כדי לקבל היתר בנייה בישראל מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יש צורך להגיש תוכניות וטפסים המכונים “גרמושקה”. אותה גרמושקה (המכונה בשם זה משום שהיא מקופלת כמו אקורדיון) או בשמה השני “תוכנית הגשה”, מכילה את תוכנית הבנייה המתוכננת ומוגשת לוועדה המקומית על מנת לקבל היתר בנייה.
המטרה העיקרית של הגרמושקה היא לוודא שכל פעולות הבניה יהיו בהתאם לחוק לחוק ובהתאם לזכויות הבניה וההוראות שנקבעו בתכנית.
במאמר הבא נלמד באילו מקרים צריך להגיש גרמושקה? ממה מורכבת הגרמושקה? איך מוציאים גרמושקה? מה עושים לפני שמגישים גרמושקה? למה חשוב להוציא גרמושקה? ועוד. בואו נתחיל.
למה בכלל צריך להגיש גרמושקה?
חייבים להגיש גרמושקה משום שכל פעולת בנייה על מגרש מחוייבת להתאים לתוכנית בניין העיר (תב”ע) של אותו המגרש. במידה שהוועדה המקומית תמצא לאחר בחינה שהגרמושקה מותאמת לתב”ע ואין חריגות יינתן היתר בנייה.
מה צריך לבקש מהעירייה לפני שמגישים את הגרמושקה?
לפני שמגישים את הגרמושקה צריך לבקש מהעירייה או המועצה המקומית הרלוונטית את כל המידע התכנוני שקשור למגרש המסויים ולזכויות הבנייה שלו, ובנוסף להגיש לעירייה מפה טופוגרפית לשם סימון קווי בניין, חיבור לרשת הביוב העירונית וגובה מפלס הכניסה. לאחר מכן האדריכל יכין סקיצה ראשונית של תכנון הבנייה בהתאם למידע ולבקשות הלקוח. ניתן יהיה להגיש את הגרמושקה לוועדה המקומית לאחר אישור הסקיצה על ידי הלקוח.
באילו מקרים צריך להגיש גרמושקה?
- בהריסת בניין או הקמת בניין חדש.
- בקשה שחורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה.
- תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים, לדוגמה: חנייה מקורה, תוספת בנייה.
- שינויים שפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.
- חפירות, הנחת תשתיות, סלילה של דרך או סגירתה.
- הצבה של מכולות, מבנים ניידים או זמניים.
מתי לא צריך להגיש גרמושקה?
ישנם מספר מקרים בהם אין צורך להגיש גרמושקה, בואו נכיר אותם:
- במידה שמבצעים שינויים פנימיים בנכס שלא משנים את מעטפת המבנה או את המערכות שקשורות אליו.
- במקרים מסויימים של בנייה של פרגולות או סוככים, שערי כניסה ועוד. ( חשוב לבדוק כל מקרה לגופו).
גרמושקה – ממה היא מורכבת?
גרמושקה מורכבת משני חלקים.
החלק הראשון יכלול את פרטי המגרש, הבעלים ובעלי העניין בנכס ויכיל את המידע הבא:
- גוש, חלקה וכתובת של המגרש.
- מידע על בעל המגרש.
- מידע על מהנדס הבניין.
- מידע על עורך הבקשה ( לרוב אדריכל).
- מידע על בעלי הזכויות בנכס.
- טבלת שטחים לחישוב שטחי הבנייה בטבלה יופיעו שטחי הבנייה המבוקשים (שטח עיקרי ושטח שירות).
החלק השני יכלול תוכניות ומפות מפורטות, ויכיל את המידע הבא:
- מפה טופוגרפית בקנה מידה (1-250) הכוללת את פרטי המגרש, קווי בניין, עצים, גדרות, שוחות ביוב וכו’. המפה צריכה להיות ערוכה וחתומה על ידי מודד מוסמך, והיא בתוקף עד חצי שנה מיום הבקשה. בנוסף תרשים סביבה בקנה מידה של (1250-1).
