במאמר זה נתמקד במהי תב”ע, נבין ממה מורכבת תב”ע, מהו מקרא תב”ע? מדוע מומלץ לבדוק תב”ע לפני שקונים דירה ומהיכן ניתן להוציא תב”ע עדכנית. בואו נתחיל מלהבין מהי בעצם תב”ע?
מהי תב”ע?
תב”ע (תוכנית בניין עיר) היא מסמך סטטוטורי (חוקי) שמטרתה להגדיר את השימוש בקרקע מסויימת בשטח מסויים.
ממה מורכבת תב”ע?
התשריט הוא מסמך שמתאר בצורה ויזואלית את התוכנית ונוכל לראות בו חלוקה לגושים וחלקות, כבישים, רחובות, בנוסף נוכל לראות את השימושים של שטחים בתוכנית לדוגמה: מסחר, מגורים, חקלאות.
כל תשריט מכיל מקרא תב”ע שמאפשר לנו להתמצא ולהבין מה הצבעים השונים בו אומרים. לדוגמה: צבע צהוב במקרא תב”ע מסמן מגורים, וצבע חום במקרא מסמן מבני ציבור.
בתשריט יופיעו הדברים הבאים:
מספר התוכנית, השם שלה, המחוז הרלוונטי, מרחב התכנון המקומי, רשות מקומית ויישוב, בנוסף נוכל למצוא בה גם את סמכות התוכנית לדוגמה: מחוזית, האם יש איחוד וחלוקה ואם כן איזה סוג, סוגי יתרים והרשאות, מונה תדפיס התשריט, מועד הפקה, שטח וקנה מידה, שטח התוכנית. נוכל לראות מה שמו של מגיש התוכנית, העורך הראשי והיזם, מי הם בעלי העניין בקרקע, אילו אישורים יש בתוכנית וטבלת גושים וחלקות.
בתוכנית יופיעו גם תרשים התמצאות בקנה מידה של 1:35,000, ותרשים סביבה בקנה מידה של 1:8,500.
התקנון הוא מסמך משפטי שמכיל את כל מה שנדרש עבור אישור התוכנית, אילו שימושי קרקע מותרים, ואיך מממשים את התוכנית.
התקנון מכיל את הדברים הבאים:
זיהוי וסיווג התוכנית, מקום התוכנית, מהו היחס בין תוכנית זו לתוכניות מאושרות קודמות, מסמכי התוכנית, מי הם בעלי העניין בקרקע/בעלי הזכויות/ערוך התוכנית ובעלי מקצוע, מטרת התוכנית ועיקר הוראותיה, טבלת ייעודי קרקע ותאי שטח בתוכנית, ייעודי הקרקע השימושים השונים, טבלת זכויות והוראות בנייה, התנאים השונים למתן היתרי בנייה, חנייה, ניקוז, תקשורת, תשתיות, חשמל, עתיקות, חלוקה או רישום, הפקעות לצרכי ציבור
ואיך יבוצעו, היטל השבחה, שלבי ביצוע התוכנית ומימושה.
מעבר לתשריט ולתקנון התוכניות כוללות לעיתים גם נספחים בנושאי תשתיות, רעשים, בנייה, החלטות של ועדות, פרוטוקולים ועוד, בכל תוכנית אותה אתם בודקים תוכלו למצוא מסמכים נוספים לפי מה שהוזן בתוכנית הספציפית.
מהן הסיבות שמומלץ מאוד לבדוק תב”ע לפני שקונים דירה?
הסיבה הפשוטה היא שתב”ע יכולה להעלות את ערך הנכס או להוריד אותו, התשובה לאם הערך יעלה הוא ירד תלויה במה אושר בתב”ע.
לדוגמה: אושרה בניית אגם מלאכותי, במצב זה ככל הנראה ערך הנכס יעלה משמעותית.
במקרה אחר יכולות להיות מאושרות אנטנות סלולאריות או הקמת מגדל תחנת מטרו, מקרים אלו שהם קרובים וסמוכים מאוד לנכס יכולים להוריד את ערכו. מסיבות אלו חשוב לבדוק תב”ע ולהבין מה הולך להיבנות בעתיד ליד הנכס אותו תרצו לרכוש.
סיבה נוספת וחשובה לא פחות הוא שיכול להיות שהנכס שאתם רוצים לרכוש אינו מיועד למגורים בכלל ויש לו שימוש מסחרי בכלל.
יכול להיות גם שאישור התב”ע ישפיע על ההשבחה ובמקרה זה תצטרכו לשלם היטל השבחה של 50% מערך ההשבחה בעת מכירת הנכס.
מהיכן ניתן להוציא תב”ע עדכנית?
ניתן להוציא תב”ע ממספר מקומות:
אתר קווים כחולים שהיא מערכת לאיתור תוכנית מקוונות בישראל.
מנהל התכנון-מידע תכנוני, ניתן לחפש בו בצורה פשוטה גם באמצעות חיפוש חופשי.
תב”ע עכשיו שמכיל מידע ומאפשר לבצע חיפוש של תוכניות בניין עיר.
אתר האינטרנט של העיר בה אתם גרים, לעיתים יש שם אפשרות לבצע חיפוש מקוון רשמו בגוגל איתור תב”ע ואת שם העיר שאתם מעוניינים לחפש בה. להגיע פיזית למחלקת הנדסה בעיר בה אתם מעוניינים לאתר תב”ע.
שאלות נפוצות
תב”ע (תוכנית בניין עיר) היא מסמך סטטוטורי (חוקי) שמטרתה להגדיר את השימוש בקרקע מסויימת בשטח מסויים.
הסיבה הפשוטה היא שתב”ע יכולה להעלות את ערך הנכס או להוריד אותו, התשובה לאם הערך יעלה הוא ירד תלויה במה אושר בתב”ע.
ניתן להוציא תב”ע ממספר מקומות: אתר קווים כחולים, מנהל התכנון-מידע תכנוני, תב”ע עכשיו, אתר האינטרנט של העיר בה אתם גרים. תוכלו להגיע פיזית למחלקת ההנדסה בעיר בה אתם מעוניינים להוציא תב”ע או פשוט לרשום בגוגל איתור תב”ע יחד עם שם העיר שאתם מעוניינים בה.
התשריט הוא מסמך שמתאר בצורה ויזואלית את התוכנית ונוכל לראות בו חלוקה לגושים וחלקות, כבישים, רחובות, בנוסף נוכל לראות את השימושים של שטחים בתוכנית לדוגמה: מסחר, מגורים, חקלאות.
כל תשריט מכיל מקרא תב”ע שמאפשר לנו להתמצא ולהבין מה הצבעים השונים בו אומרים. לדוגמה: צבע צהוב במקרא תב”ע מסמן מגורים, וצבע חום במקרא מסמן מבני ציבור.
התקנון הוא מסמך משפטי שמכיל את כל מה שנדרש עבור אישור התוכנית, אילו שימושי קרקע מותרים, ואיך מממשים את התוכנית.
אנחנו מקווים שהמאמר עזר לכם להבין בצורה פשוטה מהי תב”ע ומהם הדברים שחשוב להבין עליה ולבדוק באמצעותה כדי שתבואו עם ידע ותהיו שקטים לגבי רכישת הנכס הבא שלכם.