מה עדיף? לקנות דירה יד שנייה או דירה מקבלן חדשה מהניילונים? מצד אחד כשאתם קונים דירה חדשה אתם יכולים ממש לבנות אותה בהתאם לחלומות שלכם, איך יראה כל דבר, המטבח והעיצוב שאתם אוהבים, מצד שני כשאתם קונים דירה קיימת היא כבר מוחשית ומוכנה לכניסה שלכם.
קניית דירה מקבלן יכולה להיראות נוצצת אך חשוב להיכנס לתהליך הקנייה בצורה מפוקחת, לדעת מה לבדוק ומה לשאול ולשים לב לכמה נקודות חשובות ביותר כדי להבטיח שתקבלו מקסימום תמורה עבור הכסף שלכם ובדיוק את מה שביקשתם. במדריך לרכישת דירה מקבלן שהכנו עבורכם ניגע בכל הנקודות החשובות שעליכם לשים לב אליהן כשאתם קונים דירה מקבלן. לפני שרוכשים דירה יד 1 מקבלן עוצרים לענות על מספר שאלות שחשוב שתשאלו את עצמכם לפני שאתם מתקדמים לעסקת רכישה של דירה מקבלן.
מסגרת התקציב בקניית דירה יד 1 מקבלן ב – 2023
קודם כל ולפני הכל בדקו מה התקציב שלכם? מה ההון העצמי שלכם? האם יש הון נוסף שתוכלו לגייס? האם אתם מודעים למצב הפיננסי שלכם? מהי עמודת הנכסים שלכם? (דירה, חסכונות, פקדונות, השקעות שונות) ומנגד מהי עמודת ההתחייבויות שלכם? (משכנתאות, הלוואות, חובות).
כמה אתם מרוויחים? בין אם אתם קונים יחידים או בין אם יש לכם משפחה/שותפים לקנייה. שימו לב גם שחשוב תמיד לשמור כספים למקרים שתצטרכו אותם, האם יש לכם כספים כאלו שיספיקו למקרה שתצטרכו או שאתם שוקלים להשקיע את כל כספכם בקניית הדירה החדשה? שימו לב לכך, לא מומלץ להשקיע את הכספים האחרונים שלכם בלי להשאיר מרווח כלשהו לביטחון, החיים משתנים תדיר וכדאי לקחת זאת בחשבון ולהיערך לכל מצב.
מהם ההבדלים המרכזיים בין קניית דירה מקבלן לבין קניית דירה יד שנייה?
דירה מקבלן – קניית דירה מהניילונים כמו שאומרים היא קנייה שעלולה להיות מסוכנת מהסיבה שלפעמים רוכשים אותה “על הנייר“, מה שאומר שרואים כל מיני תוכניות והדמיות של איך היא תראה. בשלב המכירה “על הנייר” או הפריסייל המחיר אומנם נמוך משמעותית מהשלב שכבר יש אישורים והיתרים אך הסיכון כמו שהצגנו גבוה יותר כי אנחנו לא יכולים לראות בעין ולא יודעים מתי יתקבל היתר בנייה אם בכלל. בקניית דירה יד שנייה, דירה שכבר קיימת המצב הזה לא קיים כי היא מוחשית, ואפשר לראות את כל יתרונותיה וחסרונותיה באופן פיזי.
כשאנחנו מגיעים לרכוש דירה חדשה מקבלן אנחנו לרוב עושים סיבוב בין הפרוייקטים השונים, אוספים תוכניות ומתרשמים מהפרוייקטים. נראה שההיצע של הדירות החדשות וההבטחות של היזמים גדולות, אז איך בודקים ובוחרים דירה חדשה מקבלן שתתאים לרצונות שלנו ומה חשוב לבדוק? הישארו איתנו ונעבור איתכם על כל השלבים מהרגע שבו פגשתם את הקבלן עד הרגע שחתמתם על חוזה לרכישת הדירה החדשה שלכם.
קניית דירה מקבלן – תשאול מקיף
כשאתם מגיעים למשרד המכירות ושוקלים האם לקנות דירה מקבלן זה או אחר זה בדיוק השלב לשאול כמה שיותר שאלות ולהבין כל דבר שחשוב לכם לדעת על הפרוייקט בו אתם עתידים לרכוש את הדירה החדשה שלכם, אל תפחדו לשאול כל מה שאתם צריכים לדעת.
