איך מחשבים תשואה שנקבל מהשכרת נכס? איך חישוב תשואה עוזר לנו כמשקיעי נדל”ן? מהי שיטת IRR לחישוב תשואה ומה נחשב IRR טוב? במאמר הבא תקבלו תשובות לכל השאלות וכבונוס בסוף גם תקבלו מחשבון תשואה באקסל בעזרתו תוכלו לבצע חישוב תשואה על דירה, מוכנים? בואו נתחיל ממהו בכלל IRR?
IRR – ראשי התיבות באנגלית הן Internal Rate Of Return (מדד תשואה פנימי) הוא מדד פיננסי המאפשר לנו להעריך את הרווח על ההשקעה.
איך חישוב תשואה באמצעות IRR עוזר לנו כמשקיעים?
חישוב תשואה על דירה באמצעות IRR מאפשר לנו לחשב את קצב הצמיחה השנתי – התשואה השנתית שההשקעה שלנו צפויה לייצר – לא תמיד בכל שנה נקבל את אותה תשואה מהנכס אותו אנו משכירים. לדוגמה: רכשנו נכס במיליון שקלים בבאר שבע, בשנה הראשונה התשואה שלנו משכירות הייתה 38,400 ש”ח, בשנה השנייה היו לנו בעיות עם שוכרים וחודש ריק והכנסנו רק 35,200 ש”ח ובשנה השלישית הכנסנו 32,000 ש”ח, היו לנו חודשיים ריקים, ה IRR מאפשר לנו לחשב במדוייק את התשואה שלנו מהנכס לאורך שנים עם השינויים שקורים כל שנה.
*אנחנו יכולים להשתמש ב IRR להשוואה בין שתי עסקאות פוטנציאליות. לדוגמה: עסקה בדימונה ועסקה בערד, בשתיהן השקענו 500,000 ש”ח, בשתיהן דמי השכירות זהים. בשנה הראשונה גילינו שהנכס בערד דורש שיפוץ שייקח כ – 3 חודשים, בזמן השיפוץ לא יהיו לנו שוכרים בדירה אז לא נקבל כסף משכירות חודשית, משמע הפסדנו 3 חודשי שכירות. באותו הזמן בדירה בדימונה (שלא עוברת שיפוץ) השוכרים ממשיכים לגור בדירה. במצב הזה נוכל לראות שלאחר שנה, ה IRR שנקבל מהדירה בדימונה גבוה מה IRR בדירה בערד.
איך מחשבים את מדד התשואה הפנימי, ה – IRR?
יש מספר שיטות לחישוב תשואה על דירה באמצעות IRR, הנוחה שבהם היא באמצעות תוכנת אקסל, התוכנה עשתה לנו את החיים פשוטים ומאפשרת לנו להשתמש בנוסחה פשוטה שכל שעלינו לעשות הוא להכניס את הנתונים שביקשה מאיתנו.
איך חישוב התשואה נראה בפועל במחשבון תשואה באקסל?
בדוגמה זו ניתן לראות שרכשנו דירה להשקעה במיליון שקלים, מחיר הקנייה תמיד יסומן במינוס כי זה כסף שהשקענו אותו. ניתן לראות שבשנה הראשונה הכנסנו מהנכס 38,400 ש”ח (12 חודשי שכירות מלאים), בשנייה 35,200 ש”ח (היה לנו חודש ריק), בשלישית 32,000 ש”ח (חודשיים ריקים) , ברביעית 35,200 ש”ח (חודש ריק), בחמישית 38,400 ש”ח, ובשישית 35,200 ש”ח (חודש ריק). בסוף השנה השישית החלטנו למכור את הנכס והצלחנו למכור אותו ב 2,000,000 ש”ח. תזרים המזומנים הכולל שקיבלנו מהשכירות לאורך השנים עומד על 214,400 ש”ח. באמצעות חישוב תשואה שנתית בנוסחת IRR שנמצאת במחשבון תשואה שהכנו באקסל, מדד ה IRR יצא 13%. אחוז התשואה הפנימית הכוללת (IRR) שעשינו לאורך השנים עומד על 77%.
התוצאה שיצאה לנו (13%) מתייחסת לשיעור התשואה הפנימי השנתי. נוכל תמיד להחליף את הנתונים במחשבון התשואה ואת המספרים ולשחק איתם כדי לראות את השינוי בתשואה הכוללת. ואל תדאגו אנחנו לא משאירים אתכם רק עם התיאבון, לחצו להורדת מחשבון תשואה לחישוב תשואת IRR באקסל עם הדוגמה ועם הנוסחה שכבר עובדת, עושים לכם את החיים קלים רק לשחק עם המספרים.
מה נחשב IRR טוב?
לשאול מה זה IRR טוב זה כמו לשאול מה עדיף מסי או רונאלדו? התשובה הנכונה היא מה העדיפות והשיקולים שלכם. ניתן לומר שככל שה IRR גבוה יותר כך ההשקעה נחשבת לטובה יותר, אך גם כאן זה מאוד תלוי באופי שלכם כמשקיעים ובמה שמתאים עבורכם, בואו נראה דוגמה.
לדוגמה: יש משקיעים שיבחרו בדירות שדורשות שיפוץ רציני ויהיו מוכנים לחכות מספר חודשים ו”להסתכן” ב IRR נמוך יותר בטווח הקצר כי הם מאמינים שהשיפוץ ישביח את הנכס והם יוכלו למכור אותו ברווח גדול יותר בהמשך. מצד שני יש משקיעים שמה שחשוב להם יותר זה לקבל את השכירות הקבועה כל חודש ולא יצאו לפרוייקטים של שיפוץ והשבחה של הנכס מה שאומר שייתכן שבמכירת הנכס אחרי כל החישובים ה IRR שלהם יהיה נמוך מאלו ששיפצו.
בתכל’ס הכי חשוב זה שתחליטו את ההחלטה שנכונה לכם אחרי שבדקתם כמה הון יש לכם, איזו השקעה מתאימה לכם ואילו סיכונים אתם מוכנים לקחת, כל מקרה לגופו.
מעוניינים להשקיע?
השאירו לנו פרטים פה ונחזור אליכם בהקדם עם השקעה שתפורה למידותכם.
המון הצלחה, בן סולומון.
