כשמתפלק למדינה בטעות
אם יש משהו טוב אחד שיצא מעליית המחירים המטאורית של תקופת הפוסט קורונה זה היתכנות כלכלית שנוצרה בסביבת המחירים היקרה של מחירי הנדל”ן בישראל, ליזמים, עבור פרויקטי פינוי בינוי בפריפרייה שעד כה לא היה להם משתלם וכלכלי בגלל שערכי הקרקע בפריפריה היו זולים מאוד והמכפילים גבוהים.
משנת 2017 ועד היום:
בשנת 2017 החתמנו מתחמים של מאות יחידות בב”ש על יחס של 1/8 או 1/9, כיום פרויקטים מקודמים עם מקדמים של 1/6 וזה עובר בגרון של היזם ושל הרשות זה מטורף! זה אומר “3 דירות פחות” בכל מכפיל. מה זה “יחס 1/8”? על כל דירה ישנה אחת שתיהרס ייבנו במקום 8 דירות חדשות וכן הלאה עם שאר המכפילים.
מה זה “יחס 1/8”? על כל דירה ישנה אחת שתיהרס ייבנו במקום 8 דירות חדשות וכן הלאה עם שאר המכפילים.
חברות רציניות זוכות במכרזים והשקעה של מיליארדים:
חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בו תקים 120 דירות במקום 18 דירות במתחם “אורות” בשכונה ג’ ולמי שיש זיכרון חד ועוקב אחרי כמה שנים, בטח יזכור את הפרויקט ששיווקנו אי שם ב- 2018, והרוכשים שהקשיבו לנו עשו עסקה נהדרת. גם דירה חדשה וגם סביבה מתחדשת. כך שהם לא צריכים לסבול משוכרים בעיתיים, קראו עד הסוף ותבינו למה כתבתי את זה.
חברות נוספות שזכו במתחמים שונים – ב.ס.ר, אלקטרה בניה, אפריקה ישראל יהיו שותפות במתחם אחר. גובה ההשקעה שלהן – 1.4 מיליארד שקלים. המכפיל די זהה אצלן – 6-6.6.
אפילו אופקים שאף אחד לא דמיין שתצמח ככה ברשימה:
אופקים שעפה לשמיים במחירים והשוותה עצמה לב”ש ואף עברה אותה בימים אלה בדירות מסוימות, כבר כלכלית יותר ליזם וכבר אפשרי לראות בתיבות הדואר הזמנות לכל מיני כנסים של התחדשות עירונית של החברות המובילות במשק ולא חברות קטנות שרוצות לקושש חתימות ולמכור הלאה ליזם עם כיסים עמוקים של קינג’ ג’ימס.
התושבים בהלם – ואוטוטו זה יתבטא במחירי הדירות הישנות שיעלו כי מישהו לחש “פינוי בינוי”.
* לא לקנות כל דבר, לבדוק, קראו עד הסוף, טיפים שווים זהב.
אז מי אותם המחזיקים בנכס שיהנו מהתהליך בב”ש?
בבאר שבע – שכונה ג’ ושכונה ד’ שבהן יהיה פינוי בינוי מאופיינות ברובן בהחזקה של משקיעים. כ-80-90% משקיעים, למרות שלרבים מהם כבר נמאס והם משחררים דירות בקצב שלא היה בעבר, גם בדו”ח האחרון של הכלכלנית ניתן לראות זאת.
כך שלא באמת בעליהן האמיתיים שברחו מהשכונות האלה שכיום הם קשישים וחלקם חיים בגפם ייהנו מזה.
בבאר שבע – שכונה ג’ ושכונה ד’ שבהן יהיה פינוי בינוי מאופיינות ברובן בהחזקה של משקיעים. כ-80-90% משקיעים.
לקנות דירות במתחמי פינוי בינוי בפריפרייה:
זה חרב פיפיות – באזורים מסוימים בשכונות הוותיקות שציינתי האוכלוסייה קשה והשוכרים קשים מאוד, כך שסבבה “פינוי בינוי” אבל 20 שנה תסבלי משוכרים שצריך להתפלל חזק בכל יום בשביל שישלמו לך. בת ישראל יקרה יופייך נמדד בחוכמתך.
אז אל תרוצו לקנות, בחנו באיזה אזור בדיוק. בבאר שבע כמו דימונה ולא מעט פריפריות, כל 100 מטרים, כל מעבר כביש קריטי זה לא ת”א. ואל תספרו לי שבדקתם בגוגל מפות, כבר הבנו שהמפה היא לא השטח.
אז אל תרוצו לקנות, בחנו באיזה אזור בדיוק. בבאר שבע כמו דימונה ולא מעט פריפריות, כל 100 מטרים, כל מעבר כביש קריטי זה לא ת”א. ואל תספרו לי שבדקתם בגוגל מפות, כבר הבנו שהמפה היא לא השטח.
שלושה טיפים של זהב לרכישה במתחמי התחדשות:
1. לבדוק מה קורה בהווה ועד כמה קשה להשכיר – דירות שקשה להשכיר לא משתלמות בטווח הרחוק גם אם נקבל בגיל 120 דירה עם מרפסת לנינים.
2. אם קל להשכיר והתשואה נורמלית זו יכולה להיות אחלה השקעה. לא פשוט למצוא.
3. לא לשלם כל מחיר – פראיירים לא מתים.
לא עושה שכל? אל תקנו. זו לא דירה חדשה מקבלן עם אחריות של כמה שנים וסטנדרט ששווה את זה, לכן לשלם מחיר מופקע על שיכונים שגם יהיה קשה להשכיר זה לא חכם. מוכר חי בסרט רוצה 400 אלף יותר על דירה שאלוהים ישמור בגלל שהלוחש המסתורי לפינוי בינוי לחש לו שיקבל ארמון במקום דירת השיכונים משנות ה-50 שקשה להשכיר? להתרחק כמו מאש.
לא עושה שכל? אל תקנו. זו לא דירה חדשה מקבלן עם אחריות של כמה שנים וסטנדרט ששווה את זה, לכן לשלם מחיר מופקע על שיכונים שגם יהיה קשה להשכיר זה לא חכם.
למי שלא מכיר, את דרכי הנדל”נית התחלתי בבאר שבע בשנת 2012, ומאז הפעילות שלנו התרחבה לכל הדרום ואזורים נוספים בארץ ובעזרת רשת ברוקר נדל”ן אנו נותנים מענה נקודתי בכל עיר.
רוצים עסקה טובה במתחמי פינוי בינוי בכל הארץ? דברו איתנו והצטרפו לרשימות ההמתנה שלנו.
בן סולומון.
