תמהיל המשכנתה הוא מקבץ מסלולים המרכיבים את המשכנתה שלכם, לכל מסלול מאפיינים משלו , קיימים מסלולים בריבית משתנה ומסלולים בריבית קבועה, מסלולים צמודים למדד ואלו שאינם צמודים, מסלולים שתקופת ההחזר שלהם ארוכה ואילו כאלה שתקופת ההחזר שלהם קצרה וכו’.

בכדי לבנות תמהיל משכנתה אשר יתנהג בצורה נכונה לאורך חיי המשכנתה וחיי המשפחה שלכם (שהרי המשכנתה הולכת ללוות אתכם לאורך זמן) רצוי לבנות את התמהיל במספר מסלולים, והסיבה לריבוי המסלולים היא בכדי לפזר ולאזן סיכונים וניצול הזדמנויות פיננסיות שונות. בדרך כלל התמהילים משלבים בין שניים לארבעה מסלולים שונים ולכל מסלול מחושב החזר חודשי על פי תנאי המסלול הספציפיים. כלל ההחזרים של כל מסלולי התמהיל מהווים לנו את ההחזר החודשי של ההלוואות המשכנתה. 

נכון להיום, קיימת הנחייה של בנק ישראל לשילוב המסלולים בבאים במשכנתה;

עד שליש מסכום ההלוואה בריבית המשתנה בתדירות נמוכה מ 5 שנים (פריים, דולר וכו’) עד שליש מסכום ההלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים ואף יותר, ולא פחות משליש בריבית קבועה. שימו לב, מדובר בהנחיה של בנק ישראל לגבולות המשכנתה, ניתן לשחק עם התמהיל בצורה נכונה ומתאימה לנו יותר ועדיין לעמוד בהנחיות שהנחה אותנו בנק ישראל. להלן המסלולים הנפוצים ביותר בתמהילי המשכנתה השונים.

מסלול משכנתה בריבית קבועה צמוד מדד:

מסלול זה הינו הבטוח ביותר, מסלול יציב לאורך חיי הלוואת המשכנתה, הריבית בו הינה ריבית קבועה, ידועה מראש ולא תשתנה לאורך חיי ההלוואה. אך בהתאם לשינויי המדד והשפעת המדד על יתרת הקרן התשלום החודשי עלול להשתנות. מסלול זה נראה נוח ביותר, שהרי הריביות במסלול זה נקבעות מראש לאורך כל חיי ההלוואה ולא יושפעו מעליות רביות ושינויים בשוק, בד”כ החישוב שמוצגים בסימולטורים השונים עבור מסלול זה מתעלמים  מההתייחסות למדד המחירים לצרכן, דבר היכול לבלבל מאוד בחישוב לטווח הארוך.

היתרונות במסלול זה הם היציבות של התשלומים, הגנה מעליות ריבית, במידה ובמקרה שההכנסה שלכם צמודה למדד (נדיר) לא תושפעו באופן קיצוני מעליית המדד. ההחזרים בתחילת חיי ההלוואה הנמוכים יחסית מתאימים למשפחות אשר צופות עלייה בהכנסתם.

החיסרון הבולט של מסלול זה שינוי לטובה בריביות המשכנתה (ירידת ריביות השוק), הריבית במסלול זה קבועה לכל תקופת המשכנתה, ואתם לא תיהנו מירידת הריבית בשוק, כמו כן במקרה של פירעון מוקדם, אתם תידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם “קנס יציאה” אשר יושפע ישירות מהשינוי לטובה (במידה ויהיה) בריביות המשכנתה.

מסלול משכנתה בריבית משתנה צמוד מדד:

במסלול זה ריבית המשכנתה משתנה אחת לתקופה (1 שנה, 2.5 שנים, 5 שנים, 7, שנים, 10 שנים) כמובן שקרן הלוואת המשכנתה צמודה למדד. 

