ברשותכם אמחיש זאת בעזרת מספר מקרים אמיתיים מהשטח. לקוחה רכשה דירה להשקעה בדימונה בת 2 חדרים בשדרות הנשיא בעיר ב 340,000 ש”ח, שיפצה ב 110,000 ש”ח שקלים את הדירה, ועכשיו היא צריכה למכור את הדירה בהפסד. הדירה בקומה 1, 40 מ”ר נטו. היא מנסה כבר חצי שנה למכור ב 400,000 שקלים ולא מצליחה. הצלחנו להגיע איתה למחיר של 350,000 ש”ח אך עדיין זה מחיר שלא כדאי לנו, הגשנו לבסוף הצעה של 310,000 ש”ח. הלקוחה מעריכה שהדירה תושכר ב 1,500 ש”ח, שבין זה לבין המציאות יש פער גדול מאוד. הערכנו את הדירה ב 1,200 ש”ח מניסיון העבר, מה שאומר שמעל 310,000 ש”ח לא נקנה.
למה משקיעים מתקשים למכור נכסים בדימונה?
הסיבה שהלקוחה מתקשה למכור כי המחיר בו רכשה את הדירה היה גבוה, וההוצאות על השיפוץ היו גם כן גבוהות יחסית לנכס. משקיע שירצה להיכנס לעסקה יצטרך לקנות במחיר שיתן לו תשואה נורמלית לשוק של דימונה. הלקוחה לצערי תקועה כי היא תפסיד כסף, השאלה היא רק כמה? מצב זה נכון לכל שוק ולא רק לדימונה.
משקיע נוסף שרכש לפני 4 שנים לבד דירה להשקעה בדימונה בת 3 חד’ ב- 275k לפני מיסים, מנסה למכור עכשיו ב 300k ותקוע כבר כמה חודשים. כשהתקשר אלינו אמרנו לו שרכש במחיר קצת גבוה. ומחיר העסקה הכדאי למשקיעים שלנו זה במחיר בערך שרכש ואף קצת פחות. זה מבאס לגלות אחרי כמה שנים שהנכס לא זז. לא נכניס משקיעים להרפתקאות עם קומה אחרונה ללא מעלית באזורים האלה.
אז איך לא נתקעים עם נכסים בדימונה?
קנו רק קומות נמוכות
אלא אם יש קומות גבוהות במחירי שחיטה של ממש ואז תצטרכו לשפץ ברמת בית מלון 5 כוכבים על מנת להשכיר או לאקזיט חמוד, וזה יצא לכם בערך כמו דירה רגילה רק שבדירה רגילה בקומות נמוכות אין את כל כאב הראש שמתלווה לשיפוץ מהיסוד. בדימונה באופן יחסי לדרום – הכי קשה להשכיר קומות גבוהות. מבין מספר ערים שאנחנו מכירים היטב, ועובדים בהן, הכי קשה בדימונה. גם בב”ש קשה, אבל בב”ש רוב הדירות קומות אחרונות באזורים הזולים יחסית הן היום מחולקות. בעיה שיזמים הפכו לפתרון מאוד רווחי(חלקן חולקו לא חוקית).
אם רכשתם בקומה אחרונה באזורים בעיתיים תשכחו משוכרים וכמעט לא משנה מה מצב הנכס.
ניקח לדוגמה את רחוב באבא סאלי בדימונה – תעשו סריקה בשטח ותראו כמה שלטי השכרה, זמני מדף מאוד ארוכים וגם שכירות שצנחה בשנים האחרונות. כל זה למרות פרויקט שיקום שכונות (המדינה שיפצה שם בניינים וכניסות).
3 נכסים שבדקנו – נכס אחד ריק מעל שנה, אחד חצי שנה דיירת לא שילמה, והשלישי? שכירות מוצעת ב – 800 שקלים. פרסום ב 1200 בממוצע, סגירה בפועל הרבה פחות. לחשוב 200 פעמים לפני שסוגרים קומות אחרונות.
אל תשפצו יותר ממה שהשוק מוכן לשלם
אנחנו רואים דירות מושלמות יתומות משוכרים כבר חודשים. תשקיעו מה שצריך בשיפוץ על מנת לבדל את הדירה, אבל בלי להגיע לסכומים גבוהים שלא יחזירו את עצמם.
כלל ברזל: לפני כל פרויקט שיפוץ שתחשבו להיכנס אליו בדקו את רמות השיפוץ בדירות באזור, בדקו כמה השוק מוכן לשלם ושפצו תמיד בסטנדרטים הנדרשים בשוק, כך לא תפסידו כסף ותוכלו להגדיל את סיכויי השכרת הדירה. “שיפוץ” הוא מונח נורא רחב וטומן בחובו עשרות חישובים, וזה שעשיתם “שיפוץ” לא אומר כלום, כי אם השיפוץ לא יקלע לטעם השוכרים הממוצעים לדירה שלכם, שוכרים לא יגיעו. כמה פעמים הגעתם לדירה כשבטלפון המוכר אמר לכם “הנכס משופץ מהיסוד, השקעתי הרבה כסף”, אתם מגיעים לשטח ורואים אומנם שיפוץ, אבל שיפוץ שלא הפך את הדירה לנחשקת ומושכת יותר, אלא שיפוץ שעשו אותו בשביל לסמן וי?
אז לכן כשהמילה “שיפוץ” עולה בסביבתי אני מיד נושם עמוק ושואל “שיפוץ כמו שהשוכרים שלך מחפשים או שיפוץ לשם השיפוץ בלבד?”, זה כמו לומר “אלך לקנות בגדים”, איזה בגדים? יש בגדים מרשימים לאירועים נוצצים ויש בגדים למשחק כדורגל עם החברים בשכונה.
בדקו לעומק מחירי שוק
בדימונה יש לשים לב במיוחד למחירי השוק, אל תתפתו למחירים הזולים, משום שיכולות להיות בעיות רבות בנכס עצמו שידרשו שיפוץ מסיבי או חמור מכך בעיות תכנוניות או משפטיות. חשוב גם לבחון את סביבת הנכס אשר משפיעה גם כן על המחירים הנמוכים; האם הסביבה נעימה? בטוחה? מהו הרכב האוכלוסייה באזור? האם יש דיירים ושוכרים בעייתים? בדקו היטב בכמה נמכרו נכסים באזור שבו אתם מעוניינים לרכוש נכס להשקעה ומה הפער בין מחירי הביקוש (המחירים שהמוכרים מבקשים בלוחות הנדל”ן ובשטח) לבין המחירים בהם העסקאות באזור נסגרו בפועל, תוכלו לבדוק זאת בשטח וכן אונליין במערכת מידע נדל”ן של רשות המיסים.
רוצים לדעת הרבה יותר על הדרום ודימונה? רכשו את הספר שלנו “השקעות נדל”ן בדרום” וגלו מידע ששווה לכם מאות אלפי שקלים. *לחצו כאן למעבר לחנות*
