מצאתם עסקה שנראית לכם טוב על הנייר, אחוזי התשואה נשמעים לכם טוב ונראה שזו אחלה עסקה ואתם רק רוצים לוודא שגם בחישובים הסופיים אתם נשארים עם רווחים, מה עושים? מהו החישוב הנכון? איך מחשבים תשואה על ההון (Return On Equity) COC או בשמה המלא – Cash on Cash? במאמר הבא אחשוף אתכם לשיטה פשוטה שאני משתמש בה, שיטה שעוזרת לי לחשב את התשואה שמתקבלת על נכס/ השקעה שאני מעוניין בה. אני בטוח שהשיטה הזו תהפוך לאבן דרך בהשקעות שלכם, אז בואו נתחיל:
מהי שיטת Cash On Cash ואיך מבצעים חישוב תשואה על ההון באמצעותה?
מה זה Cash on Cash? במילים פשוטות Cash On Cash או Return On Equity מציג את היחס באחוזים בין תזרים המזומנים של הנכס – כמה כסף הרווחתם במזומן מהנכס בשנה מסוימת (לרוב לפני מסים) לבין סכום ההשקעה הראשונית במזומן.
לדוגמה: אם רכשתם נכס ב 300,000 ש”ח וההכנסות משכר הדירה ברוטו שהתקבלו במהלך השנה הן 60,000 ש”ח, עשיתם 20 אחוזי תשואת Cash On Cash על ההון שלכם.
החישוב הוא 60,000/300,000 ש”ח ואת התוצאה שיצאה מכפילים ב 100. אך האם זו התשואה הסופית שנקבל? לא בדיוק…
כדי לחשב באופן מדויק את תשואת הקאש און קאש נכניס גם את כל ההוצאות הצפויות והשוטפות: תיקונים, ניהול נכס/תיווך להשכרה, והוצאות נוספות שנוגעות לניהול השוטף של הנכס.
לאחר שאנחנו יודעים מהו הסכום שאנו מוציאים בכל שנה על הנכס, נקזז את ההוצאות הקשורות לנכס אל מול ההכנסות שנקבל מהנכס, נחלק את התוצאה שקיבלנו ונכפיל ב 100. כך נקבל את אחוז התשואה המדוייק ביותר.
הנתונים שנשתמש בהם עבור חישוב תשואת Cash On Cash במאמר זה
לפני שמתחילים חשוב לציין: בדוגמאות שנציג במאמר לא נתייחס הזו לנתונים הבאים: אינפלציה, מדד, שינויים בשכר הדירה, עליית ערך על הנכס, עליית הערך על הדירה, אך כן נכניס את ההוצאות על רכישה וניהול הנכס. כשאתם מבצעים את החישוב הכניסו את כל ההוצאות כדי לקבל חישוב מדוייק ככל הניתן. עכשיו אפשר להתחיל.
מחיר הדירה בדוגמה שלנו יעמוד על 1,000,000 שקלים, ההון העצמי שלנו יהיה 300,000 שקלים.
250,000 שקלים יהיו ההון העצמי כחלק מהמשכנתה, בגלל שזו דירה ראשונה שלנו ננצל את האפשרות לקחת מינוף מקסימלי של 75% ממחיר הדירה.
המשכנתה שלנו תעמוד על 750,000 ש”ח. 50,000 ש”ח נוספים יהיו עבור תשלומים כמו שכר טרחה לעורך דין, מתווך, שמאי ועוד. בשורה התחתונה עלות הדירה בעת הקנייה תהיה 300,000 ש”ח. שכר הדירה שנקבל עבורה לחודש יהיה 6,000 שקלים.
על ביטוח חיים וביטוח נכס נשלם 100 שקלים בחודש. על תיקונים נשלם 1,200 שקלים בשנה שזה 100 שקלים בחודש.
גובה החזר המשכנתה שלקחנו (750,000 ש”ח) יעמוד על 3,300 ש”ח בחודש (החזר ראשוני) שהם 39,600 ש”ח בשנה. את המשכנתה אנחנו לוקחים ל 25 שנה. הריבית השנתית לצורך הדוגמה תעמוד על שליש מהסכום שהם 13,200 ש”ח.
מספר הבהרות בנוגע לחישוב המשכנתה:
- חישוב ההחזר מתבסס על תמהיל ממוצע פשוט ביותר (תמהיל 1/3 של הבנקים).