אילו סוגי דירות יש בפרוייקט? (דירות גן, פנטהאוז, צמודי קרקע), כמה בניינים סך הכל יבנו? מהי כמות הדירות שיש בכל בניין? וכמה בבניין שבו אתם מעוניינים? האם עתידים לבנות בניינים נוספים באזור שיחסמו לכם את הנוף לדוגמה? מהם המחירים ותנאי התשלום לפי שלב הפרוייקט? מיהו היזם של הפרוייקט ומי הקבלן המבצע? מי הם אנשי המקצוע המלווים את הפרוייקט? מהנדסים, אדריכלים, מעצבי פנים, מיהו הבנק שמלווה את הפרוייקט? וכל שאלה נוספת שעולה לכם בראש, זכרו זו העסקה היקרה ביותר שתעשו בחייכם ככל הנראה, תשיגו כמה שיותר פרטים שיוכלו לתת לכם מקסימום ביטחון וידע בעסקה.
בדיקה מקיפה של הסביבה של הפרוייקט
כשהולכים לקנות דירת יד שנייה בודקים האם הסביבה שקטה או רועשת, איך השכנים, מה עתיד להיבנות באזור, האם בונים פרוייקטים באזור ועוד, כשקונים דירה מקבלן בדיקות רבות שנעשה מעבר למה שקיים בשטח כרגע זה מה הולך להיות ברמה העתידית באזור.
האם יש או עתידים לקום מטרדי רעש כמו מפעלי תעשייה, מזבלות, תחנות אוטובוס או רכבת, אם אתם עם ילדים קטנים או עתידים להרחיב את המשפחה האם יש בתי ספר, גנים ופארקים, משרדים ומרכזים מסחריים, גני ילדים ואוניברסיטאות, האם יש תשתיות תחבורתיות מפותחות באזור? נגישות קלה גם בתחבור ציבורית או שחייבים רכב פרטי? בדקו שמה שחשוב לכם בנוי או עתיד להיבנות באזור.
תוכלו לגשת למחלקת ההנדסה בעיר בה אתם מעוניינים לקנות ולבקש לראות תוכנית בניין עיר (תב”ע) שתאפשר לכם להבין מה עתיד להיבנות באזור בין אם בניינים, מבנים ציבוריים, בתי ספר, פארקים או גם מטרדי רעש, אנטנות סלולריות ועוד. ניתן לראות את התוכניות העתידיות גם בעזרת מערכות אינטרנטיות כמו תב”ע עכשיו, GovMap, מינהל התיכנון, רשות מקרקעי ישראל ועוד.
הכירו את הקבלן לעומק
חשוב לבדוק פרוייקטים שהקבלן ביצע בעבר, מה הייתה איכות העבודה, האם היו תלונות רבות, מה הייתה איכות הגימור? אילו פרוייקטים ביצע בעבר? אילו פרוייקטים צלחו ואילו כשלו, בדקו היטב את הקבלן ממנו אתם עומדים לרכוש דירה, עדיף לבדוק לחומרה מאשר להישאר עם עוגמת נפש אחרי. האם הקבלן רשום ובעל רישיון? לחצו לבדיקת קבלנים רשומים.
היתר בנייה
בדקו שיש היתר בנייה או שהקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של היזם או שיש לו זכות עליה לטווח ארוך, וכמובן שהקרקע אינה משועבדת, או מעוקלת. אתם יכולים להיכנס לאתר משרד המשפטים ולהזמין נסח טאבו, בציון של מספר גוש וחלקה.
“יזמים קטנים”
הסבירות שלא תקבלו את מה שחתמתם עליו גבוהה עם יזמים פחות מוכרים. ואפשר גם להבין למה. יזם חזק עם מוניטין לא ירצה להסתבך בפרויקט בעייתי שבו הסיכוי שלו נמוך, יזם קטן ייקח סיכונים גדולים יותר כי “אין לו להפסיד מה שיש לחברה עם מוניטין של עשרות שנים”. ככל שליזם יש יותר ניסיון ומוניטין כך הסבירות שהבניין באמת יעמוד גבוהה יותר.
