מהם 5 הגורמים לעליית מחירי הנדל”ן בישראל? אילו פתרונות אפשריים ברמה המיידית? אילו אינטרסים מרכזיים בשוק הנדל”ן משאירים את המחירים על כנם ומי הם בעלי האינטרסים? מה באמת הסיכויים שמחירי הנדל”ן בישראל ירדו? במאמר הבא תגלו במצגת פשוטה ותבינו את שוק הנדל”ן טוב יותר.
את הגורמים לעליית מחיר הנדל”ן, את הפתרונות שאפשרי לקדם באופן מיידי, תכירו את מפת האינטרסים
המרכזית בשוק הנדל”ן, והכי חשוב אולי – איך הנדל”ן בישראל מתנהג מקום המדינה? בכל כמה שנים הוא מכפיל עצמו בממוצע?
הערה חשובה: מאמר זה הוא לצורך הלימוד בלבד ולא מחליף ייעוץ פרטני.
5 הגורמים לעליית מחירי הנדל”ן בישראל
1. התערבות ממשלתית
התערבות ממשלתית בביקושים (מע”מ אפס, מחיר מטרה, מחיר למשתכן).
2. משחקי מיסוי
משחקי מיסוי עם המשקיעים, העלאות והורדות, אין ודאות, אי יציבות שלטונית.
3. תחום השכרה לא מפותח
תחום השכרה לא מפותח ודורש זמן לפיתוח.
4. מחיר קרקע
מחיר קרקע לכל המרבה במחיר. יזמים קונים מהמדינה בכל מחיר ומגלגלים לרוכשים.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית – לא מקודמת מספיק באגרסיביות. מתחמי התחדשות עירונית מקבלים תמחורים שמנותקים לעיתים מהמציאות ומעלים את המחירים.
הפתרונות האפשריים וחלקם מידיים
1. לא להתערב בביקושים
אלא רק בהיצע ובבנייה שתואמת את הגידול הדמוגרפי.
2. להכניס ודאות לשוק
ולא להכריז שמשקיעים הם אויבי השוק כי הם לא! הם אלה שעל גבם יושב שוק השכירות. חלקם אף לא ברווח, וייקח להם שנים רבות להחזיר את ההשקעה.
3. קידום רפורמה לדירות יד 2
קידום רפורמה לדירות יד 2 מחולקות עם אישור דיירים ומהנדס מוסמך. מחלקה חדשה שתעסוק רק בזה.
4. המדינה מרוויחה יותר מדי מקרקעות
המדינה לא צריכה להרוויח כל כך הרבה מקרקע, גם ככה רוב הכסף על דירה חדשה הולך אליה. למצוא מתווה שיתמרץ את היזמים לבנות. לא למכור להם במחירים הזויים ואז לבכות שהם “מוכרים ביקר” אין להם ברירה.
5. ייעול תהליכי התחדשות
לייעל את הליך ההתחדשות ולהאיץ אותו משמעותית – השוק בפיגור. להוריד את אחוז הסכמת השכנים ל 51% ולהיות מורגשים יותר בשטח בליווי הפרויקטים.
מפת האינטרסים המרכזית בשוק הנדל”ן – מי הם בעלי האינטרסים שדואגים שהמחירים ישארו על כנם?
1. בעלי נכסים
בעלי נכסים מחזיקים כשני שליש מהדירות בישראל. כל מי שבעל נכס לא רוצה שהמחירים ירדו.
2. יזמים
יזמים שמחזיקים חברות עם מאות עובדים והתחייבויות של מאות מיליוני שקלים לפרויקט מניחים מראש שימכרו ברווח, אחרת למה להם להיכנס להרפתקה מסוכנת? בלי יזמים חרוצים, אין נדל”ן בארץ.
3. משקיעים
משקיעים – מחזיקים הרבה מעל 20% מהנכסים בישראל, כי הרבה רושמים את הדירות על ילדיהם.
4. רוכשים
רוכשים שניגשים לרכוש דירה לא היו רוכשים אותה אם היו חושבים שהדירה שרכשו ב 2 מיליון תעלה בעוד שנה רק 1.8 מיליון, גם רוכשים בשלים רוצים שמחירי הדירות יעלו מפני שעוד רגע הם בעלי נכסים.
5. בנקים/חברות ביטוח
בנקים / חברות ביטוח/ חברות להלוואות חוץ בנקאיות/ חברות אשראי/ המדינה לא תרצה – כי היא תרוויח פחות ממיסים.
אחרי שהבנו את הגורמים לעליית מחירי הנדל”ן בישראל, ודיברנו על פתרונות שחלקם אפילו לא על שולחן הדיונים ולאחר מכן הבנו את מפת האינטרסים המסועפת, מה הסיכויים שמחירי הנדל”ן ירדו? מאז קום המדינה המחירים עלו ואין חדש תחת השמש
לסיכום
תקנו איפה שאתם יכולים, תגורו איפה שאתם רוצים, כי זה רק מתרחק. המדינה לא באמת תוריד מחירים לכל המפנטזים, אם הכל יעבוד כשורה זה יצטנן קצת, כי מאוחר מידי. המדינה היא היזם הגדול במדינה וכמו כל יזם, היא רוצה להרוויח.
הכנו עבורכם מצגת PDF המסכמת את כל המאמר, לחצו להורדת המצגת.
