27 במאי 2021, מיאמי פלורידה, פנטהאוז בגודל 464 מ”ר עם 4 חדרי שינה, 4.5 חדרי אמבטיה ומרפסת היקפית של 278 מ”ר נמכר ב 22.5 מיליון דולר, עד כה נשמע עסקה גדולה ויקרה נכון? אבל זה לא השוס האמיתי, העסקה, תחזיקו חזק… שולמה דרך מטבעות דיגיטליים, עסקת הנדל”ן הגדולה ביותר שבוצעה באמצעות מטבעות דיגיטליים ונסגרה תוך 10 ימים בלבד, העסקה אגב נעשתה על ידי חברת נדל”ן ישראלית הנסחרת בבורסה בשם ספיר קורפ.

במאמר שהכנו עבורכם נבין קודם כל מה זה מטבעות דיגיטליים וקריפטו? ואילו מטבעות הם הנפוצים ביותר? אילו עסקאות מעניינות בעולם אם בכלל נסגרות באמצעות מטבעות דיגיטליים? איך נראה העתיד של השקעות נדל”ן במטבעות דיגיטליים? ואיפה נמצאת ישראל בתחום? בואו נתחיל.

הערה חשובה: הכתבה לא מהווה המלצת השקעה אלא רק נועדה להעשרה וידע, השקעות נדל”ן במטבעות דיגיטליים עשויות להיות מסוכנות מאוד ללא ידע מקדים וגם כרוכות בסיכון רב לבעלי ידע בתחום, כל החלטה שאתם מקבלים על השקעה או שימוש במטבעות דיגיטליים עבור השקעות נדל”ן צריכה להיעשות לאחר מחשבה רבה והיא על אחריותכם בלבד.

מה זה מטבעות דיגיטליים ואילו מטבעות הם הנפוצים ביותר?

מטבע דיגיטלי או קריפטו הוא אמצעי תשלום דיגיטלי שלא מסתמך על בנקים לביצוע עסקאות. המטבע עובד באמצעות רשת משתמשים ומאפשר לכל אחד מכל מקום לשלוח ולקבל תשלומים. המטבעות הנפוצים ביותר הם ביטקוין, איטריום וריפל. המטבעות מאוחסנים בארנקים דיגיטליים.

אילו עסקאות נדל”ן נסגרות בעולם באמצעות מטבעות דיגיטליים?

פתחנו את הכתבה עם העסקה במיאמי שעד היום נחשבת לעסקת הנדל”ן היקרה ביותר שבוצעה באמצעות קריפטו, אותו נכס אגב הועמד למכירה שוב בסוף שנת 2021 בתג מחיר של 28 מיליון דולר!

עסקה נוספת שנסגרה ממש בתחילת שנת 2022 גם כן במיאמי נסגרה ב 6.94 מיליון דולר ששולמו באמצעות מטבע האיתריום.

אבל זה רק קצה הקרחון, מדינות נוספות כמו אנגליה, איחוד האמירויות, אוקראינה גם כן מציגות עסקאות שמוצעות למכירה באמצעות מטבעות דיגיטליים. הבאנו לכם בתמצית קצרה מספר עסקאות מעניינות שהיו בעולם.

• באנגליה לדוגמה מוצעת עסקת נדל”ן למכירה של פנטהאוז ב One Hyde Park ב 244 מיליון דולר עם אפשרות לרכישה במטבעות דיגיטליים ( בערך 4,300 ביטקוין) במידה והיא תיסגר היא תהיה העסקה היקרה והגדולה ביותר בעולם שנסגרה באמצעות מטבעות דיגיטליים.

• בדובאי נמכרו 50 דירות יוקרה בשנת 2018 באמצעות ביטקוין.

• באוקראינה נמכרה דירת סטודיו בשנת 2021 ב 113,176 דולר ששולמה באמצעות איתריום.

• בפלורידה נמכרה דירה של 4 חדרים במחיר של 653,163 דולרים באמצעות NFT (אסימון חסר תחליף).

NFT בקצרה הוא סוג של קובץ דיגיטלי עם טוקן ייחודי שלהבדיל ביטקוין למשל מייצג יצירה או נכס ספציפי ולא ניתן להחלפה או לזיוף. המחזיק ב NFT הינו הבעלים של הנכס או היצירה שרכש.

איך מתבצעות עסקאות נדל”ן בעולם הוירטואלי?

