יש מצב שתצאו עם שלל רציני ואקזיט מדהים!
מהם המיתוסים לגבי קומות אחרונות שנשארו עוד משנות ה-80?
ומהם כללי הברזל ברכישה שכזו? קראו עד הסוף, תיהנו.
מתי כדאי לקנות? מתי לברוח מזה כמו ממוקש ?
הנתונים הם לאחר שעברתי במהלך 10 השנים האחרונות על אלפי נכסים
ומניסיון אישי בלבד, הנתונים הם לא המלצה, רק בחינת המצב. קראו, בחנו,
קחו מזה מה שמתאים לכם.
בערים הפריפראליות המובהקות אנחנו(הצוות שלי ואני) נמנעים מלקנות
קומות אחרונות בלי מעלית אלא אם מדובר במחיר שאין מצב לא להרוויח,
מחיר שמכסה סיכון + פוטנציאל השבחה + רווח וודאי, אם אין את זה, בורח מזה כמו מאש.
2 סיבות מרכזיות ונקודות אדומות:
1. אוכלוסיה קשה על כל קשת גוונייה, תמשיכו לבד
(חלילה לא רוצה להעליב אף אחד, נטו להציף מציאות קיימת, זה לא שאני
הבן של רוטשילד ובטח לא גדלתי בהרצליה פיתוח) – רבים מהשוכרים בקומות
אחרונות בפריפרייה הם שוכרים ללא שיקים, ואין ביטחון בעסקה.
אחרי חודשיים פתאום אין תשלום, אין מענה לטלפונים ולך תחפש. מדוע זה קורה?
משכירים בקומות אחרונות באזורים קשוחים לחוצים ממש להשכיר ומעדיפים
שיהיה שוכר עם סיכון גבוה מאוד מאשר שהדירה תשאר ריקה(לפעמים בצדק),
השוכרים, מודעים לזה…לכן רבים מהם אפילו לא מנסים קומות ראשונות,
כי הם יודעים שבעלים של דירה בקומות הראשונות בדרך כלל ידרוש יותר.
איך אמר לי שוכר שפנינו לפני כ 4 שנים, “אני הולך לדירות שקשה להשכיר,
חי שם כמה חודשים ומתקדם”. אתם מבינים את האבסורד? חי על חשבון אחרים!
מרתיח, מעצבן, אין מה לעשות – זו המציאות וצריך להישמר.
תעשו ניסוי – חייגו ל- 10 דירות קומות אחרונות לאחר שהיו
לפחות חודש על המדף, ועכשיו חייגו לקומות ראשונות…
מי מהם עונה בביטחון? או מתגמש? או לחוץ ?
זה לא מדע אטום, נדל”ן זה אנשים וביקושים.
הבהרות: קומות אחרונות שמותאמות לקהל היעד באזור בו רכשנו, שיש בהן
ערך מוסף יכולות להתברר כהשקעה מצוינת. ערך מוסף – לעשות הכל בשביל
“לנצח” את הקומות הנמוכות מבחינת ההתאמות הנדרשות והבידול מבחינת
נראות הדירה, ויש מצב גדול מאוד שנגיע לתשואה עודפת.
בידול – זה מונח שמגיע מהעולם העסקי “בידול עסקי”
ז”א – שונות, ייחודיות, אקסקלוסיביות.
תשואה עודפת
יש מקומות בהן נהוג להשכיר ב1800-1900 והצלחנו להשכיר ב 2,300. איך? התאמות.
קיבלנו שכירות של קומות נמוכות על קומה אחרונה, אבל מחיר
הקנייה שלנו היה נמוך, לכן התשואה נהדרת.
כל עוד הרכישה מכסה סיכון + רווח מסוים – שווה לבחון.
לדוגמה – אם רוצים על קומה 4 – 500k ואני יודע שאצטרך להשביח ב50k.
ומחיר שוק של הדירה יהיה 550. לא כדאי לקנות, כי אפסיד. אבל אם יום
אחרי ההשבחה, הדירה תהיה שווה 620k ישאר רווח, שווה לבחון.
