כשאנחנו מגיעים לבצע השקעת נדל”ן יש מגוון פרמטרים שנבדוק: מיקום העיר, נתוני תעסוקה, תחבורה, חינוך, תשתיות, איך השכנים? האזור, השכונה, ויש עוד ועוד בדיקות תלוי כמה אנחנו נכנסים לעומק. אחד מהנתונים החשובים שעלינו לבדוק הוא מהו השכר של התושבים בעיר בה אנחנו רוצים להשקיע, משום שמתוך כך נוכל להבין את החוזק הכלכלי של האוכלוסייה בה.
ישנם 2 נתוני שכר עיקריים שיעזרו לנו להבין את התמונה הכלכלית של העיר בה נרצה להשקיע: שכר ממוצע ושכר חציוני. בואו נכיר את ההבדלים ביניהם.
שכר ממוצע ושכר חציוני: מצאו את ההבדלים
בואו נתחיל מהשכר הממוצע. במילים פשוטות מונח זה מתייחס למשכורת הממוצעת שכל שכיר מקבל. נתונים אלו קיימים ברמת המדינה וברמת העיר. ניקח את המשכורות של כל השכירים בעיר בה אנחנו מעוניינים לבצע השקעה ונחלק בכמות העובדים, התוצאה שנקבל היא המשכורת הממוצעת של עובד שכיר בעיר זו. השכר הממוצע לוקח בחשבון את נתוני השכר של כלל העובדים השכירים ובכל דרגות השכר. כלומר יכול להיות מצב לדוגמה שיש אדם שמרוויח 50,000 ש”ח בחודש ואחר שמרוויח 5,000 בחודש.
השכר החציוני לעומת זאת עובד קצת אחרת. חציוני מלשון חצי. נניח שבעיר שלנו לצורך הדוגמה יש 5 עובדים שכירים. המשכורות שלהם הן: 4,000 ש”ח, 5,000 ש”ח, 6,000 ש”ח, 7,000 ש”ח, 8,000 ש”ח. שני עובדים מרוויחים מעל 6,000 ש”ח ושני עובדים מרוויחים מתחת ל 6,000 ש”ח. השכר החציוני יהיה במקרה הזה 6,000 כי חצי מרוויחים מעליו וחצי מתחתיו. שכר זה מושפע פחות מהבדלים גדולים ברמות השכר. כמו שראינו בדוגמה של השכר הממוצע.
מאיפה מוציאים את נתוני השכר?
את נתוני השכר הממוצע אפשר למצוא ב -2 מקומות עיקריים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והביטוח הלאומי. לפי נתוני הלמ”ס בחודש יוני 2021 השכר הממוצע למשרת שכיר במחירים שוטפים הוא : 12,169 ש”ח ובמחירים קבועים 11,387 ש”ח. ההבדל ביניהם הוא ש”מחירים קבועים” מתייחס לשכר ללא ההשפעה על עליות או ירידות מחירים במשק. ניתן להיכנס לאתר הלמ”ס ולחפש שם את נתוני השכר המעודכנים לפי ההודעות לתקשורת שהלמ”ס מוציאה. בשנת 2018 השכר החציוני עמד על 7,988 ש”ח, נתוני השכר החציוני הם יותר מורכבים לחישוב וניתן לחשב אותם לדוגמה ע”י כניסה לסקר הוצאות והכנסות של משקי בית, שזהו מסמך שמפורסם ע”י הלמ”ס ולחשב את החציון משם, ברוב המוחלט של המקרים נשתמש בשכר הממוצע במשק שהרבה יותר קל לאיתור וחישוב מאשר החציוני.
איך נתונים אלו עוזרים לנו להשקיע בנדל”ן?
נתוני השכר כפי שאמרנו בתחילת המאמר מעידים לנו על כוח הקנייה של האוכלוסייה על האיתנות הפיננסית שלה. לדוגמה: אם חשבתם להשקיע בעיר שבה השכר הממוצע הוא 4,000 ש”ח ואחרי שבדקתם את האזור והרחובות שבהם תרצו להתמקד הגעתם למסקנה שרמת השכר של האוכלוסייה היא נמוכה יכול להיות שתשקלו זאת שוב משום שלשוכרים יהיה מאוד קשה לשלם לכם שכירות. והשכירות ככל הנראה גם תהיה נמוכה יותר משמעותית. כוח הקנייה של האוכלוסייה שם יהיה נמוך ויכול להיות שתרצו להשקיע באזור שבו השכר הממוצע לדוגמה הוא 10,000 ש”ח, שהוא אזור עם אוכלוסייה אמידה יותר עם כוח קנייה גדול יותר, עם מוסר תשלומים הרבה יותר גבוה.
ברשת ברוקר נדל”ן אנחנו מלווים משקיעים מכל הארץ, אם אתם מעוניינים לקנות נכסים ולהשקיע בנדל”ן, דברו איתנו ונשמח לעזור.
