שאלה שעולה לא מעט פעמים בקרב שוכרים ומשכירי דירות ברחבי הארץ וגם מתווכים. האם מתווך שעוזר לכם למצוא את הדירה שאתם רוצים לשכור, רשאי לגבות מכם את דמי התיווך בשכירות כשאתם שוכרים דירה או שהוא צריך לגבות תשלום רק מהמשכיר ששוכר בעצם את שירותיו? במאמר הבא אענה על הכל, מוכנים?
אז איך זה עובד בעצם?
בואו נתחיל מהתכל’ס –
- מתווך רשאי חוקית לגבות דמי תיווך בשכירות רק מהשוכר של הנכס, גם כאשר הוא לא גובה תשלום של דמי תיווך מהמשכיר.
- מתווך רשאי לגבות דמי תיווך מהשוכר ומהמשכיר על ההשכרה.
אממה? אם המשכיר הפעיל מתווך על מנת למצוא שוכר לדירה, הוא לא רשאי לדרוש מהשוכר לשלם במקומו את דמי התיווך שהתחייב לשלם למתווך. בהמשך אומר את דעתי למה חוק זה דווקא פוגע בשוכרים בשוק התחרותי בו אנו נמצאים.
בימ”ש המחוזי אישר כי “אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר. זאת אם לא מדובר בתשלום שהשוכר משלם במקום המשכיר”. חוק השכירות אוסר לגרום לשוכר לשלם את דמי התיווך על ההשכרה למתווך במקום המשכיר. אבל, לצד זאת, הוא לא אוסר על המתווך לגבות דמי תיווך מהשוכר. מה שאומר שמתווך יכול חוקית לגבות את דמי התיווך משני הצדדים ותכף נבין איך ומתי נדרש לשלם ואילו פעולות המתווך צריך לעשות בשביל לקבל דמי תיווך משני הצדדים?
דמי תיווך בשכירות – שמתווך יכול לגבות מכם בהשכרת דירות
בעסקה של שכירות, דמי התיווך יהיו לרוב בגובה של חודש שכירות + מע”מ. השוכר ישלם דמי תיווך על השכירות למתווך רק במצב בו המתווך החתים את השוכר על הסכם תיווך וכלל את דמי התיווך כחלק מהעסקה הראשונית ושהמתווך מחזיק ברישיון תיווך פעיל. במצב הזה, כשהכל שקוף ויש תיאום ציפיות מראש על תשלום דמי התיווך בהשכרת הדירה, השוכר יכול להחליט אם הוא לוקח חלק בעסקה, או ממשיך לחפש דירות בכוחות עצמו, ללא עזרתו של המתווך.
הבלבול עם החוק בהשכרת דירות ודמי התיווך בהשכרה:
בחודש יולי 2017 נוסף תיקון מס’ 1 לחוק השכירות. הוכללו בו סעיפים העוסקים בין השאר בזכויות השוכרים. תיקון זה לחוק, לא שולל מהמתווך את הזכות לקיים עסקה נפרדת עם השוכר. הוא גם לא שולל מהמתווך את הזכות לקבל דמי תיווך מהמשכיר, במקרה שהמתווך פעל בשמו.
לאחר התיקון לחוק, היו כאלו שחשבו שמתווך לא רשאי בכל מקרה לגבות דמי תיווך מהשוכר והתחילו אף תביעות כנגד מתווכים משוכרים שדרשו לקבל את דמי התיווך ששילמו בהשכרה בחזרה כי לא הבינו את החוק היטב ובמקרים מסוימים גם חלק מהמתווכים לא ידעו להסביר לשוכר את החוק המבלבל.
פסק דין אחד שלל גישה זו באופן חד משמעי (מצורף בתחתית המאמר). הוא קובע שאם המתווך עשה את עבודתו, ואיתר נכס כלשהו עבור השוכר, לצד עמידה בדרישות חוק המתווכים; ולא הוכח לביהמ”ש כי המתווך פעל מטעם המשכיר – למתווך אין כל מניעה על פי חוק לגבות מהשוכר את דמי התיווך עבור הטרחה.