ויש מצב שבעוד השבחה מסוימת, לדוגמה , סגירת חדר – פתאום
הדירה תהיה שווה 680,000, ולסגור את החדר, עלה לי בדיוק יום עבודה(בגבס).
* לסגור חדר, זה חוקי(למי שעלתה שאלה בראשו).
דוגמה אמתית מהשטח בבאר שבע
מכרנו למשקיע נכס במבצע נחשון בבאר שבע קומה 4,
הנכס נקנה ב- 415,000 שקלים, נמכר לאחר 3 שנים ב
620,000 לאחר שסגרנו חדר ועשינו מעט השבחה.
בהשכרת הנכס הוא הושכר ב- כ 3000 שקלים ל 3 סטודנטים.
מכרנו שם מספר נכסים, מי שצריך מידע, מוזמנים ליצור איתנו קשר.
הדירות במבצע נחשון ארוכות מאוד ובקלות ניתן לסגור חדר.
2. מיתוס שעבר בדורות – קומות אחרונות זה כולרה
“בקומות אחרונות הרבה יותר חם בקיץ/ קר בחורף”
מיתוס שנכון לשנות ה80 כאשר בנו הרבה בבנייה טרומית
בשביל לשכן כמויות של עולים, מהר וזריז(אני אחד מהעולים האלה, עליתי בשנת 91 משוודיה)
בתקופה הזו, אנשים היו תופסים מזגנים כמו שאנחנו היום
תופסים את טסלה, רכבים חשמליים.
כמעט ולא היו מזגנים, ובלי מזגן, בקיץ הישראלי, אתה יכול לתפוס
שיזוף בסלון. וכך המיתוס התגלגל.
” בקומות אחרונות יש נזילות”
עוד מיתוס משנות ה80 – כשהיו מחממים זפת ברחובות.
כיום יש פתרונות מאוד יעילים, זולים ועם אחריות ל 10 שנים.
יריות ביטומניות. סוג של “שטיח” שאפשר להצמיד רק לדירה שלנו
על הגג ולמנוע דליפות מהגג, ואז לא צריך לשלם על כל השכנים.
המיתוסים קיימים ובועטים ומשפיעים על המחירים,
וזה לטובת הרוכשים העניין הזה.
סקר שוק רנדומאלי ברחוב :
שאלו 10 אנשים רנדומאליים ברחוב “איזו קומה אתה מעדיף בבניין
של 4 קומות בלי מעלית בהנחה שכל המחירים זהים?”
מה 98% יענו? חוץ מ 2% שיענו דברים מאוד נקודתיים כמו
“אני אוהב לעלות במדרגות, זה ספורט מבחינתי”,
“אני אוהב להיות אחרון בבניין כי כך אני לא שומע
גרירות שולחן או נעלי עקב ב – 2 בלילה”,
או ממקום של לגמרי “להיות שונים בבחירה” רובם יעדיפו קומות ראשונות.
זאת אומרת – שבהנחה והיינו חיים בעולם שבכל בניין בו הייתה אופציה לרכישה
באותו המחיר, קומה נמוכה, קונים היו מעדיפים קומה נמוכה.
וזה שיעור מאוד מינורי על היצע וביקוש
ואם הבנתם את זה, תוכלו להגיע למשאים ומתנים חדים הרבה יותר. “אחי, שים לב שדירות
קומות 4 קשה להשכיר, אתה בעצמך אמרת. והדירה אף ריקה עכשיו..מה אתה יכול
לעשות עם המחיר?” כל עוד הדירה נקנתה לפני מספר שנים במחיר נמוך יותר,
תדעו שיש לכם פה מרווח תמרון לא מבוטל בעסקה.
אולי אכתוב מאמר רק על זה, מרווחי תמרון במשא ומתן
לנכסים שיכולים להתאים לאקזיט.
עד אז, מה אני בא להגיד – שאם מצאתם קומה אחרונה במחיר
שחיטה, חטפו, השביחו, תעיפו במחיר שוק עם קצת אלסטיות
במחיר, וסגרתם עסקה אש.
מאחל לכם המון הצלחה, בן סולומון
