בדיקות מקדימות לפני קניית דירה יד 2 כל מה שצריך לדעת

בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה – כל מה שצריך לדעת

תוכן עניינים

בשעה טובה הגעתם לרגע הנשגב שבו החלטתם לקנות דירה במדינת ישראל – מזל טוב! אין ספק שמדובר באחת העסקאות החשובות, הגדולות והיקרות אותן מבצע אדם במהלך חייו. באופן טבעי, עסקה מורכבת כמו רכישת דירה טומנת בחובה סיכונים שלא כדאי להתעלם מהם.

במאמר שלפניכם ריכזתי מספר נושאים הדורשים בדיקות מקדימות מעמיקות, שעל כל רוכש חובה לבצע לפני שהוא מתקשר בעסקה לרכישת דירה. זאת עוד לפני שנכנסים לשלב החלפת הטיוטות והחוזים, על מנת להימנע מצרות עתידיות אפשריות הקשורות בעסקה. כיצד מגדירים בצורה נכונה את התקציב לעסקה? איך ניתן לוודא שאדם שמציג את עצמו כבעלים של הדירה הוא אכן כזה? אילו בדיקות חובה לבצע בנכס כבר בביקור הראשוני?

עדיף לגלות “הפתעות” מהסוג הזה לפני שחותמים על החוזה, גם אם אתם חוששים שמישהו אחר יתפוס את הדירה או יציע עבורה מחיר גבוה יותר. זכרו – אתם רוכשים דירה פעמים בודדות לאורך חייכם, וחשוב לעשות את זה נכון. מאמר זה יעזור לכם להבין כיצד באמצעות ביצוע בדיקה יסודית, שיקול דעת מעמיק וליווי משפטי של עו”ד המתמחה בתחום הנדל”ן עשויים לחסוך לכם הפסדים כספיים רבים ועוגמת נפש.

דגש כי מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי על אף שהכותב הינו עורך – דין במקצועו המתמחה בענייני נדל”ן.

איך מגדירים תקציב לעסקה מבלי להיקלע לחובות?

עוד לפני שהתחלתם לחפש את דירת החלומות שלכם עליכם להגדיר מהו התקציב שלכם לעסקה. במילים אחרות, יש לבדוק האם באפשרותכם לעמוד בהוצאות הכספיות שיהיו לאורך כל הדרך משלב טרום הרכישה ועד לקבלת החזקה בדירה.

איש המקצוע החשוב ביותר שילווה אתכם לאורך כל התהליך, כבר בשלב הגדרת התקציב לעסקה הוא עורך הדין. מטרתו היא להבטיח את בריאותה של העסקה, וכן לעמוד על המשמר ולוודא שהאינטרס הכלכלי של לקוחותיו נשמר לכל אורך הדרך.

עורך דין מלווה יכול לעזור לכם בהערכת היכולת האמיתית שלכם לקניית הדירה, ובכך לוודא כי לא תחרגו ממסגרת תקציב שנכונה לתא המשפחתי שלכם, דבר שעלול לגרור מחנק כלכלי בהמשך הדרך. בתחום זה עורך הדין בודק את העלות הכוללת של קניית הדירה, אך לא רק.

הגדרת התקציב לא מסתכמת במחיר הדירה בלבד. קיימות עלויות נלוות נוספות שחובה לקחת בחשבון – מס רכישה (עליו נפרט בחלק הבא), דמי תיווך במידה והגעתם לדירה באמצעות מתווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות הובלה, פתיחת תיק משכנתה, שרותי שמאות, אגרות ועוד הוצאות נוספות שמשתנות בהתאם לסוג העסקה. כל אלה מגדילות בפועל את ההוצאה הכוללת על רכישת הדירה באחוזים רבים.

במידה ואתם מתכוונים לממן את העסקה באמצעות לקיחת משכנתא, חשוב מאוד שכבר בשלב הראשוני תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא (רצוי אפילו לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים), ותדעו בוודאות שבאפשרותכם לקנות את הדירה שבה אתם מעוניינים.

חשוב לציין שאת כל הבדיקות האלה יש לבצע בטרם החתימה על ההסכם, על מנת שלא תמצאו את עצמכם חלילה במצב שבו אתם מפרים אותו, מאחר ואין לכם מספיק כסף כדי לשלם למוכרים, כפי שהתחייבתם בהסכם.

