משה וחיים מרגישים שסוף סוף זה קורה, אחרי משא ומתן ארוך של מעל שנה,
סוף סוך החליט משה למכור את הדירה שלו לחיים. שמחים ומאושרים הגיע זמנם
להתקדם לשלב הבא, אבל רגע יש פה בעיה קטנה….
חיים מציע למשה שיחתמו על זיכרון דברים, לא צריך חוזה הוא אומר, ומשה מעדיף
לחתום על חוזה זה מרגיש לו יותר בטוח ויותר מחייב, בואו נעשה קצת סדר עבור משה וחיים.
זיכרון דברים, מהן המשמעויות?
במקרה שלנו ברגע שהצדדים הסכימו ביניהם על העסקה של הדירה הם יכולים לחתום
על מסמך שנקרא זיכרון דברים. במסמך הזה יופיעו הפרטים שלהם: כמו תעודות זהות, פרטים
על הדירה, הסדרי תשלומים וכל ההסכמות שסיכמו ביניהם. מסמך זה הוא מסמך שחותמים עליו
לפני שחותמים על החוזה. חיים אומר למשה אתה רואה? זה הליך רגיל שמבוצע ולאחר מכן גם
ככה נחתום על חוזה. משה מבין את הדברים אבל רוצה לוודא שאם חיים במקרה מחליט שלא
לקנות את הדירה, זיכרון הדברים עדיין יחייב אותו.
משה בודק את החוק ומוצא שזיכרון דברים הוא מחייב לפי החוק ויש לו תוקף משפטי
גם אם חיים החליט לא לקנות את הדירה בסוף. במידה שחיים יחליט לא לקנות את הדירה
והוא חתם על זיכרון הדברים זה מחייב אותו לא פחות מחוזה, כי בהסכם הוא התחייב לרכוש
את הדירה. משה מסביר את הדברים לחיים ומפנה אותו לחוק המקרקעין שאומר שבמפורש
שכל עסקה לקניית דירה חייבת הסכמה בכתב מה שאומר שברגע שהוא חתם הוא התחייב לקנות
את הדירה, והוא בעצם חתם על חוזה מחייב.
חיים מבין את המשמעויות ומוצא עוד 2 דרישות שזיכרון הדברים צריך לעמוד בהם:
תנאי העסקה, כוונה לעשות עסקה.
2 הדרישות שעל זיכרון הדברים לעמוד בהן
דרישת תנאי העסקה – המסמך חייב לכלול את כל התנאים המהותיים של העסקה: תעודות זהות, פרטים על הדירה, הסדרי תשלומים וכל ההסכמות שסיכמו ביניהם. העניין הוא שגם במידה וחסרים פרטים בהסכם במידה שמשה לדוגמה יגיש תביעה לביצוע ההסכם בית המשפט יוכל להשלים את הפרטים החסרים.
דרישות כוונה לעשות עסקה – האם שני הצדדים רצו לעשות עסקה? גם אם חיים לא חתם על המסמך עדיין זה לא אומר באופן מוחלט שההסכם לא יהיה תקף וברוב המקרים ברגע שיש חתימה זה בהחלט יכול להספיק כדי להוכיח שחיים ומשה התכוונו לעשות עסקה.
למה כן לחתום על זיכרון דברים?
חיים אומר למשה תשמע, הסיבה העיקרית שאני רוצה לחתום איתך זה כל הזמן ששנינו
השקענו עד שסוף סוף מצאתי את העסקה, אל תשכח כמה זמן לקח לך לחפש קונים
עד שאני הגעתי. אני רציני ורוצה לקנות וזה עוזר גם לך כי יש לך פה קונה שמוכן לשים
את הכסף. נעשה הכל בשקט, נבדוק כל מה שצריך ושנינו נרוויח מזה.
משה מבין ואומר לחיים נכון, אבל יש פה גם כמה עניינים שאנחנו חייבים
להסתכל עליהם בעיניים.
למה לא לחתום על זיכרון דברים?
משה אומר לחיים תראה, עוד לא בדקנו את כל הבדיקות שצריך ברשויות, עוד לא
דיברנו עם עורכי הדין שלנו, יש פה הרבה דברים שעדיין באוויר, וכמובן תזכור ברגע שחותמים
יש כל מיני היטלים כמו השבחה שיכולים פתאום להעלות את מחיר הנכס. ברגע שאנחנו חותמים
על זיכרון דברים, מס הכנסה מבחינתו דורש דיווח עליה, אם קנית בסוף אז הכל טוב, אבל אם לא
התשלום לא ייעלם, ולבטל אותו זה גם פרוצדורה וגם כסף.
אוקיי אומר חיים, אז מה הבעיה מקסימום נעשה ביטול, לא?
משה אומר תראה, אפשר לבטל אבל זה יעלה לשנינו הרבה כסף וגם זמן.
משמעות ביטול זיכרון דברים
חיים, ברגע שאנחנו הולכים על ביטול, אנחנו נפגשים בבית המשפט, גם אם בית המשפט
קבע שיכרון הדברים הוא לא מחייב עדיין יכולים לחייב אותך לשלם לי פיצויים ולהגיד
שפעלת בחוסר הוגנות.
אז לחתום או לא לחתום?
כמו שציינו קודם ההסכם הוא משפטי ומחייב לכן חשוב מאוד לחשוב טוב ולקבל החלטה מודעת לפני שחותמים ולהבין האם אתם מתחייבים ומעוניינים לקנות את הדירה. במקרה שלנו מומלץ שמשה וחיים ידברו ביניהם יגבשו הסכמות על כל הנושאים שחשובים להם ויוודאו ששום דבר לא נשאר פתוח. כדאי גם שיבחרו עורכי דין מומחים שייצגו אותם וידעו להתריע ולהזהיר מכל הסכנות ויבצעו את כל הבדיקות החשובות וכן יסבירו להם על ההבדלים ומדוע כדאי לחתום על חוזה או זיכרון דברים.
משם הם יוכלו לבחור בשיקול דעת האם הם הולכים לחוזה ולוקחים את הסיכון שאולי חיים יחליט
לעזוב את העסקה ומשה יצטרך למצוא קונה אחר או לוקחים את הסיכון של כניסה להסכם מחייב
כמו זיכרון דברים עם הבנת המשמעויות המלאות שלו.
יש לכם שאלות והתלבטויות? דברו איתנו.
ברשת ברוקר נדל”ן אנו עובדים עם עורכי דין המומחים
בתחום המקרקעין ונשמח לעזור בכל שאלה.
