נתוני בנק ישראל לחודש ספטמבר חושפים מגמה מדאיגה אך צפויה: גובה המשכנתאות ממשיך לעלות, בעיקר בקרב משקיעים והיקף הפיגורים בהחזרים שוב שובר שיא. למרות ירידה מסוימת במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, שוק המשכנתאות שומר על רמות פעילות גבוהות.
מה הסיבה לכך, מי נפגע, ומה ניתן ללמוד מכך?
גובה המשכנתאות ממשיך לטפס
בחודש ספטמבר עמד גובה המשכנתה הממוצעת על כ-1.067 מיליון שקל. מדובר בירידה קלה של 1.4% לעומת אוגוסט, אך עלייה של 5.4% לעומת ספטמבר בשנה שעברה.
משקיעים שוברים שיאים
בקרב משקיעים נרשם שיא חדש, החודש השני ברציפות, כאשר משכנתה ממוצעת הגיעה ל-1.34 מיליון שקל.
רוכשי דירות בשוק החופשי, שאינם משקיעים, לקחו גם הם משכנתאות גבוהות במיוחד, ברמה ממוצעת של 1.06 מיליון שקל.
לעומתם, רוכשי דירות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" לקחו משכנתאות ממוצעות נמוכות יותר, סביב 945–946 אלף שקל. הסיבה לכך ככל הנראה היא שמדובר בדירות זולות יותר, מה שמקטין את הצורך במימון גבוה.
למה המשכנתאות עולות דווקא עכשיו?
חלק מהעלייה בגובה המשכנתאות מוסבר במימוש הלוואות משכנתה על עסקאות של דירות חדשות, שבוצעו לפני שנתיים ואף שלוש שנים, במיוחד במסגרת מבצעי מימון של יזמים (כגון 20%-80%).
משקיעים רבים ניצלו את ההזדמנויות כדי לרכוש דירות בשלבים מוקדמים של הבנייה, מתוך ציפייה לרווחים עתידיים, אך חלקם עדיין לא הצליחו למכור את הדירה בזמן ונאלצו לקחת משכנתאות גבוהות יותר מהממוצע.
שיעור הפיגורים מזנק
נתון מדאיג נוסף הוא העלייה בפיגורים. בספטמבר הגיע סך המשכנתאות שבפיגור של מעל 90 יום ל-4.116 מיליארד שקל, עלייה של 2% מהחודש הקודם, ושל 33% לעומת ספטמבר אשתקד, ערב מלחמת חרבות ברזל.
שיעור ההלוואות בפיגור מכלל המשכנתאות עלה ל-0.66% – הרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2020.
מי נמצא בקושי?
רוב הלווים שמתקשים לעמוד בהחזרים הם מהמעמד הבינוני והנמוך. ניתוח פרופיל הנכסים העלה ש-60% מהמשכנתאות שבפיגור נלקחו לרכישת דירות במחירים שבין 600 אלף ל-2 מיליון שקל, מחירים שנחשבים נמוכים עד בינוניים.
מינוף גבוה = סיכון גבוה
46% מהמשכנתאות שנלקחו בספטמבר היו ברמת מימון גבוהה (בין 60% ל-75% משווי הנכס), כלומר לווים לקחו הלוואות גבוהות במיוחד ביחס לערך הדירה. נתון זה מעיד על מגמה של עליית מחירי דירות המצריכה את הרוכשים למשכנתה גבוה ביותר, וזאת לצד סיכון פיננסי גובר, בעיקר אם תנאי השוק ישתנו, למשל עליית ריבית או ירידה בתשואות משכר דירה.
ומה עם שוק הדירות?
למרות הדיווחים על ירידה בכמות העסקאות לרכישת דירות לצד שוק המשכנתאות ממשיך לפעול בעוצמה. הדבר מעיד על כך שהפער בין פעילות הנדל"ן לבין היקף המימון גדל, וייתכן שהוא מבשר על גידול במיחזור משכנתאות או השפעה מתמשכת של מבצעי מכירה והטבות.
שאלות ותשובות נפוצות
למה המשכנתאות שוב עולות למרות ירידה בעסקאות?
חלק מהמשכנתאות נלקחות כיום "עסקאות עבר" (כאלו שנחתמו לפני שנתיים ואף שלוש שנים), במיוחד בפרויקטים של מכירות מוקדמות.
מי צפוי להיפגע מהזינוק בפיגורים?
בעיקר משקי בית מהמעמד הבינוני-נמוך, שלקחו משכנתאות בגובה של 60–75% מערך הנכס.
סיכום: אתגרים כלכליים, אבל גם הזדמנויות
למרות העלייה המדאיגה בפיגורים והמשכנתאות הגבוהות, מערכת הבנקאות אינה נמצאת כרגע בסכנה ממשית. שיעור ההלוואות שבפיגור עדיין נמוך ביחס לסך המשכנתאות, וגם הרגולטור עוקב מקרוב.
עבור הציבור, זוהי תזכורת לבדוק טוב יותר את תנאי ההלוואה, להימנע ממינוף מיותר, ולפעול בזהירות. תקופות כאלה יוצרות גם הזדמנויות לרכישה חכמה ולתכנון פיננסי נכון, במיוחד אם השוק יתייצב והריביות ירדו בעתיד הקרוב.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