הגדרת תקציב לקניית דירה יד שנייה I בדיקת דירה יד שניה לפני קניה I בדיקת נכס לפני קניה
הגדרת תקציב לקניית דירה יד שנייה I בדיקת דירה יד שניה לפני קניה I בדיקת נכס לפני קניה

האם נידרש בתשלום של מס רכישה בעת רכישת דירה?

עורך דין אשר מלווה ברכישת דירה בודק עוד בראשית התהליך, על סמך בסיס נתונים שהוא מקבל מהקונים, האם הם צפויים לשלם מס ומה גובהו, ובכך לאפשר להם לכלכל את צעדיהם בתבונה כאמור לעיל.

מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה דירה או זכות במקרקעין. שיעורי המס אינם מוחלטים ומתחלקים למדרגות מס רכישה המתעדכנות אחת לשנה.

מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – הינם בתוקף מיום 16 בינואר 2022 ועד 15 בינואר 2023:

  • על חלק השווי שעד  1,805,545 ₪: 0%

כלומר, במידה והנכם רוכשים דירה עד השווי המקסימאלי הנ”ל, ובתנאי שזוהי דירתכם היחידה, לא תידרשו לשלם עליה מס.

  • על חלק השווי שבין   1,805,545 ₪ – 2,141,605 ₪ –   3.5%
  • על חלק השווי שבין   2,141,605 ₪ – 5,525,070 ₪–    5%
  • על חלק השווי שבין   5,525,070 ₪ – 18,416,900 ₪ – 8%
  • על חלק השווי שמעל  18,416,900 ₪ – 10%

חשוב לציין שבמידה ואתם רוכשים “דירה נוספת” לזאת שכבר יש לכם, יחולו מדרגות מס שונות מאלו שצויינו מעלה. מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף מיום 16 בינואר 2022 ועד 15 בינואר 2023:

  • על חלק השווי שעד 5,525,070 ש”ח – 8%
  • על חלק השווי העולה על 5,525,070 ש”ח – 10%

החוק מאפשר “להקפיא” את מס הרכישה עבור “דירה נוספת” ולשלם כאילו הייתה זו דירתכם היחידה. זאת במידה ואתם מתחייבים למכור את הדירה הראשונה שבבעלותכם בתוך שנתיים, ולהשאיר בחזקתכם דירה אחת ויחידה, אבל זהו נושא אחר למאמר אחר בנושא של תכנון מס נכון.

כאמור, יש לקחת בחשבון כאשר קונים דירה, שעלול להיות מוטל מס רכישה שעלותו משמעותית מאוד. לכן כדאי לבצע תכנון מס עוד לפני שהתקשרנו בחוזה רכישה מחייב. בהרבה מאוד מהמקרים בדיקה זו משפיעה על ההחלטה האם לבצע את העסקה לרכישת הדירה או לא.

תשלום מס רכישה בעת רכישת דירה
תשלום מס רכישה בעת רכישת דירה

בדיקת זהות הבעלים בדירה – בדיקה חשובה שנועדה להימנע מעוקץ נדל”ן

כעת, לאחר שהגדרנו את התקציב לעסקה, ולאחר שבדקנו האם נצטרך לשלם מס בגין הרכישה, יש לבדוק האם המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. הדבר הבסיסי ביותר שיש לוודא הוא כי האדם שמוכר את הדירה הוא אכן הבעלים האמיתי של הזכויות בדירה המיועדת. 

לבדיקת זהות המוכר יש חשיבות רבה, בייחוד נוכח הגידול שחל בשנים האחרונות בישראל במקרים של הונאות במכירת דירות. לצערנו, קיימות לא מעט דוגמאות של נוכלים שזייפו מסמכי בעלות בדירה או מסמכי ירושה ובכך “השתלטו” על דירות מגורים. הם הציגו את עצמם כבעלים, “מכרו” במחיר מציאה ונעלמו עם הכסף בזמן שהרוכשים התמימים נותרו ללא הדירה או הכסף שלהם.

ניתן לבצע בדיקה זו על ידי הסתכלות בנסח טאבו, במקרה שבו מדובר בדירה שרשומה בטאבו, או באישור זכויות של חברה משכנת ו/או של רשות מקרקעי ישראל, במקרה שבו הדירה לא רשומה בטאבו.

