רבים מאיתנו מכירים לפחות בנאדם אחד שרוצה/רצה להשקיע בנדל”ן, כמה
באמת מהם מוציאים את הרעיון לפועל?
לכן, השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם בחיפוש אחר אפיקים
שמפיקים רווחים היא: האם אתם באמת רוצים להשקיע בעולם הנדל”ן?
אם התשובה שלכם היא חיובית, הדבר הראשון שיש לעשות הוא להבין שהזמן הוא
מצרך מוגבל, לכן יש להתחיל בתכנון שלו. ללא ניהול נכון של הזמן אתם תתבססו על הזמן
שתפנו עבור זה “מתי שיסתדר” והתהליך הראשוני של הבנת השוק והחיפוש בין הלו”ז היומיומי שלנו ידחה לזמן לא ידוע. תהיו כנים עם עצמכם, כמה פעמים אמרתם את המשפטים “אין לי זמן?”, “אם היה לי יותר זמן הייתי עושה”, רוב הזמן זה באמת ככה למעשה. בבחינה של לוח הזמנים שלנו באמת על פניו אין זמן מיותר, בייחוד אם יש ילדים ועבודה במשרה מלאה.
בנג’מין פרנקלין אמר פעם שאם אתה רוצה לוודא שמשהו יתבצע- עלייך לתת אותו לאדם עסוק
“if you want something done, ask a busy person”
אז אתם במקום הנכון.
איך בכל זאת מוצאים זמן?
נצא מנקודת הנחה שיש לכם מספר ילדים ואתם זוג ששניכם עובדים במשרה מלאה
במרכז הארץ והנכסים שאתם מעוניינים בהם נמצאים במרחק של שעה בדרום הארץ.
על פניו בין כל החוגים של הילדים, העבודה, מרחק הנסיעה אתם כמעט אף פעם לא תמצאו
זמן פנוי לעשות זאת. אז מה תוכלו לעשות? לא תלכו לראות דירות?
התשובה היא לא; פשוט תתפצלו למען החיפוש הראשוני. הורה אחד יישאר עם הילדים וההורה השני ילך לחפש נכסים. בן הזוג שיצא לחיפוש יבחן את השוק מקרוב: שיחות עם מתווכים, סיור בנכסים ובאזורים שהתקציב שיש עבור ההשקעה מתאים עבורם. דירה שנראית פוטנציאלית ועומדת בדברים שהגדרתם תצולם בוידאו לבן הזוג השני וכך אם זה שווה את הטרחה בני הזוג יגיעו יחדיו לראות את הנכס ואף אם בן הזוג השני מאשר את הנכס, יש לקוחות שמספיק להם הוידאו שצולם. דבר כזה יכול להתבצע רק אם תגדירו לזה זמן ביומן שלכם, ספונטניות לא בהכרח תעבוד עבור הסיטואציה הזו.
עכשיו כשאתם מבינים את חשיבות התכנון הזמן שלכם הגיע העת להבין ממה מורכב
התכנון רכישת נכס הנדל”ן להשקעה
- קביעת מטרות: הילדים שלכם/אמורים להתגורר שם בהמשך? האם אתם מחפשים
אחר רווח מהיר(אקזיט) או לטווח ארוך משכירות ועליה בערך של הנכס?
כל אחת מהתשובות לשאלות האלה תוביל אתכם להשקעה בנכס מסוג אחר. כך לדוגמה
השכרה לסטודנטים בדירות שותפים נחשבת כמשהו אטרקטיבי בעיר באר שבע, אך האם
אתם בנויים לבלאי גבוה של נכס? חיפוש אחר כמות של שוכרים ובדיקת יכולת כלכלית של כל אחד מהם?
- גובה ההשקעה: מהו הסכום הפנוי שעומד לרשותכם? האם תצטרכו משכנתא או
שתרכשו הכל במזומן? שימו לב שיש לקחת בחשבון שזה כסף שלא תצטרכו בשנים
הקרובות במקרה ובחרתם בהשקעה לטווח ארוך. - סיכון בהשקעה: בדרך כלל קיים סיכוי נמוך בהשקעה בדירה למטרת מגורים,
לפיכך ישנו סיכון נמוך שתאבדו את הסכום שהשקעתם בנכס.
יחד עם זאת חשוב לזכור שערכה של הדירה יכול לרדת או שלחלופין יכול לקרות מקרה
של שוכרים שלא מתפנים/לא משלמים שעלולים לפגוע בהכנסה שלכם מהנכס.
את שני הסיכונים האלה אפשר להוריד על ידי בדיקה ומחקר נרחב אודות הנכס, האזור,
השוכר, האמצעים שעומדים ברשותו כדי לשלם לכם, ערבויות נדרשות, צ’ק פיקדון ועוד.
- הכל עניין של תזמון: כמובן שכמשקיע נדל”ן עדיף לבצע רכישה שהמחירים נמוכים ממחירי השוק ולמכור כשהמחירים מגיעים לשיא שלהם, ניתן להתפשר גם על מכירה ורכישה בטווח מחירי ביניים. אין אפשרות תמיד לדעת מהי נקודת הזמן האידאלית באופן ודאי לרכישה/מכירה אך באמצעות מחקר שוק מקיף(מאמרים, עיתונות),שיחות עם בעלי מקצוע, השוואות מחירים תוכלו להעריך מתי הזמן הנכון לרכישה/מכירה.
- מיקום, מיקום, מיקום- על מנת שתגיעו לרווחיות המרבית האפשרית מבחינת התקציב שלכם מהנכס עליו להיות במיקום אטרקטיבי עבור השוכרים העתידיים ובעבור הקונים העתידיים(בשעת מכירה). רבים טועים לחפש דירה באזור המגורים שלהם בשל שיקולים של נוחות הגעה, הכרות עם האזור/ מחירים וניהול בלת”מים בנכס. אך יש להיות כנים עם עצמנו ולשאול האם זה באמת אזור החלומות שאנחנו חושבים שהוא? האם הדירה שלי תעלה את ערכה? האם הדירה תהיה מושכרת כל השנה או לפחות חלק ניכר ממנה.
- זמן נדרש: אין זמן מוגדר שהשקעה בנכס לוקח, אך עדיין חשוב להבין שעליכם להשקיע בתהליך, בייחוד בחיפוש. התהליך כמובן לא נגמר בחיפוש, לאחר הרכישה לחשב את השיפוץ במקרה הצורך, חיפוש של שוכרים- כולל בדיקתם, טיפולי תחזוקה שוטפים במידת הצורך וכן טיפול באירועים לא צפויים שיכולים להתרחש.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים ומומחה השקעות של רשת ברוקר נדל”ן ידבר איתכם.
