אחד מהשלבים הסופיים בתהליך של בנייה של בניין חדש מקבלן או בנייה של בית הוא קבלת טופס אישור אכלוס שנקרא טופס 4. במאמר הבא נלמד מה זה טופס 4? באילו תנאים ניתן לקבל טופס 4? כמה זמן לוקח לקבל טופס 4? ומה ההבדל בין טופס 4 לטופס 5? בואו נתחיל מלהבין מה זה טופס 4.
טופס 4 – מה זה אומר?
מהו טופס 4? טופס אישור האכלוס נקרא טופס 4 והוא הטופס הרשמי לאישור אכלוס למבנה בישראל. לאחר השלמת בנייה של בניין דירות חדש או בית בישראל צריך להגיש בקשה לקבלת טופס 4, הבקשה מוגשת לרשות המקומית שבתחומה נבנה הבניין או הבית, לאחר ההגשה מתחיל תהליך של בדיקות שונות על המבנה, אותן נפרט בהמשך בכתבה, שנועדו לוודא שלא נשקפת סכנה לאנשים שישתמשו בו, שאפשר לחבר את הבניין או המבנה לתשתיות של חשמל, מים וטלפון ושניתן להשתמש בו עבור המטרה שלשמה נבנה.
בעלי המקצוע שאחראים על הגשת טופס 4 הם אנשי המקצוע שלקחו חלק בבנייה, ביניהם: מהנדס, אדריכל וקבלן, כאשר מי שמגיש את הבקשה לקבלת טופס 4 הוא הקבלן או היזם במקרה שמדובר בבניין חדש מקבלן, ובעל הזכות במקרקעין במידה ומדובר בבניית בית פרטי.
רכשתם דירה חדשה מקבלן או יזם? למרות שהם אחראיים על הגשת טופס 4 עליכם מוטלת האחריות לבדוק בפועל מה קורה, איך הבנייה מתקדמת בתכל’ס והאם בכלל הוגש הטופס? כל זאת כדי שלא תשרפו זמן יקר בהמתנה לטופס המיוחל.
לאחר שבדקו שהבניין ראוי למגורים וניתן לחבר אותו לתשתיות השונות: מים, חשמל, טלפון ועוד, מהנדס מטעם הרשות המקומית הרלוונטית ייתן אישור אכלוס.
שימו לב לא להקל ראש ולהגיד “יהיה בסדר בטוח נקבל טופס 4”, חקרו, למדו, צברו ידע רלוונטי לגבי ההליך לקבלת טופס 4 ככל שתוכלו ובדקו את הדברים היטב. זכרו שבמידה והבניין לא נבנה בהתאם להיתר הבנייה לא תקבלו טופס 4 , ופה ההפסד הוא כפול, ההליך יעוכב ובנוסף תצטרכו להמתין עד לביצוע כל התיקונים לבנייה שבוצעה בניגוד להיתר הבנייה.
ברגע שמקבלים טופס 4 זה בעצם אומר שהבנייה הסתיימה. זהו, המבנה מוכן לאכלוס. ככל שתקדימו להכיר את כל ההיבטים של הטופס משלב תחילת הבנייה כך תחסכו זמן יקר ועיכובים מיותרים בסוף.
ומה בנוגע לשיפוץ של בית קיים? האם גם צריך טופס 4? התשובה היא לא, מה שכן יכול להיות שהשיפוץ שתרצו לעשות יצריך היתר בנייה, בתנאים מסויימים.
באילו תנאים צריך לעמוד כדי לקבל טופס 4?
יש הרבה בדיקות ואישורים שנצטרך לעמוד בהם כדי להגיש טופס 4. חשוב שנכיר את כל הבדיקות ונוודא שכולם הוגשו לוועדה המקומית הרלוונטית כדי שהתהליך ירוץ באופן מהיר ככל הניתן.
כדי לקבל היתר אכלוס יש לצרף לבקשה מסמכים שמראים שכל הבדיקות עברו בהצלחה והאישורים קיימים. בעל היתר הבנייה, המודד ואחראי הביקורת הם אנשי המקצוע שנדרשים לחתום על הבקשה לקבלת אישור אכלוס. בואו נכיר את התנאים הנדרשים לקבלת טופס 4:
* אישור שהמבנה ראוי למגורים ושבוצעו בו עבודות ייצוב וחיזוק בהתאם לחוק – האישור יינתן על ידי מהנדס.
* בדיקה שהמבנה תואם להיתר הבנייה ובהתאם לדרישות ולתנאים השונים בהיתר הבנייה – האישור יינתן על ידי אדריכל ומודד מוסמך.