נסח טאבו או לחילופין אישור זכויות מהווה את תעודת הזהות של הדירה.

עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן יכול לבצע את הבדיקות האלה באופן המיטבי והמקצועי ביותר מבלי שתצטרכו לסכן את כספכם. בדיקת זהות המוכר בדרך זו תגביר את הוודאות בדבר הבעלים האמיתיים של הנכס, ותמנע מצב של הטעייה או התחזות. בנוסף כדאי לבדוק את הסטטוס המשפחתי של המוכר (גרוש/אלמן/נשוי), שכן גם אם הוא הבעלים היחיד בנכס, ייתכן ואם הוא מתגורר עם בת זוג, תידרש הסכמתה לעסקה.

בדיקת הבעלים בעת רכישת דירה
בדיקת הבעלים בעת רכישת דירה

טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת? מה ההבדל ומה עדיף?

טאבו – הינו הגוף במשרד המשפטים אשר אחראי על רישום כל הנכסים ובעליהם ורישומו נותן תוקף חוקי לבעלות הנכס. בקנייה של קרקע פרטית הרשומה בטאבו מתקבלת בעלות מלאה על הנכס והבעלים יכול לעשות בו כרצונו, נכס הרשום בטאבו יופיע בנסח שניתן להפיק אותו באופן מקוון באמצעות האתר של לשכת רישום מקרקעין. חשוב לציין שאנחנו מכירים ומשתמשים ביומיום במונח “טאבו”, אבל בפועל לא תמצאו מסמך שנושא את המילה הזו אלא את המילים “לשכת רישום מקרקעין”.

רשות מקרקעי ישראל – הינו הגוף האוחז בידיו את רוב קרקעות מדינת ישראל, ובאפשרותו לתת לרוכשים פרטיים בעלות זמנית על נכסים וקרקעות בדרך של שכירות ארוכת שנים (בדרך כלל מדובר בתקופת שכירות של 98 שנים שניתן להאריכה). ברכישת נכס הרשום ברשות אין יד חופשית או בעלות מלאה בהחזקת הנכס ובכל פעולה שהבעלים מבקשים לבצע נדרשת אישורה של הרשות. פרטים של נכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל יופיע במסמך אישור זכויות שניתן להפיק באמצעות פנייה למשרדי הרשות. לאחרונה ניתנה האפשרות להנפיק את המסמך גם באופן מקוון.

חברה משכנת – אחראית, בין היתר, להפניית רוכש נכס לרשות מקרקעי ישראל ועל הרישומים בנכס מהרגע בו נחתם חוזה המכר מול הקבלן ועד להסדרת רישום הדירה בטאבו. החברה אחראית כלפי הרוכש וכלפי הבנקים למשכנתאות לניהול רישום הזכויות על הנכס, לרבות הנפקת כתב התחייבות לרישום משכנתא, מתן אישורי זכויות, העברת זכויות בעסקאות יד שנייה ועוד.

דירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל תהיה במרבית המקרים מנוהלת על ידי חברה משכנת עד לשלב שבו היא תירשם בטאבו. לעיתים נדירות, נכסים מסוימים מנוהלים באופן בלעדי על ידי רשות מקרקעי ישראל בלבד.

ככלל, הרציונל הוא כי כל הדירות תהינה רשומות בטאבו, אך לצערנו זה לא המצב בפועל. גם אם הדירה אינה רשומה במרשם זה, הנתון לא צריך להוות “דיל ברייקר” מבחינתכם בשיקולים לרכישתה. גם אם הדירה שאתם מתכננים לרכוש לא רשומה בטאבו, אין זה אומר שהיא שווה פחות או שאתם לא באמת תירשמו כבעלים שלה. דירות שאינן רשומות בטאבו ניתנות למכירה ולהעברת זכויות ואתם תהיו רשומים כבעלי הזכויות בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל פשוט הבירוקרטיה המשפטית בכל פעולה תהיה מסובכת יותר מאשר בדירות הרשומות בטאבו. לא משהו שעורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן לא יכול להתמודד איתו.

נסח טאבו, חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל, מה עדיף?
נסח טאבו, חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל, מה עדיף?

מה עוד ניתן ללמוד מהסתכלות בנסח הטאבו או באישור הזכויות?