2. החזר של 3,300 ש”ח בחודש לא כולל הצמדות ושינויים בריביות המשכנתה לאורך השנים.
3. סך תשלום הריביות וההצמדות לאורך 25 שנות משכנתה כ 340,000 ש”ח (בוצע חישוב לפי מדד שנתי בגובה 2% וללא שינוי בריביות לאורך התקופה).
בגרף המצורף ניתן לראות את חלוקת התשלום בין קרן ההלוואה לריבית.
עכשיו יש לנו את כל מה שצריך כדי לחשב את תשואת ה Cash On Cash על הנכס שאנחנו מעוניינים בו
לאחר שיש לנו את כל הנתונים של הנכס בדוגמה שהכנו עבורכם, נוכל לבצע חישוב תשואת קאש און קאש בשני תרחישים עיקריים.
התרחיש הראשון הוא חישוב תשואה על ההון – קאש און קאש בניהול הנכס – לאחר הרכישה.
התרחיש השני הוא חישוב תשואה על ההון – קאש און קאש – ברכישת הנכס.
תהליך החישוב של תשואת ה Cash On Cash – איך עושים זאת?
תהליך חישוב תשואת ה Cash On Cash כולל 5 שלבים. בואו נכיר את השלבים ונבין איך מבצעים את החישוב:
1. נחשב את כל ההכנסות השנתיות משכר הדירה.
2. נחשב את כל ההוצאות הקשורות לנכס.
3. נקזז את ההוצאות אל מול ההכנסות של הנכס.
4.נחלק את המספר שיצא לנו בהון העצמי שלנו מה שיתן לנו תשואה נטו על ההון שהשקענו.
5.נכפיל את המספר שיצא לנו ב 100 כדי לקבל את אחוז התשואה על ההון – הקאש און קאש השנתי.
עכשיו בואו נראה איך זה קורה בתכל’ס, מוכנים? בואו נתחיל!
חישוב תשואה על ההון קאש און קאש בניהול הנכס (לאחר שרכשתם)
לצורך חישוב תשואה על ההון – Cash On cash בניהול הנכס ראשית נראה את הפירוט של ההוצאות שלנו בניהול הנכס:
*תיקונים: 1,000 ש”ח.
*דמי תיווך להשכרת הנכס: 3,000 ש”ח.
*דמי ניהול נכס בשנה : 3,600 ש”ח.
סך ההוצאות בניהול הנכס עומדות על 7,600 ש”ח.
(כמובן שיש הוצאות נוספות וזו רק דוגמה לחישוב).
אחרי שראינו את סיכום ההוצאות, נעבור לסיכום ההכנסות:
עבור הדוגמה ההכנסות שלנו מהנכס הן 72,000 ש”ח.
נפחית את ההוצאות מההכנסות ונקבל 72,000-7,600= 64,400 ש”ח.
את המספר שקיבלנו לאחר שהפחתנו את ההוצאות מההכנסות נחלק בכסף שהשקענו ונכפיל את התוצאה ב 100(ההון העצמי שלנו). אחוז תשואת ה Cash On cash בדוגמה שלנו יהיה – 64,400:300,000= 21.46%.
המספר שיצא לנו הוא אחוז תשואת קאש און קאש שנתית נטו. שימו לב שאחוז התשואה שקיבלנו עכשיו שונה מאחוז התשואה על ההון שיצא לנו ללא חישוב כל העלויות בדוגמה של החישוב הפשוט בתחילת המאמר. לכן כל כך חשוב להכניס את כל המספרים ולקבל את המחיר האמיתי של העסקה.
בתמונה כאן למטה סיכמנו עבורכם את כל תהליך החישוב של תשואת ה Cash On Cash בניהול הנכס – לאחר שרכשתם.
חישוב קאש און קאש ברכישת הנכס:
לצורך חישוב תשואה על ההון – Cash On cash ברכישת הנכס ראשית נראה את הפירוט של ההוצאות שלנו ברכישת הנכס:
שיפוצים: 20,000 ש”ח.
דמי תיווך: 15,000 ש”ח.
שמאי: 5,000 ש”ח.
שכר טרחה עורך דין: 5,000 ש”ח.
ריבית שנתית של המשכנתה: 13,200 ש”ח.
