“דירה בהנחה”, הגרלות דירה, מהרו להירשם להגרלה, פרסומות בטלוויזיה ובכל מקום, גם לכם יצא להיתקל בצמד המילים “דירה בהנחה?” במאמר הבא נעשה לכם סדר בכל המונחים, נבין אילו שלבים יש לעבור בדרך לדירה, איך משתתפים? איך מוציאים אישור זכאות? עד השלב של החתימה על חוזה הרכישה. אז מבלי להכביר במילים בואו נבין רגע מהי בכלל דירה בהנחה?
דירה בהנחה – מה זה אומר?
מה זה דירה בהנחה? המונח “דירה בהנחה” הוא שם כולל לכל תוכניות הדיור הממשלתיות והמסלולים המוצעים על ידי משרד הבינוי והשיכון ורמ”י (רשות מקרקעי ישראל) ביניהם: מחיר מטרה, דירה להשכיר, מחיר למשתכן, מחיר מופחת, ועכשיו השם החדש הוא “דירה בהנחה”.
בחודש מרץ 2022 נפתחו רשמית כ – 150 הגרלות במסגרת תוכנית דירה בהנחה והוגרלו יותר מ 10,000 דירות ב 31 יישובים בכל רחבי הארץ. להגרלה נרשמו לא פחות מ 119,000 משקי בית והיא ננעלה ב 11.4. בהגרלה הבאה שעתידה להתקיים בחודש יולי יוגרלו על פי התוכנית 20,000 דירות נוספות.
בהגרלת הדירות ניתנת עדיפות לבני המקום (מי שהתגוררו ביישוב בשלוש שנים האחרונות או ב 4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות).
כמה אחוזי הנחה מהמחיר שוק מקנה התוכנית? משום שמדובר בתוכנית דיור ממשלתית מחיר הדירה הוא משמעותית נמוך ממחיר השוק, בתוכנית “דירה בהנחה” אחוז ההנחה עומד על 20% ממחיר הדירה או 300,000 ש”ח על פי הנמוך מביניהם.
דירה בהנחה – מה התהליך שעוברת הדירה מרגע ההחלטה על הבנייה ועד לקבלת המפתח?
לא רק אנחנו צריכים לעבור דרך ארוכה עד לקבלת הדירה, גם הדירות עצמן עוברות מסלול מאתגר ביותר. בואו נראה את כל השלבים שהדירות עוברות מהרגע שהחליטו על הבנייה ועד למסירת המפתח.
ראשית, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון צריכים לאתר את הקרקע המתאימה ולוקחים על עצמם את האחריות לתכנון והפיתוח. לאחר מכן צריך להכין מכרז, גם המכרז נעשה על ידם, במרכז נקבע לוח הזמנים שיידרש להשלמת הבנייה של הפרוייקטים החדשים. אחרי שאיתרו את הקרקע והכינו את המכרז, הגיע הזמן לבצע את המכרז וכאן ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל גם תחליט מי הקבלן שיזכה.
בשלב הבא יזמי הפרוייקט בונים תב”ע (תוכנית בניית עיר), מקימים תשתיות: כבישים, חשמל, תקשורת, ביוב ומים ועומלים על פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים (שצ”פים). את עבודות הפיתוח יבצעו קבלנים או חברות שזכו בפיתוח השטח במכרזים. הקבלנים מקבלים לידיהם את המגרשים שישמשו לבניית הפרוייקט.
עכשיו על הקבלן להוציא היתר בנייה, ההיתר צריך להיות מאושר על ידי הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית. התהליך של הוצאת ההיתר מתחיל לאחר שזכה במרכז ובמקביל לעבודות הפיתוח ומסירת המגרש לידיו.
התהליך של הוצאת אישור הבנייה כולל פתיחת תיק, תכנון ואישור שהבקשה תקינה, החלטה של ועדת רישוי ובנייה לפי תנאים ספציפיים ולבסוף קבלת היתר בנייה מלא במידה שהכל תקין.
אחרי שעברנו את השלב הזה סוף סוף מתחילה בניית הפרוייקט. משך הזמן שייקח לבנות את הפרוייקט מפורט בחוזה הרכישה ובסיום הבנייה הרוכשים מקבלים את טופס 4 (טופס אישור אכלוס, הטופס מהווה הצהרה כי בניית הבניין הסתיימה באופן רשמי והוא בטוח ומתאים למגורים, וכן ניתן לחבר אותו לתשתיות כמו מים, חשמל וטלפון) המיוחל ונכנסים לגור בדירה.
