לקוחות יקרים, חשוב שתדעו שאנו עובדים לפי הנחיות משרד הבריאות, וממשיכים לעבוד במתכונת רגילה. בתקווה לימים בריאים יותר ושקטים…רשת ברוקר נדל”ן, קודם כל שירות.
לקוחות יקרים, חשוב שתדעו שאנו עובדים לפי הנחיות משרד הבריאות, וממשיכים לעבוד במתכונת רגילה. בתקווה לימים בריאים יותר ושקטים…רשת ברוקר נדל”ן, קודם כל שירות.
מהי שווי קרקע חקלאית

שווי קרקע חקלאית

חישוב שווי של קרקע חקלאית יכול שיתבצע ב-2 דרכים:

 

  1. בהתאם לעסקאות השוואה שבוצעו באזור ומגלמות במחיר את הספקולציה לשינוי ייעוד.

2.  תחשיב היוון לשווי עתידי צפוי: בשיטה זו מחשבים מהו שווי קרקע זמינה לבניה בייעוד סחיר בסביבה הקרובה. משווי זה מפחיתים את התשלומים הצפויים ולתת הפחתה בשווי בגין דחייה עד לאישור התכנית.

 

להלן חלק מהגורמים והתשלומים שיש לקחת בחשבון בחישוב השווי:

  • מצב קנייני- אם הקרקע רשומה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יתכן שלאחר אישור התכנית הקרקע תוחזר לרשות מקרקעי ישראל. דבר זה לא יאפשר ליהנות מעליית הערך של הקרקע. חשוב לקחת בחשבון שעל פי מדיניות רמ”י, לאחר שינוי ייעוד, הקרקע עלולה לחזור לרמ”י
  • מצב תכנוני- קיימת סבירות קלושה לאישורה של תכנית הנוגדת הוראות תכנית מתאר ארצית או מחוזית המסווגת את הקרקע לשמורת טבע, שמורת נוף, גן לאומי, חוף רחצה או לתשתית ארצית/מחוזית/מקומית וכד’.
  • היטל השבחה במידה ואכן תאושר בעתיד תכנית המשנה את ייעוד הקרקע יידרש המוכר לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מגובה ההשבחה.
  • הפקעה- יש לקחת בחשבון ששטח הקרקע החקלאית הינו שטח ברוטו ובעת אישור התכנית חלק מהקרקע תופקע לצרכי ציבור שונים כגון כבישים, גנים, מוסדות ציבור וכדומה.
  • עלויות פיתוח- שווי קרקע זמינה לבניה מגלמת את העובדה כי הסביבה מפותחת מבחינת כבישים, ביוב, חשמל, תקשורת וכד’. יש לקחת בחשבון כי בעתיד נידרש לשלם עלויות פיתוח בכדי לממש את זכויות הבניה.
  • זמן-  מתפקד כנעלם הגדול ביותר; כמה זמן יש לחכות עד אשר תאושר תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בניה? גם אם יש תכנית בהפקדה או בהכנה לא ניתן לגעת מתי היא תאושר אם בכלל.
  • שיעור היוון / תשואה- בכדי לחשב דחייה יש לקחת שיעור תשואה מקובל לקרקעות, אשר נע בטווח שבין 5%-6%. ככל שהקרקע יותר “מסוכנת” אנו נעלה את שיעור היוון ולהפך.


פעמים רבות אנו נתקלים בפרסומים כגון –
“למכירה קרקעות חקלאיות בתהליכי הפשרה”, “למכירה קרקע חקלאית להשקעה בתשואה של 300%”  “קרקע חקלאית למכירה מ – 79,000 ש”ח ועד 20% תשואה שנתית!”

אך, מאחורי שלל הפרסומים וההבטחות חשוב לדעת שאחד מאפיקי ההשקעה המסוכנים בשוק המקרקעין הוא רכישת קרקע בייעוד חקלאי תוך ציפייה שבעתיד ישונה ייעוד הקרקע למגורים או שימושים מסחריים אחרים.

 זהו אפיק השקעה  מאוד ספקולטיבי ובהתאם לכך אם וכאשר הקרקע משנה ייעוד פוטנציאל הרווח הוא מאוד גדול –  “סיכון-סיכוי” ומכאן המשיכה של משקיעים לרכישת קרקעות חקלאיות.

כיום ישנן בשוק המקרקעין חברות נדל”ן אשר רוכשות עשרות דונמים של קרקעות חקלאיות ומשווקות שטחים קטנים במושע לציבור הרחב.

מפני שישנם הרבה מאכערים  בשוק זה, המועצה להגנת הצרכן ביחד עם הוועדה לתקינה שמאית קבעו את תקן 22 לפי תקן זה משווק של קרקע חקלאית חייב עפ”י חוק להציג בפני הרוכש שומה שנערכה לפי תקן זה ובה מוצג שווי הקרקע החקלאית ב-2 חלופות: 

  1. שווי הקרקע כיום בהתאם לתכניות המאושרות – משמע שווי חקלאי ללא ספקולציות.
  2. שווי הקרקע כיום בהנחה שהתכנית מאושרת לאחר כל ההפחתות והתשלומים הצפויים.

בעזרת שומה זו יוכל הרוכש לעשות החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע ועל המשווק חובה להציג שומה זאת בפניו וכמובן שתמיד מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין טרם העסקה.

בהצלחה !   

אהבתם? שתפו!

שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

תגיות:

error: אזור מורשה

מחשבון תחשיב רכישה

מחשבון הון עצמי

מחשבון משכנתא

מחשבון תשואה

מחשבון מס רכישה

הברוקר עדיין לא חידש את רשיונו...

בודק נתונים...

ברוקר מאומת - בטוח לעשות עסקה!