ייעוץ משכנתה: 5,000 ש”ח.
סה”כ הוצאות ברכישת הנכס: 63,200 ש”ח.
(כמובן שיש הוצאות נוספות וזו רק דוגמה לחישוב).
עבור הדוגמה ההכנסות שלנו מהנכס הן 72,000 ש”ח.
נפחית את ההוצאות מההכנסות ונקבל 72,000-63,200= 8,800 ש”ח.
את המספר שקיבלנו לאחר שהפחתנו את ההוצאות מההכנסות נחלק בכסף שהשקענו ונכפיל את התוצאה ב 100(ההון העצמי שלנו). אחוז תשואת ה Cash On cash בדוגמה שלנו יהיה – 8,800:300,000= 2.93%.
המספר שיצא לנו הוא אחוז תשואת קאש און קאש שנתית נטו. שימו לב שאחוז התשואה שקיבלנו עכשיו שונה מאחוז התשואה על ההון שיצא לנו ללא חישוב כל העלויות בדוגמה של החישוב הפשוט בתחילת המאמר. לכן כל כך חשוב להכניס את כל המספרים ולקבל את המחיר האמיתי של העסקה.
בתמונה כאן למטה סיכמנו עבורכם את כל תהליך החישוב של תשואת ה Cash On Cash ברכישת הנכס.
מה משפיע על התשואה הסופית של Cash On Cash?
תשואת הקאש און קאש שלכם מושפעת מהעלויות של העסקה (בין אם מדובר בתשואת קאש און קאש ברכישת נכס או בניהול נכס) ומההכנסות שלכם משכר הדירה.
במידה שתפחיתו את העלויות הכוללות של רכישת הנכס או את עלויות ניהול הנכס, או במידה שההכנסות שלכם מהשכירות יעלו, תרוויחו תשואת Cash On Cash גבוהה יותר.
ככל שעלויות העסקה יעלו או ההכנסות משכר דירה ירדו, כך גם תשואת ה Cash On Cash שלכם תהיה נמוכה יותר.
כל הוצאה שתוציאו עבור הנכס תשפיע ישירות על תזרים המזומנים שלכם ממנו מכיוון שככל הנראה כל הוצאה תצא מהכיס שלכם ולא באמצעות Other People Money – כסף של אנשים אחרים (משכנתה, הלוואות, כסף של משקיעים, עזרה מחברים ומשפחה ועוד).
יש מגוון הוצאות שיכולות להיות לכם ברכישת נכס או בניהולו ביניהן: מיסים, זמן שהדירה ריקה, תיקונים, תחזוקה, עלויות סגירה, תיווך, שיפוץ ועוד.
אם אתם קונים נכס להשכרה, הזמן שהדירה עומדת ריקה והוצאות ניהול הנכס עלולים לפגוע באחוז התשואה על ההון. החדשות הטובות הן שלמעשה יש לכם שליטה מסוימת על מרבית מההוצאות הללו. לדוגמה, אתם יכולים להפחית את עלויות הבלאי של הנכס עם תחזוקה מונעת ולתקן את מה שדורש תיקון בנכס לפני שיש בעיות חמורות.
איך תגדילו את תשואת ה Cash On Cash שלכם?
אפשרות אחת להגדלת תשואת הקאש און קאש היא לקחת מימון עבור הנכסים שאתם רוצים להשקיע בהם. במידה שאתם לוקחים מימון זכרו שתנאי המימון משפיעים על התשואה שלכם בפועל. אם לקחתם את המשכנתה שלכם בריבית של 6% במקום 7%, התשלום החודשי שלכם ירד, וישאיר אתכם עם רווח גדול יותר.
דרך נוספת לשפר את התשואה על ההון היא על ידי הפחתת הוצאות. לדוגמה, משקיעים להשכרה יכולים להפחית את משך הזמן שהדירה עומדת ריקה ואת עלויות התיקון שלה על ידי הימנעות מדיירים איומים.
אתם יכולים גם להגדיל את תשואת ה Cash On Cash אם תשלמו פחות עבור הנכס מלכתחילה. משא ומתן מוצלח יכול לעזור לכם להשיג עסקה טובה יותר על רכישת הנכס.