נסח הטאבו או אישור הזכויות של החברה המשכנת ו/או של רשות מקרקעי ישראל מהווה כאמור את תעודת הזהות של הדירה. ניתן ללמוד מהם על פרטי הנכס כגון מס’ חדרים, שטח הדירה וצמודותיה (מחסן, חנייה וכיו”ב). המסמכים הללו טומנים בחובם גם מידע על התחייבויות המוכר כלפי צדדים שלישיים הרובצות על הנכס כגון זיקות הנאה, משכנתא, עיקול, צו משפטי וכד’.

בדירות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, אישור הזכויות של רשות מקרקעי ישראל לא בהכרח יכלול בתוכו את כל המידע העדכני על הנכס, ולכן חובה להוציא אישור זכויות גם מהחברה המשכנת. במידה והמוכר לא יודע באיזו חברה משכנת מדובר, יש לפנות תחילה לרשות מקרקעי ישראל ולקבל מהם אישור זכויות שבו יהיה רשום מי היא החברה המשכנת.

במקרים מסוימים כאמור, הדירה תהיה רשומה ברשות מקרקעי ישראל בלבד, ואז אישור הזכויות של הרשות יכלול בתוכו את כל המידע הרלוונטי והעדכני על הנכס.

בדיקת התחייבויות המוכר גם ברשם המשכונות – בדיקה שחובה לבצע

רשם המשכונות הוא גוף ברשות התאגידים, אשר מפעיל מאגר מידע על משכונות שנרשמו על פי דין. משכון הוא שעבוד של נכס, לא בהכרח דירה, כערובה לחיוב. כך, לדוגמה, אם אדם רכש דירה לאחר קבלת משכנתא מהבנק, ולשם הבטחת ההלוואה רשם הבנק משכון על הדירה עד להחזרת ההלוואה, נכנס המשכון לתוקף עם רישומו אצל רשם המשכונות. אם צד ג’ רכש מאותו אדם את הדירה מבלי לבדוק אצל רשם המשכונות ומבלי שהמוכר דאג למחוק את המשכון, לא יוכל לבוא בטענות אותו צד ג’ כאשר ירצה הבנק לממש את המשכון.

מומלץ לבדוק התחייבויות המוכר על הדירה כגון משכנתא, עיקול, צו משפטי וכד’ גם ברשם המשכונות, על ידי הוצאת דו”ח עיון באתר האינטרנט של הרשם. ניתן לעשות זאת באמצעות הזנת מספר ת.ז של המוכר. בדיקה נוספת מסוג זה לא יכולה להזיק, אבל בהחלט יכולה לחסוך כאבי ראש מיותרים.

דוגמה מהפרקטיקה: אדם החליט למכור את הדירה שלו, ומעיון בנסח טאבו ניתן היה לראות שמדובר בנכס ‘נקי’, כלומר ללא שום הערה מגבילה שיכולה לסכל את העסקה. בשביל השקט המקצועי שלי כעורך דין שמייצג רוכשים, הוצאתי דו”ח עיון על שם המוכר וגיליתי הערה בדבר קיומה של משכנתא על הנכס.

פניתי לעורך דינו של המוכר ושאלתי אותו האם הוא מודע לכך שרשומה משכנתא על הדירה (למרות שבנסח טאבו הערה בדבר המשכנתא לא הייתה קיימת)? המוכר המופתע אמר שמדובר במשכנתא שהוא סיים לשלם כבר לפני למעלה משני עשורים.

מסתבר, שהבנק בזמנו לא הואיל בטובו למחוק את השעבוד על הדירה אצל רשם המשכונות. המוכר בטרם חתם עם הלקוח שלי על הסכם למכירת הדירה שלו נתקל בהליך בירוקרטי מסורבל מול הבנק עקב הזמן הרב שחלף כדי שהאחרון ימחק את השעבוד אצל הרשם.

בדיקת התחייבויות המוכר ברשם המשכונות
בדיקת התחייבויות המוכר ברשם המשכונות

מי מחזיק בפועל בדירה ולמה זה חשוב?

לאחר שבדקנו את זהות הבעלים של הדירה אותה אנחנו עתידים לרכוש, ואחרי שבדקנו גם את ההתחייבויות שלו על הנכס, כעת יש לבדוק האם הבעלים הרשום/המוכר הוא מי שמתגורר בפועל בדירה או שהיא מוחזקת ע”י שוכרים. 

