לאחרונה נתקלנו בעסקאות יד שניה רבות של נכסים המצויים בהליך תמ”א כלשהו. הכוונה שבנסח הטאבו קיימת הערה לטובת יזם שהתקשר עם הדיירים בבניין ואף חתם עימם הסכם תמ”א – זה יכול להיות הסכם טרי ויכול להיות כזה שנחתם לפני שנים רבות – אך ההסכם תקף וגם אותה הערת אזהרה לטובת היזם .
ברכישה שכזו, נכנסים הרוכשים לנעלי המוכרים לא רק בזכיות מול היזם גם בחובות מולו ורצוי מאוד להכיר ולהבין את אותו הסכם תמ”א אליו הם נכנסים. כמובן שיש צורך גם לחתום על נספח לחוזה מול היזם של התמ”א שמחליף את הדיירים המקוריים ברוכשים.
לגבי מימון העסקה, כאשר זאת מתבצעת על ידי הון עצמי של המוכרים (אין צורך בכספי משכנתה לטובת העסקה) מדובר בעסקה קלה לכאורה. אך אם מדובר בעסקה בה חלק מכספי הרכישה ימומנו על ידי משכנתה, צריך לשים לב שהבנקים ידרשו הבהרות והסברים בגין הפרויקט, ידרשו התחייבות שונות מהיזם כלפיו (גם אם לא התחילו את הליך הבניה או ההיתרים ובמידה והאחרון יסרב לזה לא תאושר ככל הנראה משכנתה.
לכן חשוב לנסות לאשר את הרכישה באישור עקרוני עבור הנכס מראש, לקבל מהבנק את השאלות וההבהרות אותם הוא ידרוש מהיזם – כך שתדעו אלו בעיות צפויות לכם תוך כדי ההליך ובמידת הצורך והיה והיזם לא ישתף פעולה עם הבנק תדעו שלא להיכנס לעסקה (אי שיתוף פעולה של היזם עם דרישות הבנק – משמע אי קבלת המשכנתה).
כמו כן תמיד קיימת האפשרות להתנות את חוזה הרכישה בכך שאחריות המוכרים לדאוג לכל אותם מסמכים והבהרות שידרשו מהיזם על ידי בנק המשכנתאות במידת הצורך וכך למעשה להעביר את האחריות למוכרים.
לסיכום, אין בעיה לרכוש נכס המצוי בהליך תמ”א כלשהו, פעמים רבות מדובר בהזדמנות אך לרכישה את מלווה כאב ראש קל הניתן לפתרון באמצעות עו”ד טוב ויועץ משכנתאות שמבין עניין.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים ומומחה רשת ברוקר נדל”ן ידבר איתכם.