לחלופין, אתם יכול להגדיל את ההכנסות שלכם. חפשו דרכים להעלות את המחיר של הנכס שתרצו למכור במידה ואתם עושים אקזיט או פליפ (השבחה ומכירה ברווח), או את שכר הדירה במידה שאתם משכירים את הנכס.
תמיד תחשבו מה אתם יכולים לעשות כדי למשוך קונים או שוכרים ברמה גבוהה יותר? או מה אתם יכולים להציע לשוכרים הקיימים כדי שישלמו שכר דירה גבוה יותר?
העקרונות הבסיסיים האלה חלים על כל סוג של השקעה: קנו את הנכסים במחיר המינימלי האפשרי, שמרו על הוצאות נמוכות, ומכרו את הנכס או השכירו אותו במקסימום האפשרי. זה נשמע פשוט, אבל נדרש ניסיון כדי להצליח לעשות זאת.
מהן הטעויות הנפוצות שמשקיעים עושים בחישוב תשואה על ההון באמצעות Cash On Cash?
משקיעים חדשים נוטים להיות אופטימיים מדי כשהם מעריכים את תשואת ה Cash On cash שיקבלו. הם מעריכים נמוך מדי את ההוצאות הקשורות לנכס ( בין אם ברכישה או בניהול הנכס) וגבוה מדי את המחיר בו ימכרו את הנכס או את ההכנסות משכר הדירה שיקבלו.
בנוגע לאקזיטים ופליפים בנדל”ן, משקיעים חדשים לעתים קרובות מזלזלים בעלויות התיקון והאחזקה של הנכס. לעתים קרובות מדי, פרויקטים של שיפוץ חורגים מהתקציב או מעבר ללוח הזמנים הצפוי שלהם (או שניהם), ומשאירים את המשקיע עם הלוואות, דירות שלא שופצו כהלכה, מסים ועלויות אחזקה נוספות.
משקיעים חדשים שמשכירים נכסים נוטים לזלזל בזמן בו הדירה עומדת ריקה, בעלויות ניהול הנכסים, תחזוקה ותיקונים שוטפים. רבים מספרים לעצמם אגדות כמו “אני לא צריך לשלם על ניהול נכסים; אני אנהל את הנכס בעצמי!” וזה הכל טוב ויפה עד שהם מבינים שהם שונאים לנהל את הנכס ולטפל בדוד שהתפוצץ ב 4 לפנות בוקר.
עצה שלי: תהיו שמרניים כשאתם מחשבים את ההוצאות וההכנסות של הנכס, כדי למנוע הפתעות לא נעימות בתשואות ה-CoC שלכם.
מהו אחוז תשואת Cash On Cash הנחשב “טוב”?
זו שאלה מאוד אישית ותלוייה בהעדפות ההשקעה של כל משקיע. לאחד 4 אחוזי תשואה ישמעו מעולה והאחר לא מוכן להשקיע בפחות מ 8%. בדקו מהו האחוז המתאים לכם ושימו לב שאתם מחשבים את אחוז התשואה על ההון לאחר שהכנסתם את כל החישובים והעלויות.
לסיכום
תשואת קאש און קאש מהווה דרך פשוטה ויעילה לנתח ולהשוות כל השקעה, נדל”ן או אחרת.
תוכלו לחשב את תשואת הקאש און קאש גם ברכישת הנכס וגם לאחר שרכשתם (בניהול הנכס). הצגנו לכם במאמר את 2 השיטות.
חשוב שתשימו לב שאתם מחשבים את התשואה לאחר שהכנסתם את כל העלויות הכרוכות ברכישה או בניהול הנכס. אחרת התשואה שתקבלו תהיה לא מדוייקת.
זכרו להימנע מטעויות שמשקיעים עושים בחישוב תשואת קאש און קאש ולמדו מטעויות של אחרים.
ולסיום, תשואת קאש און קאש לא חקוקה בסלע, יש מגוון דרכים שתוכלו להגדיל אותה, במאמר זה פירטנו על 4 דרכים לעשות זאת.
מעוניינים להשקיע?
השאירו לנו פרטים פה ונחזור אליכם בהקדם עם השקעה המתאימה למידותיכם.
המון הצלחה, בן סולומון.
תודה לעופר לוין – מומחה למשכנתאות Reals – פתרונות מימון ריאליים,
על התרומה להסבר וחישוב המשכנתה במאמר זה.
