לאחר חודש אוקטובר קפוא ומדאיג, נובמבר 2025 הגיע עם סימני תזוזה ראשונים בשוק הנדל"ן. העלייה החדה במספר העסקאות לעומת החודש הקודם העלתה תקווה לשינוי, אך מבט מעמיק בנתוני סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציג תמונה מורכבת: ההתאוששות נשענת בעיקר על סבסוד ממשלתי, קאמבק חלקי של משקיעים והטבות מצד קבלנים, לא על ביקוש טבעי.
רגע לפני שממהרים להסיק מסקנות אופטימיות, כדאי להבין מה באמת קרה בנובמבר.
כלל העסקאות: עלייה חדה לעומת אוקטובר
בחודש נובמבר נמכרו בישראל 7,377 דירות – עלייה חדה של 63% לעומת אוקטובר החלש במיוחד. בהשוואה לנובמבר 2024, מדובר בעלייה צנועה של 3% בלבד.
בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי, נרשמו 6,328 עסקאות בשוק החופשי – ירידה של 3% משנה שעברה, ורמה שנחשבת מהנמוכות בעשורים האחרונים.
שוק הדירות החדשות: מתאושש בזכות הסבסוד
הקבלנים מכרו בחודש נובמבר 2,922 דירות חדשות – גידול קל של 1% ביחס לשנה שעברה. חשוב להדגיש כי עיקר הגידול נבע ממכירות במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה.
בשוק החופשי נמכרו רק 1,873 דירות – ירידה של 18% מהשנה הקודמת. אמנם מדובר בשיפור לעומת אוקטובר (אז נמכרו רק כ-1,000 דירות בשוק החופשי), אך עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות ה-2000.
שוק היד השנייה: התאוששות רחבה
4,455 דירות יד שנייה נמכרו בנובמבר – עלייה של 6% לעומת נובמבר אשתקד, וזינוק של 71% לעומת אוקטובר. הנתון מעיד על התאוששות רוחבית לאחר תקופה של שני חודשי ירידה.
הגידול נרשם כמעט בכל האזורים, כאשר תל אביב בולטת עם עלייה של 21% במכירות, לעומת ירידה מתונה באזור באר שבע (ירידה של 1%).
המשקיעים ותושבי החוץ: מרכז העניינים עובר לת"א
1,210 דירות נרכשו להשקעה – עלייה של 11% לעומת נובמבר 2024, לאחר רצף ירידות מאז פברואר. בתל אביב לבדה נרכשו 239 דירות – גידול של 56%.
גם תושבי החוץ חזרו באיטיות – 187 דירות נרכשו על ידם, לעומת 140 בשנה שעברה. כמחצית מהן, 94 דירות, נרכשו בירושלים.
מכירה "על הנייר": חוסר הוודאות נשאר גבוה
כ-60% מהדירות החדשות שנמכרו בנובמבר היו "על הנייר", כלומר עם מועד מסירה של יותר משנתיים. מדובר בשיעור כמעט זהה לזה של אוקטובר, אך ירידה לעומת נובמבר 2024 שבו עמד הנתון על 62%.
הטבות מימון: חוזרות, אבל תחת מגבלות
רק רבע מהדירות החדשות שנמכרו כללו הטבות מימון – שיעור דומה לאוקטובר, אך ירידה חדה לעומת נובמבר 2024, שבו עמד השיעור על 40%.
המגבלות של בנק ישראל ממשיכות להשפיע: לאחר שבמרץ 2025 חצי מהדירות כללו הטבות מימון, מאז אפריל נרשמה ירידה. באזור המרכז דווקא נרשמה עלייה לשיעור של 29%.
רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור: חזרה זהירה
ברכישת דירות ראשונות נרשמה עלייה – 4,104 עסקאות, אך רק 3,055 מהן בשוק החופשי. מדובר בשיפור ניכר ביחס לאוקטובר (עלייה של 74%), אך ירידה של 10% לעומת נובמבר 2024.
גם משפרי הדיור שבו לפעול עם 2,063 רכישות, עלייה של 3% לעומת נובמבר של שנה שעברה. עם זאת, אזור רחובות הציג ירידה חדה של 27%.
שיעור ה"מצמצמים" (אלו שעוברים לדירה קטנה יותר) עמד על 26%.
שאלות ותשובות נפוצות
לא בהכרח. למרות העלייה החדה לעומת אוקטובר, הנתונים מצביעים על כך שהשיפור נובע בעיקר מסבסוד ממשלתי והטבות קבלנים.
כן, נרשמה עלייה של 11% ברכישות להשקעה לעומת נובמבר אשתקד, בעיקר בתל אביב. מדובר בקאמבק חלקי לאחר חודשים של ירידות.
רוכשי דירה ראשונה ביצעו 4,104 רכישות – עלייה ניכרת לעומת אוקטובר, אך ירידה לעומת נובמבר הקודם. גם משפרי הדיור חזרו לפעול, עם עלייה מתונה של 3%.
סיכום: שיפור נקודתי
שוק הנדל"ן חזר לנשום בנובמבר, אבל השיפור מתמקד בעיקר בנתוני השוואה לעומת חודש חלש במיוחד – אוקטובר. אין עדיין אינדיקציה להתאוששות אמיתית.
הנתונים ממשיכים להצביע על שוק איטי, זהיר, ותלוי בתמריצים ממשלתיים ובמגבלות רגולטוריות. כרגע, נובמבר נראה יותר כמו אנחת רווחה זמנית מאשר תחילת מגמה חיובית.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל"ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
