתית, וכלכלית. נרחיב אודות הפרויקטים המוכרים שקיימים בשוק במסגרת התחדשות עירונית שחלקכם בטח מכירים.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 זוהי תכנית ממשלתית שמטרתה המרכזית היא לתמרץ את חיזוק הבנייה בישראל של בתים משותפים הקיימים, מפני רעידות אדמה. והיא רלוונטית אך ורק לבתים משותפים שנבנו לפני שנת 1980, ראשי התיבות של תמ"א – תוכנית מתאר ארצית. לפרויקט תמ"א 38 יש שני סוגים של תקנים והם: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.
תמ"א 38/1
זהו חיזוק ושדרוג המבנה הקיים מפני רעידות אדמה וליקוים במבנה אשר מהווים סכנה לציבור ואין מנוס מלתקנם.
תמ"א 38/2
(מכונה "פינוי בינוי קטן"): הריסת בתים משותפים ובנייה מחדש של בנייני מגורים על המתחם הקיים.
פרויקט פינוי בינוי
הגדרתו זהה לתמ"א 38/2 רק שהתהליכים שמתבצעים בו שונים ועל כך נסביר בהמשך המאמר.
ראשית יש לציין שבכדי שהפרויקטים הנ"ל יצאו לפעול יש צורך בהיתר בנייה. בשני סוגי התקנים של תמ"א 38 נדרש לקבל היתר בנייה מטעם הרשות המקומית, ביחס לפינוי שחייב לקבל היתר מהרשות המחוזית.
קבלת היתר הבנייה מהרשויות מותנת בהסכמה של בעלי הנכס לפי סוג הפרויקט:
בתמ"א 38/1 – קיים צורך ברוב של 66%.
בתמ"א 38/2 – ברוב של 80%.
פינוי בינוי – נדרשת הסכמתם של כל בעלי הנכסים.
הגורם המרכזי שמעכב את קבלת היתר הבנייה זהו "דיירים סרבנים".
מהם דיירים סרבנים?
"דיירים סרבנים" הם בעלי נכס אשר ממאנים לפנות את דירתם בשל אי הסכמה עם היזם בתנאי החוזה או מסיבות שונות. מצב זה מוביל את שני הצדדים לקבלת החלטת בית המשפט בנדון ועיכוב זמן הפרויקט משמעותית.
מה היתרון שלכם מהתחדשות עירונית באזור מגורכם?
הרווח העיקרי שמקבלים בעלי הנכס זה השבחת אזור המגורים ושדרוג משמעותי ברמת איכות החיים ללא מעבר דירה לאזור אחר.
אז מה יוצא לכם בכל אחד מהפרויקטים?
בתמ"א 38/1:
התמורה שמקבלים בעלי הנכס זהו שדרוג הנכס הקיים ללא עלות למעט תוספות מיוחדות בנכס שכרוכות בתשלום נוסף.
השדרוגים שמתבצעים בנכס הקיים הם:
תוספת של מעלית, ממ"ד, הרחבת הנכס עד ל-25 מ"ר ולעיתים מרפסת/מחסן/חניות.
רווח נוסף שיש לבעלי הנכס משדרוג הנכס הקיים זה עליית ערכו של הנכס בשיעור של 40%-60% מערך הדירה וזאת לפי בדיקה שנעשתה ע"י שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.
לאורך כל תהליך השדרוג של הבתים המשותפים ישנו יתרון מרכזי, והוא שבעלי הנכס אינם נאלצים לפנות את דירתם ולדאוג למעבר דירה חלופית.
יתרון נוסף לתמ"א 38/1 הינו זמן ביצוע הפרויקט.
פרויקט שכזה אורכו בין שישה חודשים לשנה, להבדיל לפרויקט פינוי בינוי שנמשך שנים כתוצאה מהבירוקרטיה שכרוכה בכך.
להלן מס' דוגמאות לפרויקטים במסגרת תמ"א 38/1 שהתבצעו:
רחוב שדרות ויצמן 127 תל אביב: הבניין שודרג וחוזק בסטנדרט גבוה. כל הנכסים במבנה הקיים שודרגו בתוספת של ממ"דים, מרפסות, חניות ומעליות. בנוסף התווספו לבניין 5 יחידות דיור חדשות.
יהושע בן נון 47 תל אביב: התבצע שדרוג של הבניין והנכסים בתוספת של ממ"דים, מרפסות, חניות ומעליות. התווספו לבניין 3 יחידות דיור חדשות ומיוחדות.
בתמ"א 38/2 ופרויקט פינוי בינוי:
התמורה שמקבל בעל הנכס מפינוי והריסת דירתו זוהי דירה חדשה משודרגת עם תוספת של עד 25 מ"ר מהנכס שברשותו ויש פעמים שאף יותר. בנוסף מקבל בעל הנכס ממ"ד, מרפסת, חנייה, והטבות מס. יתרון נוסף וייחודי: לבעלי הנכס ניתנת אפשרות לבחור נכס בבניין החדש באותו מתחם.
תמ"א 38/2 ופרויקט פינוי בינוי מצריכים לא מעט אישורים בכדי שהתוכניות תצאנה לפועל. כגון: הסכמה של כל בעלי הנכסים במתחם, היתר בנייה, תב"ע בתוקף. וכמו כן יש צורך לפנות את כל בעלי הנכסים מהמתחם בכדי להתחיל בתהליך ההריסה והבנייה של המתחם מחדש. חשוב לציין שאת עלויות הפרויקטים ותשלום השכירות בנכס החלופי חלים על היזם המבצע בפועל לפי הסכם שאושר עם בעלי הנכס. למעט עלויות של עו"ד מטעם בעלי הנכס ועלויות משפטיות (במידת הצורך), שחלים אך ורק על בעלי הנכס. יש עוד הטבות נוספות שאותן נציין במאמר אחר.
מס' הבדלים עיקריים בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי:
זמן ביצוע הפרויקט – בתמ"א 38/2 הינו בין 3-4 שנים יחסית קצר לעומת פינוי בינוי שיכול לקחת שנים ארוכות בשל מורכבותו וגודלו של הפרויקט. תמ"א 38/2 לא מצריך תב"ע חדשה לעומת זאת בפינוי בינוי יש צורך בתב"ע חדשה מה שצריך אישורים של לא מעט גורמים.
מתלבטים? צריכים עזרה בליווי מקיף ומקצועי של מקצוענים בהתחדשות עירונית? פנו אלינו ואנו נענה על כל שאלה, עם מיטב המומחים שלנו.