בחירת עו”ד
להיצמד לעורך דין תותח שמתמחה בעסקאות שכאלה, הוא ידאג לכם להגנות ולערבויות על כל תשלום. באופן כללי, לא להעביר סתם תשלומים לאיזה חשבון בנק מבלי שקיבלתם אוקיי מעורך הדין שלכם, גם אם קיבלתם אוקיי, להתעקש על ערבויות כלשהן/בטחונות. עורך הדין ידאג שאם לא תקבלו את הדירה שעליה חתמתם, החוזה מבוטל בלי סנקציות. הרי בלא מעט פריסיילים אין אפילו היתר…זה שלב “טרום היתר”. עורך דין מקצוען ידאג לציין מועדים ספציפיים עבור המצאת היתר בנייה, להתחלת עבודה וכו – הקבלן לא עומד בזה? ניתן לבטל. שימו לב שברכישת דירה מקבלן יש גם את עו”ד של הקבלן שאחד מתפקידיו בתהליך, הוא לדאוג שהדירות ירשמו בטאבו.
מומחה נדל”ן מקומי/סוכן מקצוען
יתן לכם “סקירה מסחרית” מבחינת השוואתית לאלטרנטיבות שכבר קיימות ועומדות וכמה באמת הדלתא שלכם בעסקה הזו. לא תמיד זה ורוד כפי שזה משווק.
שמאי מקרקעין שמתמחה באזור
יתן לכם צד נוסף, מקצועי וחשוב וירחיב את היריעה עבורכם.
מהו המפרט הטכני של הדירה והאם יש גמישות?
מה הגודל של הדירה? עד כמה החדרים גדולים ומרווחים? איך המטבח והיכן הוא ממוקם, מה רוחב המסדרון? האם יש מרפסת מה גודלה? אם אתם רוצים לעשות שינויים בדירה האם זה אפשרי? או שלא ניתן לעשות? או שניתן תמורת עלות מסויימת? מהי העלות? מה אתם מקבלים בחבילת רכישת הדירה? אל תקבלו את הדברים שאומרים לכם כדברים מוחלטים בואו בגישה של לדבר על הכל ולעמוד על כך שתקבלו את מה שאתם רוצים במסגרת האפשר. זכרו שיש היצע גדול של פרוייקטים ואינכם מחוייבים לרכוש דירה מקבלן בפרוייקט שלא לטעמכם או שלא בא לקראתכם במקומות החשובים לכם.
כמה עולה הדירה?
בסופו של דבר מגיעים לעניין המחיר כמובן, כמה הדירה עולה? איך משלמים? האם המחיר סופי או שיש תוספות? ואם כן אילו תוספות? האם המחיר כולל מע”מ או לפני מע”מ?
במקרים רבים המחיר לא כולל את התוספות או הטבות. בדקו כמה עולה כל תוספת שתרצו ואילו הטבות תוכלו לקבל, כל תוספת כזאת חייבת להיות בכתב בחוזה, לא להישאר דברים לפרשנות. שימו לב שמחיר הדירה לא כולל שכר טרחה של בעלי מקצוע כמו עו”ד, מתווך, מלווה ויועץ נדל”ן, הובלות. כמו כן יש לבדוק לגבי מדד תשומות הבנייה האם תצטרכו לשלם את מדד תשומות הבנייה או שיש הטבת מדד ולא נשכח את מס הרכישה. בדקו היטב את הדברים הללו כדי שלא תהיו מופתעים בהמשך.
מה גובה המשכנתה שתוכלו לקבל?
ברוב המקרים ההון העצמי בלבד לא יספיק לרכישת דירה חדשה מקבלן ותצטרכו להשיג מימון נוסף לרוב בעזרת משכנתה. תוכלו לעשות סקר בין כמה בנקים למשכנתאות בצורה עצמאית או שתוכלו לדבר עם אחד ממומחי המשכנתאות שלנו. שקלו לקחת יועץ משכנתאות מומחה (שווה את הכסף) ובדקו מה גובה המשכנתה אותה תוכלו לקבל, מהי המשכנתה הנכונה והעדיפה עבורכם? כמה ריבית תצטרכו לשלם? האם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה?
