מה זה בעצם מס שבח? כמה מס משלמים? איך מחשבים את תשלום מס השבח? ובאילו סיטואציות אפשר לקבל פטור ממנו? במאמר הבא תקבלו תשובות לכל השאלות הללו. נתחיל מלהבין מהו בכלל מס שבח?
מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין הוא היטל שמוטל על הרווח שמתקבל ממכירת דירה, אותו רווח נקרא שבח מקרקעין. המס עומד על 25 אחוז מהרווח על מכירת הדירה. מס שבח מקרקעין ישולם בתוך כ-60 ימים מביצוע המכירה.
לדוגמא: קניתם דירה ב-2 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-3 מיליון שקלים, הרווח הוא מיליון שקלים, מס השבח במקרה זה הוא 25 אחוז מהרווח שהם 250,000 ש”ח. (החישוב הוא: 1,000,000X0.25%).
אז כמה מס שבח משלמים?
למזלנו המדינה באה לקראתנו כאן ומאפשרת לנו לקזז את סך ההוצאות שלנו על הדירה, חשוב לשמור את כל הקבלות כדי להראות שאכן אלו היו ההוצאות.
אילו הוצאות נוכל לקזז מתשלום מס השבח?
1. שיפוצים.
2. דמי תיווך ברכישה עד 2% מהתמורה.
3. דמי תיווך במכירה עד 2% מהתמורה.
4. שכר טרחה של אנשי מקצוע כמו: שמאי, עורך דין, מודד, מתווך
5. הליכי השגה, ערר וערעור.
6. סכומי היטל השבחה ששולמו.
חישוב מס שבח באמצעות השיטה הליניארית
השיטה הליניארית היא השיטה שמשתמשים בה היום לחישוב מס שבח. עד שנת 2014 היה פטור ממס שבח (בשנת 2014 בוטל אותו פטור ממס שבח בעקבות רפורמה) מה שאומר בעצם שכאשר אתם מוכרים נכס החישוב של מס השבח הוא רק משנת 2014 ואילך.
דוגמא: בשנת 2003 קניתם דירה בסכום של 1.5 מיליון שקלים ובשנת 2020 מכרתם אותה ב – 3.2 מיליון שקלים, במקרה הזה הרווח על כל התקופה הוא 1.7 מיליון שקלים. בין שנת 2003 לשנת 2014 היה פטור ממס שבח, לכן נוריד את השנים האלו מהחישוב. מה שנשאר לנו אלו 6 שנים בין (2014 ל-2020).
אז מה יהיה מס השבח בדוגמה שלנו?
הרווח שלנו מכל התקופה הוא כ-1.7 מיליון שקלים, מספר השנים שעברו מאז קניית הנכס למכירה שלו הם 17 שנים, מספר השנים שנשארו לנו (אחרי הורדת שנות פטור ממס שבח) הן 6 שנים, הרווח לשנה הוא 100,000 שקלים ולכן נכפיל את 6 השנים ב-100,000 יוצא לנו 600,000 שקלים.
את 600,000 השקלים נכפיל ב 0.25 (25 אחוז מס שבח), והמס שנצטרך לשלם הוא 150,000 שקלים. כמובן שסכום זה לא סופי ומתוך סכום זה נצטרך להוריד את הוצאות הדירה.
*ניתן להיעזר במחשבון של רשות המיסים לחישוב מס שבח.
*באתר של רשות המיסים ניתן גם לשלם את החיוב על מס שבח ע”י הגשת שומה עצמית.
(שומה עצמית- דו”ח על פרטי הנכס שלכם שאותו אתם מוכרים, כולל ההוצאות וזכויות הבנייה).
באילו מקרים תהיה זכאות לפטור ממס שבח?
על פי התוספת החמישית לחוק מיסוי מקרקעין פטור ממס שבח יוענק בתנאים הבאים:
1. הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר והוא בעל הזכות בה לפחות למשך 18 חודשים ולא מכר לפני תקופה זאת דירת מגורים אחרת.
2. המכירה היא של דירה שהמוכר קיבל בירושה, בהתקיים 3 תנאים אלו:
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
- המכירה היא של דירה שהמוכר קיבל בירושה שהוא מוסד ציבורי.
חשוב לדעת: אם המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים היה פטור ממס בשל המכירה.
3. תמ”א 38 – הדיירים בבניין שעבר תמ”א 38/1 יהיו זכאים לפטור ממס שבח במידה שקיבלו מהיזם שירותי בנייה לפי החוק ( מעלית, הרחבת דירה עד 25 מ”ר, חיזוק מפני רעידות אדמה).
*הדיירים לא יוכלו לקבל פטור במידה שקיבלו מהקבלן/היזם תמורה בכסף או אם הוסיף דברים שהם לא לפי החוק.
אלו הם חלק מן התנאים לפטור ממס שבח, את התנאים המלאים ניתן לקרוא בחוק מיסוי מקרקעין בתוספת החמישית. מקווים שעשינו לכם סדר בראש בעניין מס שבח. תזכרו לבדוק את המקרה הספציפי שלכם בעזרת הקריטריונים כאן בכתבה כדי להבין כמה מס אם בכלל תצטרכו לשלם, בהצלחה.
טיפ קטן: תוכלו להיעזר במחשבון רשות המיסים לחישוב מס שבח, שלמו את החיוב על מס שבח באמצעות הגשת שומה עצמית באתר רשות המיסים.