עד עכשיו דיברנו על עסקאות נדל”ן בעולם האמיתי (הפיזי) אך זה לא נגמר בכך, עסקאות נדל”ן מתבצעות גם בעולם הוירטואלי הנקרא ה”מטאברס”, חיבור של המילים “מטא” ו “יוניברס”, מדובר בקצרה במעבר של האינטרנט לעולמות וירטואליים שיכלול שילוב של מציאות מדומה (VR) ו מציאות רבודה (AI).

יכול להיות ששמעתם שפייסבוק שינתה את שמה ל Meta, וזה לא קרה סתם, העולם עובר בצורה הדרגתית לעולמות ה “מטא” וניתן לראות שגם עולם הנדל”ן מתפתח ומתבצעות עסקאות נדל”ן במטאברס. בואו נראה כמה דוגמאות.

בעולם ה”מטאברס” יש כיום 4 פלטפורמות מרכזיות:

• The Sandbox
• Decentraland
• Cryptovoxels
• Somnium

פלטפורמות אלו מאפשרות לאנשים לקנות קרקע, לבקר בבניינים, להסתובב ולפגוש אנשים כאווטארים (דמויות וירטואליות).

אילו עסקאות נדל”ן לדוגמה נעשות בעולם ה”מטאברס”?

• קבוצת Plein רכשה קרקע בפלטפורמת Decentraland תמורת 1.4 מיליון דולר. העסקה בוצעה באמצעות 510,000 יחידות של מטבע בשם Mana המשמש כמטבע המקומי של פלטפורמת Metaverse.

• קבוצת Metaverse רכשה חלקת נדל”ן תמורת 618,000 Mana שהם בערך 2,428,470 מיליון דולר. הקרקע נמצאת באזור “רחוב האופנה” של המפה של Decentraland ונאמר שהיא תשמש לאירוח אירועי אופנה דיגיטליים ומכירת בגדים וירטואליים לאוואטרים.

• ב Pavia.ai שהיא עיר וירטואלית ב”מטאברס” נמכרו כבר עשרות אלפי חלקות מתוך 100,000 שהועמדו למכירה.

על פי CNBC, המחיר של קרקע וירטואלית עלה ב-500% בחודשים האחרונים.

מה משפיע על ערך הנדל”ן בעולם ה”מטאברס”?

נדל”ן וירטואלי מוערך להגיע למיליארד דולר בסוף שנת 2022. Brand Essence Market Research צופים ששוק הנדל”ן ב”מטאברס” יצמח בקצב שנתי של 31% כל שנה מ-2022 עד 2028.

NFT של נדל”ן, לפחות בזמן כתיבת שורות אלו, מתומחרות גבוה על סמך מיקום. כמו העולם האמיתי, אזורי פריים לוקיישן שווים יותר כסף.

פרויקט Plein Plaza לדוגמה ממוקם ליד בראשית פלאזה. ה- Genesis Plaza ממוקם בלב ליבה של פלטפורמת Decentarland. המיקום משמש כסוג של קבלת פנים של משתמשים אל ה”מטאברס”. מיקום מסוג זה לדוגמה נחשב לאטרקטיבי.

על פי מכירות הקרקע האחרונות של Decentarland, משקיעים מוכנים לשלם הרבה כסף בתקווה להשיג החזר גבוה על השקעה (ROI).

בנוסף, בעלות על מקרקעין לצד אדם מפורסם מעלה את ערך הקרקע. ב-Sandbox, משתמש שילם 450,000 דולר כדי להחזיק בקרקע ליד סנופ דוג, דמות ידועה בתעשיית הבידור.

על פי מחקר של Republic Realm, שבבעלותה יותר מ-3,000 NFTs של נדל”ן ב-24 פלטפורמות “מטאברס”, המחיר הממוצע של חבילה ב”מטאברס” הראשי עלתה מ-1,265 דולר ל-12,684 דולר.

כ-25,000 ארנקי קריפטו בודדים מחזיקים בנדל”ן ב”מטאברס” מדובר בכמות קטנה יחסית בהשוואה לבעלי ביטקוין. בעוד שחלקם טוענים שזהו שוק חדש, אחרים מזהירים שהוא עלול לקרוס בכל עת.

מכרזי נדל”ן בעולם ה”מטאברס”

הבנקים המוסדיים עדיין לא נכנסו ל”מטאברס” בגלל היעדר רגולציות מתאימות. לתעשיית הבנקאות ב”מטאברס” יש את השוק שלה. אבל, בגלל החשש מהשטח הלא מוסדר, הם נשארים על הגדר.

עם זאת, יש חברה אחת משתמשת בעסקאות נדל”ן של NFT, בעולם האמיתי. Propy מאפשרת מכירת נדל”ן במכירות פומביות בלייב. המציע הגבוה ביותר מקבל את שטר הנכס באמצעות NFT.

