שר האוצר ושר הבינוי והשיכון הציגו ביום ראשון (04.02.2024) בישיבת הממשלה את “תוכנית הנדל״ן של ישראל” לשנת 2024, בהיקף של כ-2.5 מיליארד שקלים. התוכנית נועדה להתמודד עם אתגרי שוק הדיור בישראל, תוך דגש על הגדלת היצע הדירות, הוזלתן ועידוד התחדשות עירונית.
במסגרת התוכנית: דירה ב-800,000 ש”ח, הגדלת מכסת העובדים הזרים, הכנסת חברות ביצוע חדשות, השקעה של כ-1.1 מיליארד שקלים במכרזים, קיצור בירוקרטיות, עדכוני חקיקה ועוד.
את עיקרי התוכנית נציג לכם בכתבה הבאה.
הנקודות העיקריות:
*דירה ב-800,000 ש”ח: סבסוד עלויות הפיתוח באזורי פריפריה יאפשר רכישת דירת 4 חדרים במחיר זה.
הגדלת מכסת עובדים זרים: 65,000 עובדים זרים ייכנסו לענף הבנייה, 10,000 נוספים דרך חברות ביצוע זרות.
קידום טכנולוגיות בנייה: מענקים להקמת מפעלי ייצור לשיטות בנייה מתועשות.
תוכנית מענקים לעובדים ישראלים: תמריצים כספיים למשיכת עובדים ישראלים לענף.
ייעול הליכי תכנון: תיקונים לחוק התכנון והבנייה יאפשרו אישור מהיר יותר של תוכניות גדולות.
ערבות מדינה לפרויקטים: תמיכה ממשלתית בפרויקטים בשלב המכירה המוקדמת.
התחדשות עירונית: תמריצים לרשויות מקומיות לאישור היתרי בנייה.
דחיית תשלומים במכרזי קרקעות: הקלה על יזמים בתשלום עבור קרקעות.
מיסוי מקרקעין: ביטול הדרגתי של הפטור הלינארי, תיקון חוק מיסוי מקרקעין.
הסכמי גג: שיתוף פעולה עם רשויות מקומיות להגדלת היצע הדירות.
התחדשות עירונית בפריפריה: סיוע למיזמים חסרי כדאיות כלכלית.
שוק השכירות: מסלול חדש לחבות במע”מ לפרויקטים להשכרה ארוכת טווח.
תוכנית הנדל”ן של ישראל – עיקרי התוכנית (בהרחבה):
דירה ב-800,000 ש”ח
העמקת סבסוד עלויות הפיתוח במטרה להגדיל את הצלחתם של מכרזי מקרקעין באזורי פריפריה. הנ”ל יבוצע באמצעות הפחתת עלויות הפיתוח במכרז, כך שדירת ארבעה חדרים (100 מ”ר) במכרזי מחיר מטרה באזורי עדיפות לאומית, לא יעלו על 800,000 ש”ח לדירה. מעל 20% מיח”ד שישווקו בהנחה על פי התוכנית החדשה יוקצו למשרתי מילואים. בנושא יושקעו כ-1.1 מיליארד שקלים.
הגדלת מכסת העובדים הזרים
תוגדל מכסת העובדים הזרים שניתן להעסיק בישראל, ל-65,000 עובדים.
*יפורסם קול קורא כדי להרחיב את היקף חברות הביצוע הזרות שעובדות בענף הבנייה למגורים בישראל, ומכסת העובדים תגדל ב-10,000 עובדים נוספים.
*יקודם נוהל בשיתוף רשות האוכלוסין וההגירה לפיו יצומצמו שעות המינימום הנדרשות במשכורת לעובד זר, על מנת שגם קבלנים בינוניים וקטנים יוכלו להעסיק עובדים זרים, מה שיאפשר להם להשלים את כוח האדם החסר להמשך עבודה. בנוסף, הממשלה תפעל להרחבת שעות העבודה באתרי הבנייה.