חשוב לציין כי על פי הכללים של תוכנית “דירה בהנחה” חל איסור למכור את הדירה למשך 7 שנים מיום ההגרלה או 5 שנים מיום קבלת טופס 4 (המוקדם מביניהם).
כל השלבים שצריך לעבור כדי להשתתף בהגרלה של “דירה בהנחה”
ייעודה המקורי של תוכנית דירה בהנחה היא לעזור למחוסרי דיור (מחוסרי דיור הם אנשים שלא הייתה בבעלותם דירה או יותר משליש דירה בשלוש השנים האחרונות), אך גם משפרי דיור יכולים להירשם להגרלות שיתפרסמו לאחר שנותרו דירות ללא זוכים בפרוייקט. משפרי דיור נחשבים מי שיש להם יותר משליש של דירת מגורים או שהיה להם יותר משליש דירה בשלוש השנים האחרונות). בני זוג גם כן יכולים להיחשב משפרי דיור אם לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים בבעלותו.
אחרי שהבנו מי יכול להירשם ולמי התוכנית מיועדת בואו נעבור יחד על כל השלבים בדרך להשתתפות בהגרלה של “דירה בהנחה”.
שלב 1: מוציאים אישור זכאות
השלב הראשון שנצטרך לעבור הוא הוצאה של אישור זכאות. נכון להיום יש 3 חברות המורשות להוציא אישורים שכאלו: מילבר, מילגם ואלונים, תוכלו לבחור את החברה המועדפת עליכם.
את אישור הזכאות לדירה בהנחה ניתן להנפיק דרך האינטרנט או פיזית בסניפים של חברות אלו ברחבי הארץ. אישור הזכאות עולה 240 ש”ח וניתן להאריך אותו ללא תשלום באינטרנט לקראת תום התוקף שלו.
ראוי לציין שמשרד הבינוי והשיכון יכול ורשאי לעשות בדיקות זכאות בכל עת על פי שיקול דעתו, והוא יכול גם לבדוק בכל זמן שיחליט האם ההצהרות שהוגשו הן נכונות ולבקש הצהרות מעודכנות.
התהליך של אישור הזכאות נמשך עד 10 ימי עסקים מיום הבקשה, במידה שנמצאתם זכאים בתוכנית מחיר למשתכן תוכלו להירשם לכלל ההגרלות בתוכניות השונות.
שלב 2: נכנסים ונרשמים לאתר ההרשמה להגרלות
לאחר שסיימתם את השלב הראשון, כנסו לאתר ההרשמה להגרלות עם שם המשתמש והסיסמה הראשונית שקיבלתם. עד שלא מקבלים את שם המשתמש והסיסמה לא ניתן להתחבר לאתר ההגרלות וזה אומר פשוט שעוד לא נקלטו נתוני הזכאות שלכם. מומלץ להיכנס לאתר ברגע שקיבלתם את הפרטים ולבדוק שאתם מצליחים להתחבר והכל בסדר.
אחרי שהצלחתם להתחבר החליפו את הסיסמה הראשונית שקיבלתם ושמרו את הסיסמה החדשה שיצרתם בדרך המועדפת עליכם. אם אין לכם גישה לאינטרנט תוכלו לגשת למחלקות סיוע בדיור המוצבות במחוזות השונים של משרד השיכון והבינוי בשעות ובימי קבלת הקהל.
שלב 3: נרשמים להגרלה
עכשיו אחרי שנרשמו והכל בסדר זה הזמן להירשם להגרלה לפרוייקט או פרוייקטים שמעניינים אותנו. כל שעלינו לעשות הוא להיכנס לרשימת הפרוייקטים האתר ולבדוק אילו פרוייקטים פתוחים להרשמה. בהגרלות הראשונות ניתן להירשם להגרלות ב – 3 ערים בלבד, ובהגרלות ההמשך ניתן להירשם לכלל ההגרלות ללא כל הגבלה. תוכלו להירשם להגרלות במסלולים שונים גם כן.
