שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
עושים סדר ברפורמת המשכנתאות החדשה

אישור עקרוני מהיר – הרפורמה החדשה במשכנתאות של בנק ישראל

עובדתית, בעשור האחרון, כל פעם שגורם רשמי של מדינת ישראל מציג רפורמה כלשהי בשוק הנדל”ן השוק נכנס לבלבול אחד גדול, במרבית המקרים סוג של “קיפאון”  – אנשים ממתינים שאולי מחירי הנדל”ן ירדו, יוזילו את המשכנתאות וכעבור מספר שבועות / חודשים כאשר הצרכנים מבינים שכלום לא יזוז מתרחשת “הפשרה מהירה”. הצרכנים ש “ישבו על הגדר” והמתינו נוהרים ומזדרזים לבצע עסקאות נדל”ן, דבר המגדיל את הביקוש ומעלה את המחירים – היצע וביקוש. למעשה מהלכים שנועדו למנוע עליות מחירים גורמות לעליות מחיר… נכון הדבר לתוכנית מע”מ 0, הגדלת מרכיב הפריים עד ל 70 אחוז, העלאת מס על דירה שניה וכו’.

ההנחיה האחרונה שפורסמה לפני כחודש למעשה ביטלה את האפשרות לממן הון עצמי על ידי משכון נכסים קיימים (ניסיון לבלום משקיעים). משקיעים מיהרו לחתום על חוזי רכישה גרמו לעליית מחירים קלה ובמקביל גורמי מימון חוץ בנקאיים חוקיים (לא שוק אפור) מתחילים לפרוח ולהעניק הלוואות משכנתה לאותם משקיעים במשכון הנכס הקיים שלהם, גם אם יש להם משכנתה מבנק אחר (דרגה שניה). והנה הגיעה ההנחיה החדשה (שככל הנראה תיכנס לתוקף עוד כחצי שנה) ובה מנסה נגיד בנק ישראל “להקל” על האזרח הפשוט בהליך ה”שופינג” של המשכנתה, ודורש מכלל הבנקים להציג פורמט אחיד במטרה להקל על הלקוחות לבצע השוואה בין הבנקים.

כיצד פועל מנגנון האישור העקרוני למשכנתה כיום?

כאשר לקוחות מגישים בקשה למשכנתה, בנק המשכנתאות מבצע בדיקה ראשונית של ההכנסות וההתחייבויות של הלקוחות. לאחר בדיקה בסיסית ראשונית ובהנחה שנתוני האשראי הצרכני של הלקוחות תקינים, הלקוחות זכאים לאותו אישור העקרוני. האישור העקרוני הינו ראשוני ובסיסי ביותר, הוא מציין את סכום רכישת הנכס, גובה הכנסת הלקוחות כפי שנמסרה על ידי הלקוחות, כאשר גובה המשכנתה המאושרת ללקוחות מחושב לפי תמהיל המשכנתה (מסלולים שונים, בדרך כלל בין 1 ל 3 מסלולים “פשוטים” לתקופה מקסימלית 25-30 שנות משכנתה), סוג של מסלול שנבנה עבורם בבנק ובתנאי שההחזר החודשי עומד בקריטריונים של בנק ישראל.

בנק ישראל דורש – “הקלו על חייהם של הלוויים”

האישורים העקרוניים המוצגים ללקוחות כיום על ידי הבנקים משקפים את המשכנתה ברגע בו נלקחה המשכנתה. הבנקים אינם מציגים ומשקפים ללקוחות את הסך הכולל של החזר המשכנתה לאורך השנים (גם אם קיבלו הלקוחות לוח סילוקין מלא), אינם מציגים להם בצורה ברורה מה תהייה המשמעות של יתרת קרן המשכנתה וההחזר החודשי במסלולים שהינם צמודים למדד המחירים לצרכן במידה והמדד יעלה, או מה יקרה בעוד 5 שנים למסלול המשתנה כל 5 שנים במידה והריבית במסלול זה תעלה ב 1.5%….

מכאן הדרישה של בנק ישראל לבנקים – שקפו את השלכות השינויים לאורך השנים במשכנתה ללקוחות בהתאם לשינויים עתידיים היכולים להתרחש (בנק ישראל יקבע עבור הבנקים את אותם תרחישי שינוי עתידיים).

הנחיה נוספת של בנק ישראל – אישור עקרוני בפורמט זהה לכלל הבנקים

סך הכל הגיוני, לכל בנק נהלים, חוקים ומחלקה משפטית משלו הקובעים את צורת העבודה והמסמכים לפיהם יש לנהוג בבנק. וכפי שיש הבדל בין המסמכים של בנק אחד לשני, גם האישור העקרוני של כל בנק שונה מהאחר. בנק ישראל דורש שהפורמט האישור העקרוני יהיה זהה לכל הבנקים – דבר שיעזור ללקוחות להבין את המסמך בקלות.

שלשה תמהילים זהים לאישור העקרוני

כיום נהוג על ידי הבנקים שהאישור העקרוני כולל תמהיל משכנתה ראשוני המורכב בדרך כלל מ 1-3 מסלולי הלוואה – כל מסלול יכול להיות שונה החל מהחלק שלו בסכום ההלוואה, תקופת המסלול יכולה להיות שונה, סגנון ההצמדות (פריים, מדד), השינויים לאור השנים וכו’. המשחק בין מרכיבי תמהיל ההלוואה יכול לתעתע את הלווים ולהניע אותם לקחת את ההלוואה במקום שלכאורה נראה הכי זול (ברמת ההחזר החודשי הראשוני) אך הכי יקר ולא נכון עבורם לאורך השנים. 