קידום תיעוש וטכנולוגיה בענף הבנייה
*מתן מענקים בהיקף של כ-19 מיליון ש”ח, הקמת מפעלי ייצור לשיטות בנייה מתועשות מתקדמות, בדגש על בנייה מודולרית.
*יוקצה מענק הוצאות פיתוח קרקע לשני מפעלים בתחום הבנייה המתקדמת בדגש על בנייה מודולרית שיוגדרו.
תוכנית מענקים לתמרוץ עובדים ישראלים בענף הבנייה
כדי לעודד עובדים ישראלים להצטרף לענף הבנייה, תקודם תכנית מענקים מיוחדת לעידוד תעסוקה של עובדים ישראלים בענף בהשקעה של כ-60 מיליון שקלים.
חוק התכנון והבנייה – התיקונים
תכניות גדולות למגורים, הכוללות 80 יחידות דיור ומעלה, ומיזמי תשתיות שהוגדרו כחיוניים, יוכלו להגיש בקשה להיתר או להרשאה לות”ל או לחלופין לרשות הרישוי הארצית ללא צורך בזמן ההמתנה הקבוע כיום בחוק. התוכנית מבקשת לתקן את חוק התכנון והבנייה (התשכ”ב – 1965) ואת חוק התוכנית הכלכלית (התשפ”ג – 2023).
ערבות מדינה לפרוייקטים בשלב ה-Pre-Sale
בתוך 45 יום הממשלה תצטרך לגבש מנגנון למתן ערבות מדינה לפרויקטים בבנייה רוויה (בהיקף העולה על 50 יח”ד לפרויקט). המנגנון יכלול מתן ערבות מדינה לגורמים המממנים פרויקטים בשלב הפריסייל (מכירה מוקדמת). הדרישה להעמדת הערבות תתמקד בהפחתת אחוז המכירה המוקדמת הנדרשת על ידי הגורם המממן, זאת באמצעות מתן ערבות מדינה בגובה הגידול בסיכון האשראי אשר נובע מהפחתת שיעור המכירה המוקדמת הנדרשת. הערבות תמומש במקרה בו הפרויקט מגיע לחדלות פירעון.
תמרוץ היתרים להתחדשות עירונית
כדי לקדם אישור היתרי בנייה להתחדשות עירונית בשנת 2024 ו-2025, יוארך המנגנון שנקבע לתמרוץ היתרים, באמצעות פרסום קול קורא חדש עבור שנים אלו, לפיו רשויות מקומיות יתוגמלו במענק חד פעמי לפיתוח העירוני המשרת את הליך ההתחדשות העירונית.
דחיית תשלומים במכרזי קרקעות
תקבע הוראת שעה, שתאפשר ליזמים במכרזי קרקעות לדחות את ביצוע התשלומים על הקרקע עד ל-30 ביוני 2024 במקום 90 ימים כיום. בנוסף, בנושא הוצאות הפיתוח, כל התשלום יועבר לרמ”י עד ל-90 יום ממועד סגירת המכרז, פרט למקרים חריגים.
תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
ביטול בהדרגתיות של הפטור הלינארי הקיים ביחס לדירות שנרכשו לפני שנת 2014. במנגנון החדש תהיה העלאה הדרגתית של 5% בכל שנה, החל משנת 2026 עד לשיעור המס החל על השבח הריאלי בשיעור של 25% או בשיעור מס במכירת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, לפי העניין.
הסכמי גג עם רשויות מקומיות על פי פוטנציאל
יחתמו הסכמי גג עם רשויות מקומיות בהן יש פוטנציאל משמעותי להגדלת כמות שיווקי הדירות, וקידום של השקעה תקציבית המותאמת לצרכים הייחודיים של הפיתוח העירוני ברשות, המיועדים לתת מענה משלים ולעודד בצורה משמעותית את השיווקיים של יחידות הדיור למגורים.
