במיוחד בתקופה זאת, שלמרבית נוטלי המשכנתה ההחזר החודשי זינק, רבים שוקלים את אפשרות המחזור בתור פתרון לעליית ההחזר החודשי של המשכנתה – האם הדבר נכון? האם כדאי למחזר או לא? על שאלות אלו ועוד נענה במאמר הבא.
מחזור משכנתה – הגדרה
מחזור משכנתה היא פעולת סילוק משכנתה קיימת באמצעות כספי משכנתה חדשה (בהתאם לדוח יתרות לסילוק הכולל עמלות, הצמדות ו"קנסות"), כאשר המשכנתה החדשה נלקחת בתנאי השוק הקיימים ומצב הפיננסי של הלווה במועד המחזור. ניתן לבצע את המחזור באותו בנק בו נלקחה המשכנתה המקורית – הליך זה נקרא "מחזור פנימי". קיימת האפשרות גם לבצע את המחזור על ידי לקיחת המשכנתה החדשה בבנק אחר וסילוק המשכנתה המקורית בבנק המקורי (פרוצדורה קלה למדי), להליך זה נקרא "מחזור חיצוני".
באילו מקרים כדאי לשקול למחזר?
- שיפור בריביות המשכנתה – במועד לקיחת המשכנתה הריביות היו X וכיום נמוכות יותר.
- התאמת הריביות לתקופה שנותרה למשכנתה – משכנתה שנלקחה לתקופה של 25 שנים עבר זמן רב ויתרת המסלול התקצר משמעותית, ניתן להתאים את הריביות בהתאם ליתרת תקופת העדכנית.
- אחוז המימון של המשכנתה השתנה – במועד לקיחת המשכנתה המקורית שווי הנכס היה נמוך ולכן אחוז המימון של המשכנתה היה מעל ל-60% משווי הנכס (ריביות המשכנתה היו על הסף הגבוה כתוצאה מכך), עברו שנים הנכס השביח את עצמו, יתרת ההלוואה התכווצה וכיום בהתאם לשווי הנכס אחוז המשכנתה קטן מ 45% משווי הנכס, ז"א שניתן להטיב עם הריבית (סוג של הקלה בריבית).
- שינוי מסלולי המשכנתה – המשכנתה שנלקחה לפני שנים נבנתה והותאמה בהתאם לרמת הנכס מסוימת של משק הבית, עברו שנים המצב הפיננסי השתפר ניתן לבנות את המשכנתה מחדש בצורה טובה יותר מהמקורית (שינוי מסלולים, קיצור תקופות). כנגד במידה והיכולת הכלכלית נפגעה ויש קושי בהחזר החודשי, כנראה יש צורך לבצע "חישוב מסלול מחדש" ולבנות את המשכנתה כך שתתאים לסיטואציה.
האם נכון למחזר?
טענתי היא שחובה לגשת להליך המחזור לאחר שתבינו מה המטרה של אותו מחזור (האם מדובר בהתאמה של הריביות לימינו? חישוב מסלול מחדש? פריסה מחדש? וכו'). לאחר מכן יש להוציא דו"ח יתרות עדכני לסילוק המשכנתה (הדו"ח צריך לכלול את כל העלויות הנלוות לסילוק המשכנתה) ניתן להוציא עצמאית מאתרי מרבית הבנקים או לקבל דרך מוקד שירות הלקוחות (בלי קשר למחזור אני ממליץ לעבור עליו אחת לשנה / שנתיים).
לאחר שהגדרתם את המטרה של המחזור ניתן לבחון האם המחזור אפשרי וכדאי. במרבית המקרים כיום אין יתרון למחזור משכנתה לשיפור ריביות, שהרי המשכנתאות שנלקחו במרוצת ה 5-8 שנים אחרונות ריביות המסלולים הקבועים שלהם (צמוד או לא צמוד מדד) הן ככל הנראה נמוכות או זהות למצב הריביות כיום 9/23 (כך שאין יתרון למחזור) ואילו המסלול היחיד שככל הנראה רצוי למחזור אותו הוא מסלול הפריים שבמועד הלקיחה של המשכנתה היה נמוך מאוד אך עלה בשנה וחצי האחרונות משמעותית. כאשר האלטרנטיבה במחזור הפריים ככל הנראה ריבית הנמוכה בין 1-0.5 אחוז ולא בטוח שזה נכון גם לטווח הרחוק (שהפריים ירד).
במקרים הללו חשוב מאוד לבצע השוואה "תפוח מול תפוח" ולכלול את הקנסות במידה ויש ואת העלויות של המשכנתה החדשה.
מתי כן נכון למחזר?
כן נכון לבצע מחזור במידה ויש קושי פיננסי ולא סוגרים את החודש – במקרה זה יש להתנתק מהמחשבה על הכסף שאנחנו "מאבדים" מכוון שהאפשרות שלא נוכל לעמוד בהחזר החודשי כואבת יותר וכמובן גם אותו מינוס בחשבון העובר ושב הוא יקר הרבה יותר….
נקודה חשובה לסיום:
כאשר ניגשים למחזור משכנתה צריך לזכור שמדובר במשכנתה חדשה, יש לכם את האפשרות לבנות אותה בצורה נכונה יותר שתתאים לכם, להבין איך היא תיראה בהמשך ואולי אף לתכנן את המחזור עתידי שלה כאשר ריביות השוק יחזרו לשפיות כלשהי.
עומדים לפני מחזור משכנתה ומעוניינים להתייעץ? יש לכם שאלות? השאירו פרטים מלאים בטופס כאן ונדאג שמומחה יחזור אליכם בהקדם.