אם מתגוררים בדירה שוכרים, רצוי לבדוק את הסכם השכירות ולברר מהו מועד הפינוי. זאת על מנת לוודא שתקבלו את הדירה במועד המסירה המוסכם.

מומלץ לעגן בהסכם הרכישה סעיף שבו המוכר מתחייב לדאוג בבוא העת שהשוכרים אכן יפנו את הדירה במועד, יאפשרו לאנשי מקצוע (שמאי וכו’) להיכנס לדירה (כמובן בתיאום מראש) ובאופן כללי לקחת אחריות על עצמו שהשוכרים לא יסכלו את קיום ההסכם.

בדיקה תכנונית של הדירה: האם הדירה בנויה על פי חוק והאם היא בכלל מיועדת למגורים?

הבדיקות הראשוניות של נסח הטאבו או של אישור הזכויות הן חשובות, כמו גם הבדיקה של התחייבויות המוכר, אבל הם אינן מספיקות. במידה וקיימים בנכס צווי מניעה, הפקעה, הריסה ו/או חריגות בנייה, יכול להיות וזה יצוין בנסח הטאבו או באישור הזכויות, אך לא בהכרח. לכן ישנה חשיבות רבה להוצאת “תיק הבניין” ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית ולבצע בדיקה גם שם.

תיק בניין הוא מקבץ של מסמכים אדריכליים, מנהליים ותכנוניים אשר לרוב נמצאים בארכיון של הרשות המקומית, שתפקידם לספר את ההיסטוריה של הבניין מהיום בו החלו לתכנן אותו, דרך הקמתו ועד לתאריך הנוכחי.

מטרת הבדיקה היא לוודא שהנכס אכן נבנה בהתאם להיתר בניה, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה ואת ההיתר שניתן בפועל. בתיק הבניין ניתן גם לראות האם ננקטו על-ידי בעל הנכס הליכי תכנון ובנייה, על-ידי תכתובת בתיק, כגון דו”ח פקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שקיבל בעל הנכס ועוד.

ניתן להגיש כתב אישום כנגד בעל הנכס בעבירה של שימוש בחריגה מהיתר ולדרוש את הפסקת השימוש וזאת בנוסף להטלת קנסות ולעתים חריגים זה יכול להגיע גם לעונשי מאסר. נתקלתי במצבים בהם הוצג לרוכש נכס ובמסגרת הבדיקה המשפטית – תכנונית התברר כי השימוש המותר אינו תואם את מה שהוצג בפניו. לדוגמה: הוצגה בפני רוכש דירה והתברר מעיון בתיק הבניין שזהו מקלט. או לחילופין שהנכס (לרוב מדובר בבתים צמודי קרקע אבל לא רק) נבנה בחריגה מהותית מההיתר שניתן. 

לשמחתנו הקידמה הטכנולוגית ומגיפת הקורונה הביאו את רוב הרשויות המקומיות לסרוק באופן דיגיטלי את המסמכים בתוך “תיק הבניין”, וכל אחד יכול באמצעות אתר האינטרנט של הרשות המקומית להוציא את המסמכים האלה, על ידי הזנה של פרטי הנכס בעמוד של מחלקת ההנדסה. במידה והמסמכים לא נסרקו באופן דיגיטלי, או שהם נסרקו עם חוסרים, תידרש הגעה פיזית למשרדי הרשות.

בדיקה תכנונית של הדירה
בדיקה תכנונית של הדירה

בדיקה פיזית הנדסית – בדיקה חשובה שיש לבצע לבד או באמצעות אחרים

כחלק מביצוע הבדיקות התכנוניות בדירה, בהן כפי שפירטתי מומלץ להוציא את תיק הבניין מהעירייה, ניתן להזמין, ובמקרים מסוימים אף מומלץ להזמין חוות דעת שמאית או של חברה שעוסקת בבדק בית, על מנת לבדוק את המצב הפיזי של הדירה. 

במרבית המקרים לא נהוג להזמין חוות דעת כזו. אולם כאשר קיימים ספקות, לדוגמה כשמדובר בבית גדול ו/או מורכב, אז מן הראוי לשקול שימוש בבדיקות מסוג זה. מטרת הבדיקה היא לגלות האם יש בדירה בעיות כמו נזילות, רטיבויות, עובש, טרמיטים, פגם מהותי נסתר או גלוי.