* אישור של מכון התקנים על איטום המרחבים המוגנים. לאישור זה יצורף דו”ח של ממ”דים ותצהיר מטעם המהנדס.
* אישור קונסטרוקטור על בדיקת הבטון ותקינותו בשלד המבנה.
* אישור ממכבי אש על עמידות המבנה בתקני האש הנדרשים.
* אישור תקינות מערכות הגז על ידי חברת הגז.
* אישור על כך שפונו מהאתר מבנים זמניים ששימשו לתהליך הבנייה.
* אישור שמערכות הניקוז והאינסטלציה הותקנו בהתאם לתקנים הנדרשים בתוספת אישור מהקבלן.
* אישור על ידי אדריכל על התאמה בין היתר הבנייה לבנייה בפועל.
* המודד נדרש לתת תצהיר שהנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה, ובנוסף מדידה שכוללת את מיקום המבנה והמפלסים שלו.
מטרת כל האישורים והבדיקות הללו, היא להראות שהמבנה ראוי למגורים ועבר את כל הבדיקות הנדרשות לקבלת אישור אכלוס.
לאחר הגשת הבקשה תבוצע בדיקה מקיפה ביותר, במידה שהקבלן לא עמד בבדיקה מסויימת או לא ביצע אותה כפי שצריך יכולים לבקש ממנו לבצע בדיקה חוזרת שבמקרים מסויימים אף תדרוש ממנו לפרק חלק בבניין.
במידה וישנם ליקויי בנייה שמונעים את אישור האכלוס יש לנסות להבין יחד עם אנשי מקצוע מדוע הטופס לא אושר, אילו ליקויים יש לתקן ואיך פותרים אותה בדרך הטובה והמהירה ביותר.
במצבים בהם ליקויי הבנייה קשורים לבנייה עצמה ניתן לדרוש מהקבלן לתקנם, על פי הסכם העבודה מול הקבלן.
יכול להיות שהליקויים כבר ידועים לכם במקרה שבוצע בדק בית על ידי מהנדס. במקרה שמדובר בתיקונים מורכבים מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע או נציגים מטעות הרשות המקומית ולבקש הכוונה.
שלב בדיקת המפקח ואישור הרשות המקומית לפני קבלת טופס 4
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מקבלת את כל המסמכים הרלוונטים ועכשיו היא צריכה לאמת שמה שנכתב בטופס והמסמכים שצורפו אכן נכונים ותקפים. כדי לבצע זאת היא שולחת מפקח מטעמה כדי לבדוק את אמיתות הנתונים.
לאחר בדיקה ואישור של המפקח המסמכים עוברים אל הרשות המקומית לאישור. בשלב זה הקבלן יקבל טופס ויחויב לעבור בין מחלקות שונות במשרדי הרשות המקומית ולקבל אישור סופי על עמידות המבנה מכל המחלקות הרלוונטיות, בהן: פיקוח, רישוי בנייה, איכות הסביבה, שפ”ע (שיפור פני העיר ועוד). הזמן שייקח לשלב זה תלוי באם יידרשו אישורים נוספים כדי לאשר את המבנה ודבר זה תלוי ברשות המקומית עצמה, לכל רשות כללים ודרישות אחרים.
ישנם מצבים שקבלנים יקבלו טופס 4 רק לאחר שייסלל כביש, יוקם בית ספר או פארק, ודבר זה כמובן לא תלוי בהם.
כמה זמן לוקח לקבל טופס 4?
טופס 4 יתקבל רק לאחר אישורים סופיים וחתומים של כל המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית, לאחר מכן ניתן לחבר את הבניין לתשתיות השונות: חשמל, מים, טלפון ועוד.
הזמן שייקח בפועל לקבל טופס 4 משתנה ונע בין שבוע למספר חודשים, זה תלוי בעיקר בשני דברים: התאמה של הבנייה בפועל להיתר הבנייה, והזמן שלוקח לכל רשות מקומית לאשר, כל זאת כמובן במידה ואין בעיות ואישורים נוספים הנדרשים.
לאחר שהרשות המקומית לתכנון ובנייה השתכנעה, יו”ר הרשות המקומית, מהנדס הרשות המקומית או יו”ר וועדת המשנה יחתמו על אישור האכלוס.
טופס אכלוס – הכירו את טופס 5
אז אחרי שהכרנו את טופס 4, בואו נכיר את טופס 5. טופס 5 הוא בעצם תעודת גמר לבניין. בעל היתר הבנייה מגיש בקשה לתעודת גמר לבניין שנה לאחר שקיבל טופס 4, בקשה זו נקראת טופס 5 או טופס אכלוס. את הבקשה לקבלת תעודת גמר לבניין ניתן להגיש במועצה המקומית.