ריבית ה”עוגן” של הלוואה זו נקבעת לפי מנגנון קבוע של ולבנק המלווה אין יכולת השפעה על אותו “עוגן” מכאן שתמיס העוגן הוא יהיה X. בדרך כלל מוסיף או מפחית בבנק באותו מסלול מרווח שיישאר קבוע לאורך כל חיי הלוואה זו. הריבית שניתנות במסלול זה  נמוכות מהריביות הקבועות, אך חשוב לזכור שהריביות “עוגן” הן לתקופה מוגדרת מראש ולאחר מכן ישתנו בהתאם לריביות השוק, עלויות גיוס כספים וכו’

בשנים האחרונות מסלול זה נפוץ בקרב הלווים, הן מבחינת ריביות נוחות יחסית והן מבחינת האופציה ל”תחנות יציאה” ללא עמלות יציאה (“קנסות”). מסלול זה אטרקטיבי ממספר סיבות; במידה וקיימים כספים שיכולים לכסות ולסלק את יתרת המשכנתה במועד שינוי הריבית הקבוע, החזר התחלתי נמוך יחסית מובטח לתקופה הראשונה ופירעון מוקדם בתחנת היציאה אינו כרוך בתשלום עמלות וכנסות. 

משכנתה צמודה לשער הדולר

במסלול זה סכום החלק היחסי של המשכנתה מוצמד לשער הדולר. בנוסף להצמדה זו, תתווסף ריבית בגובה ריבית הליבור (ריבית בינלאומית אשר נקבעת במסחר בין הבנקים בחו”ל), וכן מרווח נוסף של הבנק. כל התשלומים במשכנתה זו מתבצעים בשקלים, אך יתרת קרן ההלוואה והתשלומים החודשיים מתעדכנים מידי חודש בהתאם לשערו היציג של הדולר והשינויים בריבית הליבור.

במסלול זה הריבית – הליבור מתעדכנת בתדירות גבוהה, כל 3, 6 או 12 חודשים (בהתאם לתנאי ההלוואה). ההחזרים במסלול זה יכולים להשתנות בצורה משמעותית מידי חודש בחודשו בהתאם לשער הדולר ו/או ריבית הליבור, ולכן פחות מומלצים אם אתם לא בעלי הכנסה דולרית.

משכנתה צמודה לריבית הפריים

כפי שציינו בפרק הריביות, ריבית הפריים מתעדכנת מידי חודש בהתאם לעדכון ריבית בנק ישראל. לאותה ריבית של בנק ישראל מוסיפים הבנקים מרווח קבוע בגובה 1.5% וכך יוצרים את ריבית הפריים. כלומר ריבית זו משתנה בהתאם לכל שינוי הריבית של בנק ישראל.  היתרון הבולט במסלול זה, שהקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן אינה תופחת בהתאם לשינויי המדד ותמיד תהייה נגיסהמהקרן במסלול זה.

יתרון נוסף, שאת מסלול זה ניתן לפרוע בכל זמן נתון ללא קנסות יציאה !

החיסרון היחיד של מסלול זה, שריביות הפריים יכולות גם להיות גבוהות ולא תמיד להיות נמוכות כמו במועד לקיחת ההלוואה,  מכוון שריבית הפריים מתעדכנת מידי חודש בחודשו, יכול להיווצר מצב בו ההחזרים גדלים מידי חודש, כמובן שהדבר נכון גם להורדת הריבית והקטנת ההחזר החודשי כפי שלווים רבים הרגישו זאת בשנים האחרונות.

מסלול זה הוא בעייתי לכאורה, מצד אחד בזמן הנוכחי  (1/2016) ריביות השוק נמוכות והפריים עומד על 1.6%, אך מנגד בשנת 2011 עמד הפריים על 4.75% ובהיסטוריה היותר רחוקה היה גבוה הרבה יותר, לכן יש לחשוב שבעתיים לפני שאנו משלבים סכומי כסף גבוהים במסלול זה.

סיכום המסלולים השונים:

מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.

הדפסה ושיתוף