בתאריך 21.06.2020, נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין, וקבע כי אין מניעה למתווך לקבל דמי תיווך משוכר, אם אין מדובר בתשלום שהשוכר משלם במקום המשכיר. נפסק כי חוק השכירות לא מונע מצב שבו מתווך מוותר למשכיר על תשלום דמי תיווך ומסתפק בתשלום דמי התיווך מצד השוכר בלבד.
איך חוק השכירות והתיקון בעניין דמי התיווך בהשכרה בא לידי ביטוי?
אם פניתם למתווך עבור קבלת שירות של השכרת דירה, הניחו שהוא איננו עובד לשם שמיים כמו כל איש מקצוע אחר וגובה דמי תיווך על השכירות, עבורכם אולי זה רק “הוא בסה”כ הראה לי דירה” להציג דירה, זה חלק מעבודת המתווך בתהליך השידוך בין הצדדים בעסקה, להציג את המוצר, אחרת איך תדעו על מה לשלם? לפעמים המתווך מייצג שני צדדים, ושני הצדדים מקבלים שירות, לכן החוק אומר מפורשות – פניתם למתווך? תשלמו תיווך. הגעתם לבעל הנכס בדרך כלשהי והוא אומר לכם “אתם משלמים למתווך ולא אני”, תוכלו להיצמד לחוק ולנצח בקרב אך להפסיד אולי במלחמה.
הרי הקרבות האלה של מי ישלם תיווך בהשכרה קורים לרוב באזורי ביקוש ולא בפריפריות שבהם יש מספיק דירות להשכרה ובאזורי ביקוש על כל דירה יש עשרות פונים במינימום, כך שאם תהיו צודקים ולא חכמים, תפסידו דירה שיכלה להתאים לכם. לדעתי זה חוק שבסוף פוגע בשוכרים.
משכיר באזור ביקוש מחשב את התיווך ומכניס את התיווך לתוך העסקה – “אני אמור לשלם 9,000 תיווך?
אייקר את דמי השכירות ב – 750 שקלים פר חודש שבשנה יהפכו ל- 9,000 ששילמתי למתווך”. ומה הקאץ’? במצב הקודם בו המשכיר אמר לשוכר “תשלם אתה למתווך” השוכר שילם תיווך בבאסה אך בשנה השנייה, השלישית וכו’ ההשכרה לא תעלה לו עוד 750 שקלים בכל חודש לאורך כל התקופה כך שהשוכר יפסיד בכל שנה 9,000 שקלים ולא רק בשנה הראשונה.
זכרו תמיד – שבסופו של דבר, יש שוק ושוק מורכב מאנשים, מאינטרסים, מצרכים שונים ומאגואים ואף אחד לא רוצה להפסיד. אני לא צריך לציין אצל מי השלטר באזורי הביקוש…שוכרים או משכירים? האם פעם שמעתם על שוכר שדרש מהמשכיר להעלות לו את השכירות? פעם שמעתם על שוכר שביקש מהמשכיר תלושי שכר? ערבים לכך שהדירה תהיה ראויה למגורים? הכוח אצל המשכירים וצריך להבין את זה ועם זה לנצח.
לסיכום
כמו הרבה חוקים שחוקקו, הרעיון והכיוון המאוד כללי כביכול טובים כי עשו חסד עם ציבור השוכרים, אבל הביצוע לא משהו, כי עובדה שאין לדבר הזה אחיזה במציאות.
כלל שלמדתי בחיים בישראל: כשיש חוק והשוק מנצח, החוק יזיק לאלה שעבורם החוק חוקק. לפני שמחוקקים חוק, אני חושב שכדאי לשאול “עד כמה יש לזה אחיזה במציאות?” חבל שלא התייעצו עם מומחים מהתחום שיוכלו לתת את הזווית שלהם ולבוא באמת לקראת אלה שצריך לבוא לקראתם. זה כמו לנסות לסתום בלוטות זיעה בבית שחי ולהזיע בלי סוף בגב.
לכל שאלה מוזמנים ליצור קשר.
לחצו לפסק הדין.
קראו את חוק השכירות המעודכן עם ההסברים המלאים שלו וכל הדברים החשובים.
בן סולומון,
לחצו לאתר שלי.
תוכלו להצטרף לקהילה שלי בפייסבוק אקזיטים ולהמשיך ללמוד נדל”ן בכיף ובפשטות.