מהנדס הוועדה המקומית יבדוק שהעבודה בוצעה והסתיימה בהתאם להיתר הבנייה, בנוסף יבדוק שכל עבודות הגמר ותיקון הליקויים בוצעו על פי החוק, שתנאי היתר הבנייה והוראות התכנון והבנייה קוימו, ושפסולת הבניין פונתה לאתר פסולת מורשה.
מתכנן השלד של הבניין יידרש למסור הודעה בכתב למהנדס הוועדה המקומית כל כך שיש בידיו תוכנית קונסטרוקציה מעודכנת.
אילו אישורים נדרשים לקבלת טופס 5? אישור על כך שאין חובות בצריכת מים והיטלים מתאגיד המים, אישור של חברת החשמל על חיבור הבניין לחשמל קבוע, אישור מהרשות המקומית על תשלום כל ההיטלים, האגרות, הוצאות הפיתוח ועל כך שאין חוב על הבניין, נסח טאבו מעודכן שנמסר לוועדה לתכנון ובנייה, מתן ‘מפות תמורה’ והשלמת הפרצלציה במידה שלא בוצעה בשלב הוצאת היתר הבנייה.
בהתקיים כל התנאים, בעל היתר הבנייה יקבל תעודת גמר לבניין ממהנדס הועדה המקומית כפי שמופיעה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),תש”ל-1970. לאחר קבלת טופס 5 הושלמו כל האישורים לאכלוס המבנה וחיבור לתשתיות הנדרשות.
שאלות נפוצות
טופס אישור האכלוס נקרא טופס 4 והוא הטופס הרשמי לאישור אכלוס למבנה בישראל.
הזמן שייקח בפועל לקבל טופס 4 משתנה ונע בין שבוע למספר חודשים, זה תלוי בעיקר בשני דברים: התאמה של הבנייה בפועל להיתר הבנייה, והזמן שלוקח לכל רשות מקומית לאשר, כל זאת כמובן במידה ואין בעיות ואישורים נוספים הנדרשים.
טופס 5 הוא בעצם תעודת גמר לבניין. בעל היתר הבנייה מגיש בקשה לתעודת גמר לבניין שנה לאחר שקיבל טופס 4, בקשה זו נקראת טופס 5 או טופס אכלוס.
לסיכום
טופס 4 הינו טופס נדרש לאכלוס בניין חדש מקבלן או בית חדש במדינת ישראל. הטופס מוגש על ידי בעלי היתר הבנייה, שבמקרה של בניית בית פרטי הם בעלי המקרקעין עצמם, ובמקרה של בניין דירות הקבלן או היזם. הטופס צריך לכלול מגוון טפסים ואישורים שנועדו לוודא שהבניין או בית אכן ראויים ובטוחים למגורים.
במקרה שבו אתם אחראים להגשת טופס 4 כדאי שתתחילו לאסוף את כל החומרים הנדרשים כבר בתחילת הבנייה, חבל לחכות לסוף. כדי למנוע עיכובים וליקויים מיותרים בבנייה פנו למועצה המקומית ובקשו פירוט מסודר ובכתב של כל המסמכים והאישורים הנדרשים לקבלת הטופס – כך תהיו ממוקדים ויהיה לכם קל יותר לאסוף אותם במהלך הבנייה עצמה. זכרו לתעד את כל המסמכים הרלוונטים למהלך הבנייה, כל קבלה, אישור או מסמך רלוונטי של כל בעלי המקצוע המעורבים בפרוייקט.
במצבים בהם נותרו שלבי בנייה סופיים כמו חיבור מעליות לחשמל, גינון ועוד, תוכלו לבקש בקשה לאישור חיבור תשתיות כדי לחסוך זמן.
הגשת טופס 4 זה לא עניין של מה בכך וזה עלול להיות מסובך, ההמלצה שלנו היא להיוועץ באנשי מקצוע מומחים שיעזרו לכם בתהליך עד קבלת האישור המיוחל. בעל מקצוע מנוסה שעבר דרך ויש לו ניסיון רב יוכל לזהות מראש בעיות שעלולות לצוץ ולטפל בהן, מה שיחסוך לכם זמן יקר.
מעוניינים להתייעץ? דברו איתנו ונחבר אתכם לאנשי מקצוע המומלצים שלנו שילוו אתכם בדרך עד לקבלת טופס 4.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