מה חשוב לבדוק בחוזה רכישת דירה מקבלן?
ריכזנו עבורכם את הנקודות העיקריות שחשוב לבדוק בתהליך הרכישה. שימו לב שמה שאמרו לכם בפגישות, תוכניות הדירה כולל המפרט שלהם ומה שביקשתם נמצא בכתב בחוזה ואין סטייה ממנו. עמדו על כך שכל שינוי אותו הקבלן מעוניין לעשות מקבל את ההסכמה שלכם, שלא ייווצר מצב שהוא משנה דברים על דעת עצמו.
מחיר הדירה הסופי (כולל כל ההטבות)
בחוזה צריך להופיע מחיר הדירה כולל הכל (הנחות, מע”מ, חניות, דוד שמש, חיבור תשתיות – חשמל, מים, גז, הוצאות פיתוח, אגרות שונות, הטבות לאנשי מקצוע, רישום הדירה).
האם יש הצמדה למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן? מספר התשלומים שנותר לכם לשלם לרוב יוצמד למדד תשומות הבנייה, שווה לבדוק האם יש אפשרות להצמיד את יתרת התשלום למדד המחירים לצרכן שעולה באופן מתון הרבה יותר מול מדד תשומות הבנייה, לרוב הקבלנים לא מסכימים, שווה לנסות, מקסימום הקבלן יסכים.
האם הוצאות הפיתוח כלולות במחיר הסופי?
כאשר מדברים על הוצאות פיתוח מתייחסים לכל מה שצריך להיבנות בסביבת הפרוייקט ותשרת את הדיירים בו כמו: גינון, תשתיות כבישים ועוד. הוצאות הפיתוח יכולות לייקר את המחיר הסופי של הדירה. נסו לעמוד על כך שמחיר הדירה הסופי יכלול גם את הוצאות הפיתוח.
איפה תמוקם החנייה שלכם ומה גודלה?
אל תסתפקו בכך שתדעו שיש חנייה, בקשו לקבל תוכנית מדויקת בה תראו היכן החנייה שלכם ממוקמת ומה גודלה, שימו לב שהיא ממוקמת במקום שמתאים לכם, שגודלה היא מה שאמרו לכם ושאין פתאום הפתעות שהתווספו בחוזה.
האם השינויים שביקשתם לעשות בדירה נמצאים בחוזה?
ודאו שבחוזה כתוב שאתם מקבלים את ההטבות, ההנחות והשינויים שביקשתם. לדוגמה אם אתם רוצים מטבח מעוצב ומשודרג עם אי שזה יהיה כתוב בחוזה וכמובן את כל הזיכויים שאתם אמורים לקבל, כמה זמן יקח לכם לקבל מפתח לאחר השינויים וההתקנה של המטבח שאותו התקנתם?
הקבלן מתקין לכם רק הכנה למערכות או את המערכות עצמן?
האם בדירה שלכם יהיה דוד שמש, מזגן או שיהיה לכם רק הכנה להתקנת המערכות הללו? שימו לב שאתם מקבלים מערכות ולא רק תשתיות ושזה כתוב בחוזה, או שאם אתם מוכנים לקבל רק את התשתיות ולא את המערכות לפחות תהיו מודעים לכך ותבחרו בכך בידיעה מלאה.
למי יש את הזכויות על הרכוש המשותף בבניין?
אם רכשתם דירה עם הצמדות כמו גינה לדוגמה האם יש דיירים שיש להם רכוש שם? או שהגינה רק שלכם? האם חלק מהרכוש המשותף הוא של הקבלן? האם הקבלן מחזיק רכוש השייך לדיירים או שייך לכם? בדקו היטב בחוזה שהזכויות שנאמרו לכם ששלכם באמת שלכם.
מתי אתם מקבלים מפתח? האם יש זמן מוגדר? אם כן מה קורה במידה שאתם לא מקבלים מפתח בזמן? איזה פיצוי תקבלו? בדקו היטב סעיפים אלו, עמדו על כך שהמועד יופיע בחוזה וכן כל התנאים לפיצוי במידה שלא.
איך מחולק לוח התשלומים ברכישת דירה חדשה מקבלן?