חיזוק העיר אשקלון והתחדשות עירונית בפריפריה
תקודם החלטת הממשלה 852, “תכנית לחיזוק העיר אשקלון ותיקון החלטת ממשלה”, לערים נוספות יוקצו משאבים תקציביים בהיקף של מאות מיליוני ש”ח, שיהוו תחליף למחויבות בהסכם הגג שנחתם עם העירייה להקצאת קרקע משלימה, לצורך סבסוד מיזמי התחדשות עירונית חסרי כדאיות כלכלית.
שוק השכירות בישראל
לצורך קידום שוק השכירות המוסדי בישראל מציעה התוכנית לקדם מסלול נוסף לחבות במע”מ לפרויקטים הנבנים לשכירות ארוכת טווח. במסגרת זו, יהיה באפשרות היזמים בתחום לקזז מע”מ תשומות בשלב הבנייה ולדחות את חבות המע”מ למועד מכירת הדירות או תום תקופת השימוש בנכס לצרכי שכירות ארוכת טווח, וזאת בהתאם לשווי במועד זה.
חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין יתוקן כהוראת קבע, לפיו הסדר המס לעניין מס רכישה החל כיום בהתייחס לדירה שאינה דירה יחידה, יחול כהוראת קבע.
בנימה אישית:
התוכנית משלבת צעדים רבים בכיוונים חיוביים, אך חשוב לשים לב לכמה נקודות:
הסתמכות על עובדים זרים:
פתרון זמני שאינו מטפל בשורש הבעיה של מחסור בכוח אדם מקצועי ישראלי בענף הבנייה. עלול להוביל לפגיעה בתנאי העבודה ובשכרם של עובדים ישראלים. חשוב להשקיע בהכשרה מקצועית של עובדים ישראלים וליצור תנאים אטרקטיביים יותר לעבודה בענף.
השפעת התוכנית על מחירי הדירות:
ייתכן שההוזלה תתרחש רק באזורי פריפריה מרוחקים, ופחות באזורי הביקושים הגבוהים. ייתכן שהתוכנית לא תביא לירידה משמעותית במחירים, אלא רק תאט את קצב העלייה. חשוב לבחון את השפעת התוכנית לאורך זמן ולנקוט בצעדים נוספים במידת הצורך.
היעדר פתרון כולל לטווח הארוך:
התוכנית מתמקדת בעיקר בפתרונות נקודתיים וזמניים, ופחות באסטרטגיה רחבה לטווח הארוך. נדרשת תוכנית מקיפה שתתמקד בהגדלת היצע הדיור באופן בר קיימא, תוך התחשבות בצרכים של כלל האוכלוסייה. פתרון כזה צריך לכלול, בין היתר, הקצאת קרקעות זמינות לבנייה, פיתוח תשתיות, ייעול הליכי תכנון ובנייה, וקידום טכנולוגיות בנייה מתקדמות.
שוק השכירות:
התוכנית לא מתייחסת באופן מספק לשוק השכירות, שהוא כיום שוק בעייתי עבור רבים. חשוב לקדם פתרונות דיור מגוונים, כגון דיור ציבורי, דיור להשכרה ארוכת טווח ודיור בר השגה. יש להבטיח שהתוכנית תתבצע באופן שקוף ויעיל, תוך פיקוח ציבורי הדוק.
לסיכום:
תוכנית הנדל”ן של ישראל לשנת 2024 היא צעד בכיוון הנכון, אך יש להמשיך ולעקוב אחר השפעותיה ולבחון פתרונות משלימים לטווח הארוך.
הצלחת התוכנית תלויה במספר גורמים:
*שיתוף פעולה בין כלל הגורמים המעורבים, לרבות הממשלה, הרשויות המקומיות, הקבלנים, העובדים והציבור.
*ניהול יעיל ותקצוב נכון של התוכנית.
*מעקב ופיקוח צמוד אחר השפעות התוכנית על מחירי הדיור, שוק השכירות ונושאים חברתיים אחרים.
חשוב לזכור שפתרון משבר הדיור בישראל הוא מורכב ודורש אסטרטגיה רחבה ומקיפה, שתתמקד הן בפתרונות זמניים והן בפתרונות לטווח הארוך.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
