הרבה מכם שאלו אותי על הסיבות המרכזיות לעליות המחירים בשנתיים האחרונות אז…
2 סיבות עיקריות שהקפיצו את המחירים:
1. קורונה
כשהקורונה רק הגיעה לארץ, רובם חשבו שסוף העולם, יש אפילו שהורידו מחירים ומכרו בזול ובמסחרי אין מה לדבר – הם חטפו את הזעזוע הכי מטורף כאשר בין לילה העבודה מהבית הפכה לדבר הנורמלי. מתחמים שלמים הפכו לשוממים ומשקיעים חדי עין רכשו נדל”ן מסחרי בכמויות ובמחירי מציאה..מה שהתברר כמשתלם ביותר.
הסגרים עשו את שלהם והשהייה המרובה בבידודים שינתה את ההעדפות וכל דירה שנתפסה כמרווחת וכבעלת ערך מוסף קיבלה תג מחיר שונה וגבוה יותר. בתי הקרקע עלו בחדות, קרקעות מופשרות שמוכנות לבנייה שברו שיאי מכירות. נכס שנמכר באופקים בתקופת הקורונה בערך ב 2.2, נמכר בחודש האחרון ב 3.2 מיליון שקלים.
קרקעות בבאר שבע שנמכרו בכ 900 אלף שקלים הגיעו ל 1.6 מיליון שקלים באהלן אהלן. בתקופה בה חשבנו שסוף העולם קרב השתנו הרבה דברים והביקושים התחילו להתפוצץ מסוף יוני 2020. אני חושב שאפשרי לחלק את הנדל”ן בארץ ללפני הקורונה ואחרי הקורונה.
2. הסיבה השנייה והעיקרית למעשה:
תוכניות דיור ממשלתיות שניסו לנהל את הביקושים במקום לטפל בצד של ההיצע – להסיר חסמים בירוקרטיים ופשוט להתמקד בבניית דירות ועוד פתרונות שהיו משחררים הרבה דירות לשוק. לדוגמה, דירות נטושות, יש כ – 180 אלף דירות כאלה, למה לא לחשוב איך להכשיר לפחות שליש מהן?
בשנת 2014 זה היה שר האוצר יאיר לפיד שבישר על “תוכנית מע”מ אפס” שהקפיאה את השוק לתקופה ומיד לאחר מכן עליית מחירים של 5-7%. בשנת 2015 היה זה שר אוצר חדש כבר, כחלון שהחליט שמחיר למשתכן היא התוכנית האידאלית עבור זוגות צעירים וזכאים. אין ספק שיש כאלה שרכשו במשתכן ועשו את עסקת חייהם כאשר הרווחים נעים בין 300 אלף שקלים למיליון שקלים באזורי ביקוש (דוגמת משתכן בראשון).
כל התוכניות הממשלתיות נגעו בעיקר בביקוש בצורה מלאכותית ויצרו שוק של משקיעים וקונים מלאכותי. אלפי אנשים שלא חשבו לרכוש דירות בכל מיני מקומות והפכו למשקיעים בעל כורחם. אזורים שלמים בהם כ – 50% מהרוכשים הם משקיעים.
הנדל”ן תפס תאוצה בעשור האחרון והרבה בזכות “מחיר למשתכן”, הממשלות האחרונות פשוט הפכו אולי בלי לשים לב את הנדל”ן למוצר החם ביותר בשוק. השיח הער סביב הנדל”ן מטורף. תראו כמה קורסים לנדל”ן יש סביבכם, כמה פרסומות על נדל”ן, כמה אתרי נדל”ן, כמה כנסי נדל”ן, כמה פודקאסטים על נדל”ן. ואפילו נולדו מקצועות חדשים כמו “מלווי משקיעים” והתחזקו מקצועות שנולדו גם בעשור האחרון כמו “יועצי משכנתאות חיצוניים”.
מה יהיה עם המחירים?
ימשיכו לעלות לצערנו או לשמחתנו תלוי באיזה צד אתם. מה אני הייתי ממליץ לממשלה? היות ורכבת הנדל”ן כבר ברחה מהתחנה בערך ב – 2011, והדור הצעיר כבר די אבוד בעניין הנדל”ן בבעלות, לפחות תדאגו להקים מקבצי דיור גדולים להשכרה.
במקום המיקוד בנדל”ן למגורים התמקדו בנדל”ן להשכרה לטווח רחוק. התוכנית הממשלתית של “דירה להשכיר” מצוינת אך לא עושה מספיק. אני מנחש שבבחירות הבאות כבר לא ידחפו לנו “מחיר בהנחה” או כל מיני הגרלות על רכישה, המיקוד יהיה על דיור בר השכרה. אם פספסנו את הרכבת אז לפחות יצרו תחנות לדור הצעיר שיהיו לו נעים לעצור מפעם לפעם לשתות איזה משהו מתוק.
אני הייתי בן סולומון, בהצלחה.