במידה והחלטתם לבדוק את מצב הדירה בעצמכם, תעשו את זה בשיתוף פעולה מלא עם המוכר: תסתכלו על הריצוף, תבחנו היטב את הקירות והתקרה על מנת לוודא שלא קיימים סימני שבירה וסדקים. אל תתביישו לבקש מהמוכר להסיר תמונות, וילונות, שטיחים ושאר ריהוט שנועד לכסות ולהסתיר. תדליקו את כל האורות ופיתחו את כל הברזים בבית. תבקשו מהמוכר לפתוח ארונות מטבח, מגירות, ארונות קיר ואל תשכחו להסתכל מאחוריהם. פתחו את הדלתות והחלונות. בדקו האם יש סימני רטיבות בקירות, בתקרה, סביב מסגרות החלונות ובחדר המדרגות. בדקו את מערכות המיזוג בדירה. תשאלו האם בוצעה החלפה של מערכת האינסטלציה או שמדובר במערכת ישנה. בדיקה יסודית ומקיפה בשלב מוקדם עשויה למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך ועוגמת נפש.

במידה ומדובר בדירה בבית משותף, בחינת מצב תקינותו של הבניין בו ממוקמת הדירה הינה בעלת חשיבות רבה. בהחלט כדאי לבדוק את המצב של דלת הכניסה, לובי הבניין, חדר המדרגות, המעלית  ופרמטרים נוספים אחרים שמשתנים בהתאם לסוג הנכס. בחינת המצב האסתטי והתקין של האלמנטים השונים בבניין באופן כללי הינם חשובים וישפיעו במידה רבה לגבי ההחלטה שלכם האם לרכוש את הדירה או לא.

חשוב שלא להסתפק בביקור אחד בדירה ובסביבתה, אלא לבקר בה פעמיים עד שלוש פעמים, וזאת במטרה לבדוק באופן יסודי את מצבה הפיזי ואת מאפייניה השונים. מומלץ לבקר בדירה ולערוך סיור בסביבתה בשעות שונות: בדרך כלל מה שרואים בשעות היום, לא רואים בשעות הלילה. מיקום הדירה הוא פרט משמעותי ביותר מבחינה נדל”נית. חשוב להכיר ולבדוק לעומק את השכונה ואת הסביבה שבה נמצא הנכס.

בדיקה פיזית הנדסית של דירה
בדיקה פיזית הנדסית של דירה

לסיכום

רכישת דירה היא מהעסקאות המשמעותיות שנבצע במהלך חיינו. מדובר בהליך מורכב וישנה חשיבות משמעותית לבדיקת הנתונים המקדמיים הנדרשים עוד  לפני החתימה על חוזה המכר. יש לבדוק את המצב הפיננסי של הרוכשים וכמו כן גם את המצב המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנכס.

בשלב הראשון, על הקונים לערוך בדיקה מקדימה לגבי היכולות הפיננסיות שלהם לממן את רכישת הדירה. יש לבדוק בנוסף לעלות הדירה עצמה את העלויות הנלוות לרכישה בהן תשלום מס רכישה פוטנציאלי, דמי תיווך במידה והגיעו לדירה באמצעות מתווך, שכר טרחת עורך דין, אגרות והוצאות נוספות שמשתנות בהתאם לסוג העסקה. 

לאחר מכן, הבדיקה הבסיסית הראשונית היא המשפטית בדבר אופן רישום הזכויות בדירה, האם מדובר בדירה הרשומה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת. בדיקת זהות הבעלים בנכס על מנת להימנע מעוקץ, בדיקת התחייבויותיו של הבעלים כלפי צדדים שלישיים ובדיקה מי מחזיק בפועל בדירה, האם זה המוכר או שוכרים מטעמו.

מעבר לבדיקת הדירה מבחינה משפטית, יש לערוך לגבי הדירה גם בדיקה תכנונית במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהדירה נמצאת בתחום שיפוטה. בדיקה זו ניתן לבצע על ידי הוצאת תיק הבניין מהארכיון של הרשות המקומית (או באופן מקוון) ולבדוק סוגיות שונות, כגון האם קיים היתר בניה כדין לגבי הדירה, האם הדירה נבנתה לפי היתר זה (או שמא יש בה חריגות בניה), האם יש צווי הריסה, האם נשלחו מכתבי התראה מטעם העיריה, דו”חות פיקוח, צווי הפקעה, ועוד.