- תוכנית חתכים בקנה מידה (1-100). התוכנית תכלול את קווי האורך והרוחב של הבניין ותכלול את כל קומות הבניין כולל חדר מדרגות ומרתף במידה שקיימים.
- סכמה לחישוב שטחים.
- תוכנית חזיתות בקנה מידה (1-100). התוכנית תכלול את פתחי המבנה – דלתות וחלונות וכן את כל צידי המבנה כולל חומרי גמר.
- תוכנית ממ”ד בקנה מידה (1-50) להוראות פיקוד העורף.
- תוכנית בנייה בקנה מידה (1-100). תוכנית מפורטות כולל אורך ורוחב החדרים. כל קומות הבניין כולל קומת כניסה, קומת קרקע, גגות, מרתף.
הגשת הגרמושקה ובדיקות לפני קבלת היתר הבנייה
אחרי שהוכנו כל המסמכים הנדרשים והגרמושקה מוכנה היא תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בוועדה תיבדק הגרמושקה על ידי בודק תוכנית על מנת להכין את כל התוכניות והחומרים לדיון בוועדה המקומית.
בין היתר יבדקו שהתוכנית תואמת לזכויות הבנייה במגרש ואם יש מחסור במידע מסויים. לאחר ביצוע תיקונים במידה שישנם, מגיש הבקשה יצטרך למסור לוועדה המקומית הצהרת מהנדס וחישוב סטטים, נספח ביוב על ידי יועץ אינסטלציה בו תתואר סכמת הביוב, ובנוסף מסמכים נוספים על פי דרישות הוועדה.
לאחר השלמת כל הדרישות והתיקונים התוכנית תוגש לדיון בוועדה. הוועדה תדון בתוכנת ותחליט אם לאשר אותה במלואה, בתנאים מסויימים או כלל לא. לאחר האישור, מגיש התוכנית יקבל היתר בנייה.
מתי צריך להגיש גרמושקה עבור קבלת היתר בנייה?
גרמושקה תוגש תמיד לפני תחילת הבנייה. חשוב לזכור שבנייה ללא היתר בנייה היא עבירה פלילית שהעונש עליה יכול להיות מאסר, קנס, צו הריסה או צו הפסקת שימוש. עונשי מאסר על בנייה ללא היתר עומדים על כשנתיים מאסר בפועל ברוב המקרים, אך במידה וממשיך השימוש במבנה ללא היתר, יכולים להתווסף קנסות נוספים ועוד 7 ימי מאסר על כל יום שימוש נוסף במבנה ללא היתר, משום שהעבירה מוגדרת כעבירה מתמשכת.
עבירת השימוש במבנה שנבנה ללא היתר מתחדשת בכל יום של שימוש נוסף.
כאשר הבנייה תואמת את התב”ע הרלוונטית למגרש במקרים מסויימים, יכול להתאפשר מצב של הכשרת הבנייה (הלא חוקית) וקבלת היתר בנייה בדיעבד. במקרים מסוג אלו בעל הזכויות בנכס יצטרך להודות בעבירה שביצע ויחוייב, בסבירות גבוהה בתשלום קנס, אך התיק ייסגר ללא כתב אישום.
שימו לב שאין שום הבטחה שהניסיון לקבלת אישור מאוחר יצליח, וההשלכות המשפטיות במקרה של בנייה ללא היתר בנייה יכולות להיות מאוד לא נעימות. בגלל זה חשוב לא לסמוך על קבלת היתר בנייה בדיעבד ולפעול על פי חוק:
*הגשת תכנון מפורט בהתאם לזכויות הקיימות.
*הגשת גרמושקה לוועדה המקומית ובנייה רק לאחר קבלת היתר בנייה.
לסיכום
עקבו אחר הצעדים שפירטנו במאמר לפני שאתם מגישים גרמושקה, תכננו את הצעדים שלכם בקפידה, שימו לב לכל המסמכים שעליכם להגיש והאישורים שעליכם לקבל לפני שאתם פונים לקבלת היתר בנייה, וזכרו לעבוד על פי החוק.
יש לכם שאלות? מעוניינים להתייעץ? דברו איתנו.
