אני טוען שברכישת נכס קיימים שני מחירים – מחיר הנכס נטו – המחיר המסוכם בין הצדדים לרכישת הנכס וזה המחיר שירשם בחוזה הרכישה. אך יש גם את המחיר ברוטו של הנכס, כלומר עלות העסקה בפועל – מחיר זה יכול להשתנות בהתאם לסוג הרכישה, הלווים וכו’.
על אילו תוספות מדובר?
ראשית, קיים נושא המיסוי – במדינת ישראל חובה לשלם מס רכישה ברכישת נכס, המס משתנה בהתאם למחיר הנכס ובהתאם למספר הנכסים של הרוכשים; במקרה ומדובר בדירה יחידה/ראשונה של הרוכשים או במידה והם משפרי דיור (קונים לפני שהם מוכרים) מדובר על מס החל על הסכום שמעל ל 1.747 מיליון ש”ח, כאשר ככל שהנכס יקר יותר קיימת מדרגת מס לחלק היחסי במחיר הנכס.
במידה ומדובר בנכס נוסף (דירה להשקעה לדוגמא) המס רכישה מחושב החל מהשקל הראשון של העסקה ועומד כיום על 5% עד למחיר רכישה של 1.294 מיליון ש”ח, ומעבר לזה 6% וכו’. לדוגמא: רכישת דירה יחידה במחיר של 2.8 מיליון ש”ח מדובר על כ 47 אלף ש”ח מס רכישה, כאשר רכישת נכס נוסף במחיר של 1.4 מיליון, המיסוי במקרה זה יעמוד על כ 71 אלף ש”ח.
עלויות יועצים: במידה ונעזרתם בהליך הרכישה בשירותיו של יועץ נדל”ן, יש לזה עלויות, עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי. הנכס אותו אתם רוכשים זקוק לשיפוץ קוסמטי קטן או שיפוץ מסיבי גדול? התייעצו עם מעצב או מעצבת פנים, קבלן, בכדי לקבל אומדן לעלויות השיפוץ אותו אתם מתכננים.
רכישת נכס יד ראשונה מקבלן
בדרך כלל ברכישת נכס מקבלן, התכנון הפיננסי אמור להיות קל יותר. שהרי אין בד”כ את מרכיב יועץ הנדל”ן או כמעט ואין צורך בשיפוץ המסיבי של הנכס – שני דברים שיכולים לעלות עשרות אלפי שקלים. אך יש לזכור שמרכיב המיסוי ברכישת נדל”ן נשאר בעינו, ולא פחות חשוב מדד תשומות הבניה, שבדרך כלל מתווסף למחיר הנכס ומגדיל את יתרת התשלום שלכם לקבלן מידי חודש.
איך מדד תשומות הבניה משפיע על רכישת הנכס?
המדד הזה משקף את ייקור עלויות החומרים של הקבלן לאורך תקופת הבניה, החל מרכישת הנכס ועד למסירתו לרוכשים. בכ”כ ובהתאם לחוזה הרכישה, העלייה במדד מוצמדת לכספים שלא שולמו לקבלן – כך נוצר מצב שבמועד מסירת הנכס בדרך כלל קיים הפרשים של המדד (לטובת הקבלן) והרוכשים נאלצים להוסיף כמה עשרות אלפי שקלים מעבר למחיר שנקבע בחוזה. הרעיון המרכזי שעומד מאחורי המדד הנ”ל מאוד פשוט, בעת רכישת הנכס עלויות הבניה היו ידועות לקבלן ועל סמך עלויות אלו הוא קבע וחישב את הרווח שלו ומכאן את מחיר הנכס. חלק מעלויות הבניה כוללות את החומרים הפיזיים לבניה (ברזל, מלט, שיש, כלים סניטריים, זכוכיות, צבע וכו’), עלויות הובלה שונות, ציוד וכלי עבודה, שכירויות של ציוד בניה, הוצאות כלליות ושכר עבודה של הפועלים בפרוייקט.
כאשר אחד או יותר ממרכיבי הבניה מתייקרים משמע הדבר, מדד תשומות הבניה עולה – הרווח של הקבלן נפגע, ובכדי לשמור על הקבלן (שהרי לא הבנק המלווה ולא הרוכשים רוצים לראות קבלן שמפסיד כסף וחס ושלום פושט את הרגל תוך כדי הבניה) מתאימים את יתרת הכספים שלא שולמו לקבלן, בהתאם לאותו שינוי במדד תשומות הבניה, ולמעשה יתרת החוב לקבלן גדל בהתאם למדד על יתרת הכסף שלא שולם.
שימו לב שבחודש ספטמבר 2021 עלה המדד ב 0.2%, עליה של 4.5% במצטבר מתחילת השנה – המשמעות היא החוב לקבלן במידה והוא צמוד למדד (כפי שנהוג במרבית המקרים) גדל בצורה משמעותית לכל אלה שלא הקדימו תשלומים…
מה עושים?
כל התוספות שמנינו כאן, הן תוספות משמעותיות ורציניות ויכולות להוסיף למחיר הנטו של הנכס בין 5-10% בסך הכל. אנו ממליצים שכפי שאתם רוכשים נכס, בודקים את השכונה, הנוף הנשקף מהבית, אמצעי תחבורה וגני ילדים, תבדקו ותכניסו לאותו חישוב של עלות הנכס את כל ההוצאות הידועות המשמעותיות הללו שהרי צריך יהיה לשם גם אותן בסופו של דבר.
רוכשים מקבלן, תבדקו את האפשרות להקדים תשלומים (כמובן בהתייעצות עם עו”ד שלכם וכנגד בטחונות מתאימים) ניתן גם להקדים רק חלק מהתשלומים לא חייבים את כל הכספים – ובכך לצמצם את החשיפה למדד.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.
עופר לוין – מומחה למשכנתאות
Reals – פתרונות מימון ריאליים