שלב 4: ממתינים לתוצאות ההגרלה
אחרי שנרשמנו לפרוייקטים שמעניינים אותנו, עלינו לחכות לעדכון על תוצאות ההגרלה. לאחר שההרשמה להגרלות תיסגר ויבדקו שהכל תקין, משרד הבינוי והשיכון יערוך הגרלה בה יקבע התור שלכם לבחירת הדירה (במידה שזכיתם כמובן). לאחר ביצוע ההגרלה תקבלו את תוצאות ההגרלה בדואר אלקטרוני, ויש גם אפשרות לקבל אותן ב SMS.
תוצאות ההגרלה יתפרסמו בנוסף גם באתר ההגרלות בצורה אנונימית, תוכלו לזהות את עצמכם על ידי מספר הנרשם שלכם. במידה שזכיתם היזם ייצור קשר עם כל הזוכים ויסביר מה הם השלבים הבאים בתהליך. זכיתם בהגרלה ועדיין לא חתמתם על חוזה ותרצו לבטל? עליכם יהיה להיכנס לאתר ולבטל את הזכייה, אך חשוב שתזכרו שברגע שזכיתם בהגרלה אחת זה מבטל אוטומטית את הרישום להגרלות האחרות, כך שחשוב לשים לב לאילו הגרלות אתם נרשמים.
תוכלו להירשם להגרלות נוספות רק ברגע שתקבלו אישור על הביטול. תוכלו תמיד לבטל זכייה ללא כל הגבלה וכמות הביטולים שתעשו היא חסרת כל חשיבות.
שלב 5: מחכים עד לקבלת היתר בנייה
אחרי שנרשמתם וזכיתם עליכם יהיה להמתין עד שהקבלן יקבל היתר בנייה. תהליך קבלת ההיתר מתחיל ברגע שהקבלן זוכה במכרז והוא קורה במקביל לפיתוח של המגרשים ולמסירתם לידיו של הקבלן.
במידה שההגרלה בוצעה לפני שההיתר התקבל, תקבלו עדכון מרגע הזכייה שלכם על תהליך קבלת היתר הבנייה. תוכלו להיכנס לאזור האישי באתר של ההגרלות ולעקוב על המיקום העדכני שלכם לבחירת הדירה, חשוב שתדעו שהשלב הזה יכול לקחת זמן רב.
כדי שהקבלן יוכל לקבל היתר בנייה הוא יצטרך להכין תוכניות מפורטות על פי הנחיות של הועדה המקומית ועל פי הוראות תב”ע (תוכנית בניין עיר). הקבלן יגיש את המסמכים הנדרשים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ימתין לדיון בוועדה וקבלת אישור מהוועדה, ויעביר את התוכנית המאושרת וחוזה הרכישה לאישורה של חברת הבקרה.
שלב 6: בודקים אופציות למימון הדירה החדשה
בשלב זה עליכם לבדוק האם אתם זכאים למשכנתא? ולהבין איך אתם עומדים לממן את רכישת הדירה? נצלו את התקופה הזה לבדיקות יסודיות של הקבלן שבחרתם בו, זכרו שבהמשך הדרך תקבלו זמן קצר ביותר לבחור דירה.
כרוכשי דירות במסגרת התוכנית “דירה בהנחה” ייתכן שמגיע לכם לקבל משכנתה גבוהה ביותר (עד 90% ממחיר הדירה) כדי להקל עליכם לרכוש את הדירה, שווה לבדוק.
שלב 7: בוחרים דירה וחותמים על חוזה הרכישה
השלב האחרון התהליך הוא השלב המיוחל: בחירה של הדירה וחתימה מול הקבלן על חוזה הרכישה. בשלב הזה תקבלו הזמנה לכנס זוכים שאותו עורך הקבלן. בכנס תוזמנו לבחור דירה ולחתום על חוזה הרכישה. תקבלו את כלל הפרטים על הפרוייקט ואת כל ההסברים על האזור, הכנס יכול להתקיים בצורה דיגיטלית או פיזית.
לאחר שתקבלו את כל הפרטים תוזמנו לבחור דירות. סדר הזימון לבחירה נקבע לפי סדר עולה של תוצאות הזכייה, תוכלו לבחור מתוך הדירות שנשארו ושימו לב יש לכם 45 דק’ בלבד לבחור דירה. חשוב לשים לב שלא תוכלו לשנות את בחירתכם, גם אם היו ביטולים של זוכים אחרים שבחרו לפניכם.