הזכויות נטבעות כ-NFT, לאחר מכן הבעלים של ה-NFT הוא הבעלים של הנכס באמצעות חברת אחריות מוגבלת (LLC) המאכלסת את ה-NFT.

Propy הציעה בית בפלורידה ביום חמישי (10 בפברואר 2022) ומשכה יותר מ-7,000 מציעים. כדי להשתתף במכירה הפומבית, נדרשת כמות גדולה של איתריום בארנק קריפטו.

בזמן שהעולם עובר למציאות דיגיטלית, לא יהיה מפתיע לראות נדל”ן נמכר ישירות בתוך ספקי פלטפורמות מסחר כמו eToro ו- Saxo Bank.

משכנתאות בעולם ה”מטאברס” – איך זה עובד?

תאמינו או לא אבל גם משכנתאות אפשר לקחת בעולם ה”מטאברס”. חברת Terra Zero היא הראשונה שמציעה משכנתה וירטואלית עבור קניית קרקע ונדל”ן וירטואלי.

המשכנתאות מאפשרות רכישת קרקע או ועובדות בצורה הבאה: הלקוח קונה את הקרקע או הנדל”ן הוירטואלי באמצעות תשלום מקדמה, וממשכן את יתרת הרכישה באמצעות תשלום סכום קבוע של קריפטו לתקופה קבועה מראש. עם תשלום המשכנתא הבעלות בקרקע או במקרקעין מועברת לבעלים. במידה והמשכנתה לא משולמת המלווה יכול להשתלט על הנכס.

השקעות נדל”ן במטבעות דיגיטליים – מה קורה בישראל?

בעולם הנדל”ן הוירטואלי קיימת חברה ישראלית בשם Meta real estate המציעה רכישה והשכרה של קרקעות וירטואליים בעולם ה “מטאברס” וכן שירותי מקרקעין וירטואליים נוספים. החברה פועלת בפלטפורמות Pavia Sandbox ו Decentraland.

בעולם רכישת הנדל”ן האמיתי יש בישראל עוד כמה מחסומים רגולטוריים שצריכים להיפרץ טרם נוכל לראות עסקאות נדל”ן הנמכרות בביטקוין, איתריום, NFT ועוד.

אחד החסמים המרכזיים היא שנכון להיום שיטת רכישת דירה חדשה מקבלן על פי הבנקים היא באמצעות שוברים, עד שלא תשתנה שיטה זו לא ניתן יהיה לרכוש נדל”ן באמצעות מטבעות דיגיטליים. מעבר לכך רוכשים רבים חוששים לשלם באמצעות קריפטו וכן מוכרים חוששים לקבל תמורה באמצעות קריפטו, תנודתיות המטבעות הדיגיטליים מרתיעה רבים מהם.

ברגע שיוסרו החסמים הרגולטוריים בישראל ייתכן שנוכל לראות בעשור הקרוב עסקאות נדל”ן המבוצעות במטבעות דיגיטליים.

“פרדס שמריהו” לדוגמה הוא אוסף NFT ישראלי, מדובר ביוזמה ישראלית של מכירת NFT של “פרדסים דיגיטליים באזור השרון”, היוזמה מציעה למכירה 200 מגרשים. כאשר כל בעל מגרש יקבל קובץ דיגיטלי NFT של המגרש שקנה שיהיה בבעלות שלו עד שיחליט ואם יחליט למכור ובנוסף הדפס ממוסגר. (הנ”ל לא מהווה המלצת השקעה אלא רק דוגמה לשימוש שנעשה ב NFT בישראל).

לסיכום

קצב השינויים בעולם המטבעות הדיגיטליים הוא מטורף, עסקאות נדל”ן מבוצעות בעולם האמיתי באמצעות מטבעות דיגיטליים וכן בעולם הוירטואלי. עולם ה”מטאברס” הולך ומתפתח ולא נראה שהוא עומד לעצור בקרוב, משכנתא לנכס וירטואלי ב”מטאברס”? נשמע כמו דבר הזוי אך זה קורה כבר היום.

האם זו ההזדמנות הבאה בנדל”ן או בועה מסוכנת שעתידה להתפוצץ? עוד מוקדם לדעת, אבל מה שבטוח שוק הנדל”ן העולמי חווה שינויים רבים כבר היום וייתכן שבקרוב נראה הזדמנויות כאלו גם בישראל. הולך להיות מעניין…

הדפסה ושיתוף