כשזה נוגע לנדל”ן, ברוב העולם, הערך של נכסים עולה עם הזמן, אבל ביפן הרחוקה, ההיפך הגמור הוא הנכון, מחירי הנכסים יורדים מפני שביפן קיימת מנטליות של פירוק מבנים ובנייתם מחדש.
כמות אדירה של בתים שנבנים מדי שנה:
הכמות העצומה של בתים חדשים שנבנים ברחבי יפן מדי שנה ושנה; הם עיקרו של שוק דיור שבו בתים כמעט אף פעם לא נמכרים. ליפנים קיים צורך עז להיות תמיד כמה שיותר מתקדמים ועכשוויים – כל הזמן להישאר כמה צעדים לפני כל שאר העולם. הם חיים ונושמים את העיקרון של הרס ובנייה מחדש. מהסיבה הזו, הערך של בתים ונכסים המחזיקים כ- 20-30 שנה צונח באופן משמעותי. כך הם בעצם הופכים עם השנים לכמעט חסרי ערך לחלוטין בשוק הנדל”ן. ההשקפה היפנית רואה בבית בתור מבנה זמני שתוקפו פג עם בעליו המקוריים, איזו חשיבה מעניינת אה?
ביפן ערך הנכסים יורד עם השנים ובאתיופיה ערך הרכבים עולה עם הזמן…
האדמה ביפן שווה כסף ולא המבנה:
לבית, בניגוד לאדמה שעליה הוא יושב, אין כמעט שום ערך מכירה חוזרת והוא נהרס באחוז כמעט מוחלט מהמקרים. כאשר מישהו עוזב בית או לא עלינו מסתלק מן העולם, הבית בו הוא גר נהרס ובית חדש נבנה במקומו עבור בעלים אחרים. בית מתקדם יותר, חדיש יותר, ומתוכנן בקפידה.
בישראל כמות האוכלוסייה לא מפסיקה לגדול, ביפן היא נסוגה:
בישראל האוכלוסייה בשנת 2008 עמדה כל 7.3 מיליון, וכיום 9.5 מיליון. גידול של 2 מיליון תושבים ויותר, ובאחוזים אוכלוסיית ישראל צמחה ב 23% תוך 14 שנים, בשני העשורים האחרונים ישראל צמחה ב – 3 מיליון תושבים, כאשר בשנת 2002 היינו 6.57 מיליון תושבים בלבד. בשני העשורים האחרונים, כל 6.5 שנים האוכלוסייה גדלה בכמיליון תושבים, צמיחה של 150 של אלף תושבים בשנה. המספרים מטורפים בהתחשב בזה שבעשורים הקודמים, שנות ה 90 ושנות ה 80 המדינה קלטה עליות גדולות, שהגדולה ביניהן זה את עולי ברית המועצות. החרדים והערבים הם הקהילות שיש להן את הריבוי הטבעי הגדול ביותר בישראל.
לעומת זאת, יפן מתכווצת מאז שנת 2002 במספרים דומים רק בצד ההפוך (3 מיליון תושבים פחות מאז שנת 2002). שיעור הילודה ירד באופן משמעותי, בייחוד בשנים האחרונות. האם זה יוביל לשינוי כלשהו באיך שמגמת הנדל”ן ביפן פועלת, או שמא להיפך, יעודד אותה להישאר כפי שהיא היום? ומדוע בעצם הם פועלים לפי עקרון ההרס והבנייה מחדש?
איך עיקרון ההרס ובנייה מחדש התחיל?
כמה פקטורים שונים נוטלים חלק בהטמעת עיקרון זה אצל היפנים. בשל הצורך בלבנות מחדש את המדינה ובתי המגורים לאחר מלחמת העולם ה-2; וגם בגלל רעידות האדמה הרבות שפוקדות את איי יפן על בסיס קבוע, אסונות הטבע והרוחות החזקות שהיפנים מועדים אליהם.