התשלום על קניית דירה חדשה מקבלן לא דומה ללוח התשלומים ברכישת יד שנייה. בקניית דירה יד 1 מקבלן התשלום הוא לפי שלבי הבנייה ועובד על פי לוח תשלומים מסודר. איך מתחלק אותו לוח תשלומים?
אנו נשלם 40% מהמחיר של הדירה באחד משני מצבים – ברגע גמר הרצפה של הקומה הראשונה של הבניין או במידה ומדובר בבניין על עמודים ברגע גמר תקרת קומת העמודים. ברוב הפרוייקטים אנחנו מדברים על פרק זמן של בין שמונה לעשרה חודשים מרגע תחילת הבנייה, תשלום זה יכלול את דמי חתימה החוזה שהם לרוב 15% ממחיר הדירה.
ברגע שתסתיים בניית שלד הקומה שבה נבנית הדירה שלכם כולל מחיצות פנים וחוץ ממשקופים, צנרת מים וחשמל נשלם 20% נוספים.
כאשר יושלם שלב גמר טיח פנים או תחליף לטיח כפי שמתואר במפרט הטכני נשלם 15% נוספים.
15% נוספים ישולמו בעת גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
ו – 10% האחרונים ישולמו במועד מסירת הדירה והמפתח לפי החוזה המכירה שנחתם.
איך מבטחים את הכסף שלכם ברכישת דירה חדשה מקבלן?
בניגוד לעסקאות נדל”ן מסוג יד שנייה, ברכישת דירה חדשה מקבלן אתם משלמים כסף עוד לפני שהתחילו לבנות בכלל (ברוב המקרים, אלא אם כן קניתם כבר בשלב הבנייה), תיאלצו להיפרד מחלק משמעותי ונכבד מהכסף שלכם עוד לפני שקיבלתם מפתח (90% מהסכום). בעסקאות בסכומים כאלה ובסיכון כזה חובה שתהיה הגנה מקסימלית על הכסף שלכם וזו לא המלצה, למעשה היזם מחויב לכך, אילו הגנות קיימות? מיד תגלו.
כדי לבטח את הרכישה שלכם יש בנק המלווה את הפרוייקט. הכסף לא עובר ישירות לקבלן אלא לחשבון נאמנות בלבד על שמו של עורך דינו של הקבלן. אם לא מובטח לכם שהכסף עובר לחשבון נאמנות אין להעביר כספים לפני שמובטח לכם שהקבלן עובד עם בנק מלווה. בדקו מיהו הבנק המלווה את הפרוייקט אילו בטוחות יש לכסף שלכם ומי ערב לו, בסכומים גבוהים מסוג רכישת דירה מקבלן אין לקחת סיכון ויש לבדוק היטב בסופו של דבר זה עסקה יקרה ולא תרצו להגיע למצב של עוגמת נפש. על פי חוק המכר דירות, כל סכום כסף שאתם מעבירים לקבלן והוא מעל 7% ממחיר הדירה חייב לקבל בטוחה מתאימה.
איך בתכל’ס משלמים בקניית דירה מקבלן? התשלומים לקבלן על פי החוק במדינת ישראל מתבצעים דרך פנקס שוברים אותו אתם מקבלים מהקבלן, פנקס שוברים הוא פנקס שנראה כמו פנקס חשבוניות שבו יש שוברי תשלום בהם רושמים את תחנות התשלום שסגרנו עם הקבלן בחוזה. בפנקס יש את הפרטים הספציפיים לגבי הדירה הנרכשת (הדירה שבחרתם). בשום מצב לא מעבירים כסף ישר לחשבון הבנק של הקבלן, קבלנים יכולים לפשוט רגל או להחליט להשתמש בכספיים לעניינים שלהם, החוק מגן על הרוכשים באמצעות פנקס השוברים לאחר מקרים של פשיטות רגל ואנשים שאיבדו את כל כספם. את השוברים אפשר לשלם בכל סניף בנק כולל בבנק הדואר.