לכן דורש בנק ישראל מהבנקים שאת האישור העקרוני הראשוני יגישו ללקוח במבנה אחיד של תמהילי משכנתה (שלוש אופציות זהות) בכדי שללקוחות יהיה קל יותר לבצע את ההשוואה בין הבנקים על בסיס תמהילים זהים אלו.

מה חדש ברפורמת המשכנתאות החדשה?

לאורך שנים רבות בהן אני עוסק בייעוץ משכנתאות מגיעים אלי לקוחות רבים שעברו בין הבנקים וליקטו אישורים עקרוניים – כמעט ולא נתקלתי באישורים עקרוניים זהים, תמיד בנק X שונה בתמהיל שלו מבנק Y, סכום הלוואת המשכנתה זהה כמובן, אך ההחזר החודשי בין האישורים שונה בין עשרות למאות שקלים בחודש – מדוע ? הכל עניין של תמהיל….

האישור העקרוני הוא אישור ראשוני בלבד, הוא בנוי מתמהיל ראשוני המתאים יותר לבנק ופחות  ללקוח. ברפורמת המשכנתאות החדשה האמורה להיכנס בעוד כחצי שנה, במקום שהבנק יבנה ללקוח תמהיל ראשוני, הבנק יכניס את נתוני הלקוח לשלוש שבלונות קבועות מראש ראשוניות, שעל בסיס שבלונות אלו יבנה ללקוח התמהיל שיקבע את ההחזר החודשי וסכום המשכנתה של אותו אישור עקרוני ראשוני.

ככה לא מנהלים משכנתה

כפי שמרבית האנשים מתאימים לעצמם מחשב בהתאם לצרכים שלהם (מחשב לצרכי עבודה, משחקים וכו’) ולא רוכשים מחשב מהמדף, גם המשכנתה שאותה הלקוחות אמורים לשלם לאורך 20-30 שנים צריכה להתאים ללקוחות. משכנתה צריכה להיבנות בהתאם לצרכים וליכולות הפיננסיות של הלקוחות, כמובן תוך כדי הבנה של כלל מרכיביה, ולנסות לחזות אותה כמה שיותר רחוק. קיימת האפשרות במשכנתה לשלב מסלולים קצרים, ארוכים, מסלולים צמודים למדד וכאלה שאינם צמודים למדד, לא חייבים לבצע 1/3 בריבית משתנה, אפשרי גם לוותר על מסלול זה  – לאחר שבניתם תמהיל מותאם ונכון עבורכם, זה התמהיל שעמו יש לגשת לבנקים, ולפי התמהיל הזה לבצע את ההשוואה של הריביות בין הבנקים, ולא לפי שבלונה מובנת כזאת או אחרת.

גילוי נאות, בכל שנותיי הרבות בהם אני עוסק בייעוץ משכנתאות לא ייעצתי ללקוחות שלי לקחת את תמהיל ה “3 שלישים” של הבנקים, ותמיד בהשוואות לאורך זמן תמהיל הבנוי נכון ומותאם ללקוח הוא התמהיל המנצח בכל השוואה. כיום עשרות יועצי משכנתאות עובדים באותה שיטה – הם קודם בונים ללקוח את תמהיל המשכנתה הנכון עבורו, ואז יוצאים למכרז הריביות מול הבנקים דורשים ריביות לתמהיל הנכון ולא לשבלונה של בנק ישראל.

מעוניינים להתייעץ לגבי רפורמת המשכנתאות החדשה? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.

עופר לוין – מומחה למשכנתאות
Reals – פתרונות מימון ריאליים 

עומדים לקחת משכנתה? גלו מהי הטעות הגדולה ביותר שמרבית לווי המשכנתה עושים.

תגיות:

אולי גם אלו יעניינו אותך...

רוצים להשאר תמיד מעודכנים על התכנים שלנו?

השאירו את המייל והצטרפו לניוזלטר שלנו.

עלו לאחרונה…

צפו בכל המאמרים שעלו ממש לאחרונה

בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בנתניה

עסקאות רשת ברוקר נדל”ן בגלובס 04.12

מדיניות בנקאות פתוחה

בנקאות פתוחה ונדל”ן | בן סולומון

קצב צמיחת העיר דימונה בעשור האחרון

באיזה קצב צמחה העיר דימונה בעשור האחרון?

עסקאות רשת ברוקר נדלן בכלכליסט 29 לנובמבר

עסקאות רשת ברוקר נדל”ן בכלכליסט 29.11

העלאת מס הרכישה תחסל משקיעים?

העלאת מס הרכישה תחסל משקיעים?

העלאת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן

מהיום! מס רכישה למשקיעי הנדל”ן עולה ל – 8%

אולי גם אלו יעניינו אותך...

error: אזור מורשה רשת ברוקר

מחשבון תחשיב רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון הון עצמי

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון משכנתא

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון תשואה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון מס רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

הברוקר עדיין לא חידש את רשיונו...

בודק נתונים...

ברוקר מאומת - בטוח לעשות עסקה!