היפנים לעולם לא מתכננים את הבתים שלהם כך שיישמרו במשך תקופה ארוכה במיוחד, במקום זאת, הונחלה התפיסה של לפרק הכל ולבנות לגמרי מחדש. בזכות הליך זה, הם יכולים להרגיש ולהיות בטוחים יותר בתוך הבתים שלהם, משום שהם תמיד יהיו חדשים, משוכללים משודרגים ומותאמים לתנאי האקלים המשתנים.
בנוסף לכך, ישנה סיבה משמעותית נוספת שבגללה היפנים בוחרים לפרק את המבנים שלהם ולבנות הכל מחדש לאחר 20-30 שנה. הצורך התמידי שלהם למודרניזציה, תוך שימוש בטכנולוגיות המתקדמות ביותר הקיימות בשוק. הרצון ליצור בתים יעילים יותר, חכמים יותר ומתקדמים יותר מהווה גם כן סיבה מרכזית לעקרון ההרס והבנייה מחדש הטמון כה עמוק בתרבות היפנית.
יפן היא מהמדינות המובילות בעולם בבנייה חדשה:
במקרה של יפן, לאדמה עליה הנכס נבנה יש הרבה יותר ערך מאשר למבנה עצמו, טוב, אפשר להבין למה, גם פה בישראל ערכי הקרקע באזורי הביקוש יכולים לעתים להגיע ל 50-60% משווי הנכס.
ממשלת יפן נוקטת באמצעים רבים ומגוונים על מנת לעורר את שוק הדיור. הם עושים זאת על ידי בניית עוד ועוד בתים חדשים. למעשה, הם בונים בתים חדשים בקצב מסחרר של כ-500,000 בתים ונכסים מדי שנה. נתון חשוב נוסף הוא, שרוב האנשים הרוכשים בית ביפן, לא ימכרו אותו לאנשים אחרים. במידה והם מוכרים אותו, הערך שלו ירד אף יותר.
מה שאומר שיש להם יד חופשית לעצב את הבית שלהם כאוות נפשם. מרווח השיגעון כשאת בונה בית שרוב הסיכויים שרק את תתגוררי בו הוא גדול. היום, בטח בישראל, בשלב השיפוץ כבר עולים שאלות של “האם השיפוץ לא יבריח רוכשים כאשר ארצה למכור?” כל רוכש יודע היום שמתישהו ככל הנראה ירצה למכור את הדירה, וככל שהשיפוץ יותר מוזר ופחות נפוץ כך הסבירות שיהיה קונה שיהיה מוכן לשלם עליו נמוכה יותר.
ביפן, אפשר לבנות מה שנרצה בלי נקיפות מצפות ומחשבות של “מה יקרה אם…”
ביפן יש כמעט פי 5 אדריכלים הרשומים בפנקסים משאר המדינות בעולם. בגלל הצורך התמידי והבלתי פוסק בבתים ומבנים חדשים, מותאמים באופן אישי ומתוכננים בקפידה.
האם ניתן לראות מגמת שינוי באופק?
בשנים האחרונות, בכל מקום ביפן – החל ממטרופולינים מרכזיים כמו טוקיו ואוסקה ועד ערים קטנות ואחוזות דיור פרבריות – בניינים משופצים הפכו באופן מפתיע לנישה מאוד מתפתחת בשוק הנדל”ן. וזה מסמל את השינוי והטרנספורמציה הדרמטיים המתרחשים ביפן. המדינה מתכווצת עם קצב צמיחה שלילי. זה צפוי להביא את אוכלוסייתה הנוכחית, המונה 125.8 מיליון תושבים נכון לשנת 2022; ל-88 מיליון תושבים עד 2065. בשל נתונים סטטיסטיים אלה, תושבים רבים ביפן כבר סבורים כי השוק לבניינים חדשים יתחיל להתייבש, וכנראה יחל במגמת ירידה משמעותית.
בן סולומון,
לחצו לאתר שלי.
תוכלו להצטרף לקהילה שלי בפייסבוק אקזיטים ולהמשיך ללמוד נדל”ן בכיף ובפשטות.