אחרי שבחרתם את הדירה הרצוייה תצטרכו לחתום על טופס בחירת מפרט, הטופס כולל את כל הרכיבים (מחיר, מספר חניות, מחסן ועוד).
יכול להיות שעולה לכם החשש שהדירות נמכרות בזול בגלל שאיכות החומרים או המפרט אינם באיכות גבוהה, אך חשוב לציין שהסיבה שהדירות נמכרות בהנחה היא בגלל שהמדינה מסבסדת את עלות הקרקע ועלויות הפיתוח.
משרד הבינוי והשיכון קבע תקן איכותי ומחייב לדירות המשווקות בפרוייקט ולכם כזוכים יש אפשרות לוותר על חלקים מסויימים ולקבל בתמורה זיכוי כספי. חשוב לדעת שיכול להיות שתידרשו להפקיד סכום על חשבון תשלום הדירה, הסכום יכול להיות 2,000 ש”ח והוא יכול להיות סכום אחר שייקבע בזמן הרישום להגרלה על ידי משרד הבינוי והשיכון. מקדמה זו לא תוחזר במידה שתחליטו שאתם מבטלים את הזכייה או את הרישום.
שימו לב שיש לכם אישור זכאות תקף ומעודכן כשאתם מגיעים לבחור דירה, במידה שלא יהיה לכם אישור זכאות תקף לא תוכלו לממש את זכייתכם. בחרתם את הדירה, מה עכשיו? לאחר בחירת הדירה תצטרכו לחתום על חוזה המכר, יש לכם 10 ימים לעשות כן, שימו לב שאין לכם אפשרות לשנות את בחירתכם, אך אתם יכולים לבקש להאריך את המועד הנדרש לחתימה ע”י פנייה בבקשה מיוחדת וקבלת אישור של משרד הבינוי והשיכון.
עליכם להגיע למשרדים של היזם לחתימה על הסכם המכר, לחתום על ההסכם ולהמציא את כל המסמכים והביטחונות הנדרשים בהתאם לתנאי ההסכם.
התשלום על הדירה שאתם רוכשים ברוב המקרים מבוצע בשלבים ומפורט בחוזה הרכישה, אז יש לבדוק ולקרוא אותו בעיון ותמיד מומלץ מאוד להתייעץ ולהיות מלווים על ידי עורך דין מקצוען שמלווה אתכם ויוכל לדאוג שתעשו את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
עליכם לחתום על כתב התחייבות בו אתם מתחייבים לעמוד בתנאי הרכישה בהתאם לכללים שנקבעו לתוכנית “דירה בהנחה”. בין התנאים: איסור למכור את הדירה במשך שבע שנים מיום ההגרלה או חמש שנים מיום קבלת טופס 4. תצהיר תקנון הגרלת בחירת זכאים לרכישת דירות, חסר קרקע המיועדת למגורים, אישור עדכני לבדיקת נתוני זכאותכם לרכישת דירה בתוכניות השונות של דירה בהנחה ועל הצהרה שלכם שלא חל שינוי במצבכם האישי שמשפיע על הזכאות שקיבלתם.
לסיכום – האם כדאי לרכוש “דירה בהנחה?”
התשובה היא תלוי, יכול להיות שזו תהיה עסקה מצויינת עבורכם אם אין לכם דרך להגיע לדירה למגורים באופן עצמאי, מצד שני יכול להיות שבזמן האיסור על מכירת הדירה הייתם יכולים להרוויח יותר במקום אחר. אם אתם קונים דירה להשקעה תוכלו להנות מהכנסה פירותית חודשית מהשכירות אך גם כאן פעלו בשיקול דעת, בדקו את הכל, כל מקרה לגופו.
שימו לב מהי חלוקת הדירות בבניין שאתם שוקלים לרכוש בו? האם יש עדיפות לשוק חופשי או “דירה בהנחה” כי במידה שהבניין ימותג כ”דירה בהנחה” יכול להיות שיהיה קשה למכור את הדירה ברווח לאחר מכן.
ההמלצה שלנו, תמיד התחשבו בשיקולים האישיים שלכם, ומה שמתאים לחבר, לשכן, לדוד לאו דווקא מתאים לכם. מעוניינים להתייעץ? מקצועני הנדל”ן שלנו ישמחו לעזור, דברו איתנו.