אסור לקבלן לקבל כספים על דירה למעט מצב בו הוא מבטח כספים אלו. ערבות בנקאית תבטיח שכל הכספים ששילמתם לקבלן ניתנים לפירעון במקרה שהקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו . בודקים כמו שצריך את הערבות הבנקאית לפני שאתם חותמים על חוזה, בדקו שהיא מבטיחה את הזכויות שלכם ושומרת על הערך של הכסף שלכם.
הגנה נוספת על כספכם תתאפשר באמצעות שיעבוד על הדירה או על חלק מהקרקע שעליו נבנה הבית לטובתכם ועבור הבטחה של הכספים שמשולמים על ידכם לקבלן. בדקו שנרשמת הערת אזהרה לטובתכם בטאבו על הדירה על על חלק הקרקע שעליה הבניין נבנה לטובתכם.
רוכש, שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, מקבל זכות ישירה ובלעדית בדירה שרכש. הוא מוגן מפני נושי הקבלן ומפני עיקולים על זכויות הקבלן או על הדירה. הערת האזהרה מקנה לבעליה מעמד של נושה מובטח ביחס לדירה שרכש (ממש בדומה לבנק שרושם משכנתא). למרות שהרוכש עדיין בפועל לא נרשם כבעלים של הדירה, ברישום הערת אזהרה לטובתו הרוכש מחזיק בעצם בערובה לתשלום החוב המגיע לו, שבמקרה שלנו אלה הזכויות בדירה.
מה בודקים כשמקבלים מפתח לדירה חדשה מקבלן?
בשעה טובה קיבלתם מפתח לדירה, מזל טוב! אבל רגע שנייה לפני שאתם פותחים את השמפניות ודאו שאתם עושים את הבדיקות הבאות ליתר ביטחון.
האם החשמל עובד?
הפעילו את כל מתגי החשמל וודאו שכולם ללא יוצא מן הכלל תקינים, אל תוותרו על השלב הזה, תוכלו ממש לקחת נורות ולבדוק שכל בתי המנורה עובדים. האם בכל השקעים יש מתח חשמלי? בדקו זאת.
האם יש לחץ מים?
בדקו את כל הברזים וראו שיוצא מהם מים, מהו לחץ המים? האם הוא תקין? האם יש מים חמים וגם קרים?
האם יש רטיבות?
בדקו את הקירות, תקרות והרצפה האם יש רטיבות? האם הרצפה רטובה? האם במטבח הצנרת דולפת?
האם יש סתימות?
פתחו את הברזים במקלחת וגם באמבטיה בדקו האם המים יורדים באופן תקין לביוב. חומרי הבנייה לעיתים יכולים ליצור סתימות בצנרת, מה שלא מאפשר למים לרדת בצורה תקינה. האם פתחי הניקוז דולפים? האם יש מים שמצטברים סביבם? יכול להיות שיש לכם צנרת סתומה מה שיכול להוביל לחדר אמבטיה מוצף, בדקו גם את הברזים של הכביסה.
איך הצבע נראה בדירה?
הצבע בדירה אחיד או שיש סדקים וחוסר התאמות? בדקו בכל הדירה.
מה בודקים בריצוף?
האם המרווח בין אריחי המרצפות שווה? הרובה הממלאת את המרווחים כמו שצריך או שיש בה סדקים? ומה עם שריטות? ושברים קטנים? בדקו בכל הדירה.
האם יש פערי גובה?
יכול להיווצר מצב של פערי גובה בדירה, זהו מצב מסוכן שעלול לגרום לנפילה, דרשו מהקבלן להקטין את הפער כדי למזער את הסיכון ולהעלים אותו.
מה מצב החלונות והדלתות?
פתחו את כל החלונות והדלתות, האם הם נסגרים ונפתחים בקלות? בדקו כמו שצריך בכל הדירה ובמידה שיש דלתות הזזה בדירה בדקו שהן זזות כמו שצריך.
מצאתם את כל הליקויים בדירה? נהדר! רשמו הכל באופן מסודר, את הליקויים הללו תגישו בפרוטוקול מסירת הדירה. אל תתפתו לחתום על כך שלא תגישו יותר תביעות לאחר מכן, יש מצב אמיתי בהחלט שתמצאו בעיות בשלב מאוחר יותר. עמדו על כך שהקבלן כותב איך הוא הולך לתקן את הבעיות בדירה כולל תאריכים. קיבלתם את הדירה ויש עדיין בעיות? יש לפנות בכתב לקבלן ולפרט לו מהן הבעיות.