הבדיקה האחרונה היא פיזית ומומלץ לא להסתפק בבדיקה חיצונית למראית עין של הדירה, אלא לבצע גם בדיקות פיזיות של הדירה לבד או באמצעות אנשי מקצוע מתאימים. לרוב, לא נהוג להזמין חוות דעת כזו, אולם מומלץ להיעזר באנשי מקצוע במיוחד כאשר קיימים ספקות או שמדובר בדירה ישנה יחסית. הבדיקה הפיזית כוללת כמובן גם את מצב הדירה עצמה אבל גם את הבניין בו היא ממוקמת.

אתם לא צריכים להתמודד עם זה לבד. תיעזרו כבר בהתחלה, עוד לפני שלב המשא ומתן עם המוכר, בליווי מקצועי של עורך דין שיבצע את הבדיקות הללו עבורכם. תפקידו של עורך הדין הוא לא רק עריכה של הסכם המכר, אלא גם לבצע עבורכם את כל הבדיקות אשר יידרשו ממנו מבחינה מקצועית, ולהציג בפניכם את כל הנקודות שבדרך כלל נעלמות מן העין כשאינכם עוסקים בתחום.

מדובר בליווי צמוד שמתחיל כבר בניהול המשא ומתן הראשוני. עורך הדין יבצע את כל הבדיקות המקיפות בנכס בטרם החתימה על החוזה, ובמקרים מסוימים יפנה אתכם למומחים חיצוניים והגונים דוגמת יועצי משכנתאות, שמאי מקרקעין, אדריכלים, מודדים וכו’, על מנת שאתם תוכלו להיכנס לבית החדש בראש שקט.

רוצים לקבל מידע מעניין על נדל”ן ששווה הרבה כסף?

הצטרפו לעשרות אלפי חברות וחברים שנחשפים למגזין שלנו, הירשמו עכשיו:

השאירו פרטים מלאים:

תגיות:
אולי גם אלו יעניינו אותך...

רוצים לקבל מידע מעניין על נדל”ן ששווה הרבה כסף?

הצטרפו לעשרות אלפי חברות וחברים שנחשפים למגזין שלנו, הירשמו עכשיו:

עלו לאחרונה…

צפו בכל המאמרים שעלו ממש לאחרונה

עסקאות נדל"ן - סיכום שנת 2023 - דירות חדשות ודירות יד שנייה I רשת ברוקר נדל"ן

עסקאות נדל”ן – סיכום שנת 2023 – דירות חדשות ודירות יד שנייה I רשת ברוקר נדל”ן

מדד תשומות הבנייה מה היה השינוי בחודש ינואר 2024

מדד תשומות הבנייה – מה היה השינוי בחודש ינואר 2024? רשת ברוקר נדל”ן

מדד מחירי הדירות מה היה השינוי בין נובמבר לדצמבר 2023

מדד מחירי הדירות – מה היה השינוי בין נובמבר לדצמבר 2023? רשת ברוקר נדל”ן

סקירת ענף הנדל"ן למגורים - רבעון שלישי של 2023 I רשת ברוקר נדל"ן

סקירת ענף הנדל”ן למגורים – רבעון שלישי של 2023 I רשת ברוקר נדל”ן

"דירה ב-800 אלף שקל": האם "תוכנית הנדל"ן של ישראל" תצליח להוזיל את מחירי הדיור?

“דירה ב-800 אלף שקל”: האם “תוכנית הנדל”ן של ישראל” תצליח להוזיל את מחירי הדיור?

עסקאות נדל"ן דירות חדשות ספטמבר נובמבר 2023

עסקאות נדל”ן – דירות חדשות – ספטמבר-נובמבר 2023 I רשת ברוקר נדל”ן

כתבות נוספות שגולשים אהבו...
error: אזור מורשה רשת ברוקר

מחשבון תחשיב רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון הון עצמי

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון משכנתא

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון תשואה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

מחשבון מס רכישה

לוגו רשת ברוקר נדל"ן

רוצים לקבל מידע מעניין על נדל"ן ששווה הרבה כסף?

הצטרפו לעשרות אלפי חברות וחברים שנחשפים למגזין שלנו, הירשמו עכשיו:

הברוקר עדיין לא חידש את רשיונו...

בודק נתונים...

ברוקר מאומת - בטוח לעשות עסקה!