אם תרצו שאנו נבצע עבורכם בדק בית מקצועי לפני קבלת מפתח, נשמח לשלוח את אחד המהנדסים המומלצים שאיתם אנו עובדים בעמוד הבא.
מהי תקופת אחריות הקבלן לתיקון הליקויים שהתגלו?
תקופת האחריות של הקבלן מתחלקת לתקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת הבדק
במהלך תקופת הבדק הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שהתגלה אלא אם כן הנזק נגרם על ידי רוכש הדירה. מרגע מסירת הדירה מתחילה תקופת הבדק ואחריות הקבלן לתיקון הליקויים נמשכת בין שנה לשבע שנים, התקופה מתחילת מיום מסירת הדירה לקונה ומשתנה בהתאם לליקוי שהתגלה.
צנרת כולל מערכות הסקה ומרזבים – שנתיים.
סדקים בקירות ובתקרות – 5 שנים.
ליקויים בדוודים, מכונות ומנועים – 3 שנים.
קילוף של חיפויים בחדרי המדרגות – 3 שנים.
שקיעה של מרצפות בשטחו של הבניין, כולל: שבילים, מדרכות וחנויות – 3 שנים.
שקיעה של מרצפות בקומת הקרקע – 3 שנים.
קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – 7 שנים.
אי התאמה יסודית – שנה.
כשאומרים אי התאמה יסודית מתכוונים לאי התאמה בחלקי הבניין שמשפיעה על בטיחות ויציבות הבניין.
תקופת האחריות
תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק, תקופת האחריות נמשכת לאורך 3 שנים וחלה על התיקונים והליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק. לאחר סיומה של תקופת האחריות, הקבלן אחראי לדירה רק במצבים הבאים:
- אי התאמה יסודית בחלקי הבניין שמשפיעה על בטיחות ויציבות הבניין.
- אי התאמה שלא ניתן היה לגלות אותה בבדיקה כאשר נמסרה הדירה לרוכש.
- רוכש הדירה הודיע לקבלן על אי ההתאמה בתוך זמן סביר מהרגע שגילה אותה.
תקופת האחריות על אי התאמה יסודית בבניין נמשכת לפרק זמן של עשרים שנים, במהלך תקופה זו הקבלן אחראי להוכיח שהוא אינו אחראי לכשלים בבנייה. לאחר תקופה זו האחריות עוברת אל רוכש הדירה. במידה שהקבלן לא עומד בתנאי האחריות ניתן לפנות לרשם הקבלנים בעמוד הבא במשרד הבינוי והשיכון. הרשם מטפל בתלונות על קבלנים רשומים בנושאים הנדסיים וטכניים ובמקרים של הפרת חוזים.
לסיכום
רכישת דירה חדשה מקבלן צריכה להיעשות בצורה מושכלת ובטוחה. להבדיל מקניית דירה יד שנייה יש כאן פתח גדול הרבה יותר לבעיות ותקלות. אל תחפפו בבדיקות שציינו במדריך, בדקו היטב ובדקו שוב לפני שאתם רוכשים את הדירה החדשה שלכם. הבדיקות הללו יאפשרו לכם להגן ולבטח את עצמכם ולדאוג שעשיתם עסקה אופטימלית עבורכם. לפני שאתם חותמים על חוזה בדקו היטב את הכל ואל תמהרו לחתום ואל תשכחו להיעזר בעו”ד מטעמכם שיגן על כל האינטרסים שלכם, הוא ילווה אתכם וישמור עליכם לאורך כל שלבי העסקה.
הכנו עבורכם קבצי PDF שתוכלו לקרוא בקלות את כמה מהבדיקות החשובות שיש לעשות ברכישת דירה חדשה מקבלן. לחצו על הקבצים שתרצו ותוכלו לצפות ולהוריד אותם בלחיצת כפתור.
*קניית דירה מקבלן – תשאול מקיף
*מה חשוב לבדוק בחוזה רכישת דירה מקבלן?
*מה בודקים כשמקבלים מפתח לדירה?
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן
