אחד מהמיסים שצריך לשלם במכירת דירה הוא מס שבח. מס שבח מקרקעין הוא היטל שמוטל על הרווח שמתקבל ממכירת דירה, אותו רווח נקרא שבח מקרקעין. המס עומד על 25 אחוז מהרווח על מכירת הדירה ואותו צריך לשלם תוך 60 ימים ממכירת הדירה.
מדובר בסכום לא מבוטל שיכול להצטבר לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. מוכרים רבים פנו אלינו וביקשו לדעת איך אפשר לצמצם או לקבל פטור ממס שבח ובאילו מקרים. אז החלטנו להכין לכם מדריך מקיף שבו נתיייחס לקבלת פטור ממס שבח ב 4 מקרים שונים:
- מכירת דירה יחידה.
- מכירת דירה שנייה.
- מכירת דירת ירושה.
- מכירת דירה שהתקבלה כמתנה.
שימו לב: מאמר זה הוא לצורך העשרה וידע בלבד ולא מהווה המלצה או ייעוץ פרטני המתאים לצרכים הספציפיים שלכם. אנו תמיד ממליצים להתייעץ עם מומחים ואנשי מקצוע בתחום. תוכלו ליצור קשר בתחתית הכתבה ונחבר אתכם למומחים שאנו עובדים איתם שייתנו לכם ייעוץ נקודתי, מקצועי ואישי עבורכם.
בואו נתחיל.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
במידה שאתם מוכרים “דירת מגורים מזכה” (דירה שבנייתה הושלמה, הדירה בבעלות פרטית ולא בבעלות תאגיד או חברה, מעל חצי משטח הדירה שימש עבור מגורים ב 4 השנים שלפני המכירה, או ב 80% מהתקופה שעליה מחושב מס השבח) שהיא דירתכם היחידה והייתה בבעלותכם לפחות 18 חודשים לפני המכירה, תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח.
שימו לב:
*במידה שרשומה דירה נוספת על שם בן/בת הזוג שלכם או על שם מי מילדיכם הקטינים, לא תיחשבו כבעלי דירה יחידה.
*הפטור ניתן עד שווי של 4,846,000 ש”ח (נכון לשנת 2023) כאשר הסכום שמעל תקרת הפטור יהיה חייב במס.
דגשים חשובים למימוש הזכות לפטור ממס שבח על דירה יחידה
- את הבקשה לפטור יש להגיש במסגרת הצהרה על רכישה או מכירה של זכות במקרקעין.
- אם הדירה שתרצו למכור היא בבעלות של יותר ממוכר אחד, תצטרכו לצרף להצהרה כטופס נלווה טופס 2988 – בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין למוכר נוסף, אליה יצורפו: חוזה מכירה, חוזה רכישה ונסח טאבו.
*במקרים מסוימים ניתן למכור את הדירה גם כאשר אתם בעלים (באופן חלקי או מלא של דירה נוספת). במקטע הבא תגלו איך עושים זאת.
להרחבה ופרטים נוספים תוכלו לקרוא את סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה
ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת “דירת מגורים מזכה” (דירה שבנייתה הושלמה, הדירה בבעלות פרטית ולא בבעלות תאגיד או חברה, מעל חצי משטח הדירה שימש עבור מגורים ב 4 השנים שלפני המכירה, או ב 80% מהתקופה שעליה מחושב מס השבח) גם אם היא לא הדירה היחידה שבבעלותכם. באילו מקרים ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה?
- אם חלקכם בדירה הנוספת לא עולה על 33% (שליש) מהזכויות בדירה (שליש דירה).
- אם הדירה הנוספת שבבעלותכם הושכרה בשכירות מוגנת למגורים לפני ה 01.01.1997.
- אם החזקתם בשתי הדירות לתקופה של 18 חודשים (במקרה של שיפור דיור) או שנה ממסירת הדירה על ידי הקבלן.
- אם קיבלתם את הדירה הנוספת בירושה, והחלק שלכם בה (הזכויות) לא עולה על חצי (50%) מהזכויות מדירת הירושה.
- במידה שהחלק שלכם בדירה עולה על 50% תוכלו לקבל פטור במכירת הדירה המזכה (לא דירת הירושה) בתנאים הבאים:
- במידה שאתם בני זוג, ילדים או נכדים של המוריש, או שאתם בני זוג של אחד מאלה.
- המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו.
שימו לב:
- אם רכשתם את הדירה החלופית החל מה 07.07.2021, תוכלו להחזיק בשתי הדירות לתקופה של עד 24 חודשים במקום 18 חודשים.
- מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח פעם אחת בחיים.
פטור חד פעמי ממס שבח עבור משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות
אם יש לכם שתי דירות ואתם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, אתם עשויים להיות זכאים לקבל פטור ממס שבח פעם אחת בחיים.
עליכם לעמוד בכל התנאים הבאים:
- במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלותכם רק דירה אחת נוספת.
- מכרתם את הדירה הנוספת בפטור ממס שבח תוך שנה מהיום שבו מכרתם את הדירה הראשונה שלכם.
- שווין של שתי הדירות יחד לא עולה על 2,180,000 ש”ח (נכון לתקופה של בין ה 01.01.2023 – 31.12.2023).
- בתוך שנה לפני או אחרי שמכרתם את הדירה השנייה, רכשתם דירה שלישית בסכום ששווה ל 75% לפחות מהשווי של שתי הדירות הקודמות ביחד.
- לא קיבלתם פטור קודם ממס על פי הסעיף הזה.
- אם שווין של שתי הדירות יחד עולה על 2,180,000 ש”ח אך לא עולה על 3,625,000 ש”ח, תהיו זכאים לפטור ממס על ההפרש בין 2,180,000 ש”ח לסכום שוויה של הדירה הנוספת, כאשר תנאי זה יתקיים בעת מכירתה של הדירה הראשונה.
להרחבה ופרטים נוספים תוכלו לקרוא את סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה
ישנם מקרים בהם אפשר לקבל פטור ממס שבח במידה שקיבלתם בירושה “דירת מגורים מזכה” (דירה שבנייתה הושלמה, הדירה בבעלות פרטית ולא בבעלות תאגיד או חברה, מעל חצי משטח הדירה שימש עבור מגורים ב 4 השנים שלפני המכירה, או ב 80% מהתקופה שעליה מחושב מס השבח). באילו מקרים תוכלו לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה?
- אתם בני זוג או צאצאים של המוריש, או שאתם בני זוג של צאצא של המוריש (חשוב לשים לב שפטור זה אינו תקף כאשר הורה יורש ילד).
- המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו.
- במידה והמוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים שלו, הוא היה מקבל פטור ממס שבח במכירה, על פי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
שימו לב: גם במידה ויש ליורש מספר דירות בבעלותו וגם אם השתמש בעבר בפטורים אחרים יוכל לעשות שימוש בפטור הזה.
דגשים חשובים למימוש הזכות לפטור ממס שבח על דירת ירושה:
- את הבקשה לפטור יש להגיש במסגרת הצהרה על רכישה או מכירה של זכות במקרקעין.
- במידה והורשת הדירה נעשתה על פי צוואה, צריך לצרף לבקשה צו קיום צוואה וצוואה.
- במידה והורשת הדירה נעשתה ללא צוואה, צריך לצרף צו ירושה.
- במידה והמוריש היה תושב חוץ במועד פטירתו צריך להציג מסמכים שמוכיחים שלא היייתה לו דירת מגורים נוספת במדינה בה הוא היה תושב, וזאת כדי לקבל את הפטור. חשוב לשים לב שתנאי זה תקף גם אם היורש הוא תושב מדינת ישראל.
לפרטים נוספים תוכלו לקרוא את סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
פטור ממס שבח במכירת דירה שקיבלתם כמתנה
במקרים מסויימים מי שקיבל “דירת מגורים מזכה” (דירה שבנייתה הושלמה, הדירה בבעלות פרטית ולא בבעלות תאגיד או חברה, מעל חצי משטח הדירה שימש עבור מגורים ב 4 השנים שלפני המכירה, או ב 80% מהתקופה שעליה מחושב מס השבח) במתנה יכול למכור אותה בפטור ממס שבח. באילו מקרים ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שקיבלתם במתנה?
- קיבלתם דירה מגורים מקרוב ( בן-זוג, הורה, הורים של ההורה, צאצא, צאצאים של בן זוג ובני הזוג של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני-זוגם, לגבי זכות בדירת מגורים מזכה שהם קיבלו בירושה או במתנה מההורים או מהסבים).
- חלף פרק זמן (תקופת צינון) מהרגע בו קיבלתם את הדירה ועד למועד שמכרתם אותה (פירוט בהמשך).
תקופת הצינון למקבלי הדירה במתנה
- אם התגוררתם בדירה – צריך להמתין 3 שנים מהיום בו התחלתם לגור בה (כבעלים של הדירה).
- אם לא התגוררתם בדירה – צריך להמתין 4 שנים מהיום שבו קיבלתם את הבעלות על הדירה.
- במידה ומקבל הדירה במתנה הוא קטין, תקופת הצינון תתחיל להיספר רק כאשר יגיע לגיל 18 בין אם גר בדירה או לא.
שימו לב:
- במידה שבמהלך 3 השנים לפני שנרכשה הדירה, מקבל המתנה קיבל מחצית או יותר מהמחיר של הדירה, זה ייחשב כמו שקיבל דירה במתנה, גם אם לא קיבל זכות בדירה עצמה אלא רק סכום של כסף (למשל, הורים שעוזרים לבן שלהם לקנות דירה).
- מי שנותן דירה במתנה עשוי לקבל פטור ממס שבח או לפי פטור עבור דירה במתנה, או על פי פטור במכירת של דירת מגורים מזכה. אנו ממליצים להתייעץ עם מומחים בתחום לפני הגשת הבקשה לפטור, במידה שתרצו להתייעץ השאירו לנו פרטים בטופס צור קשר בתחתית העמוד, ונחבר אתכם למומחים שיוכלו לתת לכם ייעוץ נקודתי, מקצועי ואישי.
לפרטים נוספים תוכלו לקרוא את סעיף 49ו ו-62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
לסיכום
במאמר התייחסנו לקבלת פטור ממס שבח ב 4 מקרים שונים:
- מכירת דירה יחידה.
- מכירת דירה שנייה.
- מכירת דירת ירושה.
- מכירת דירה שהתקבלה כמתנה.
אנו תמיד ממליצים להתייעץ עם מומחים ואנשי מקצוע בתחום, משום שכל מקרה הוא אישי ופרטני. תוכלו ליצור קשר בתחתית הכתבה ונחבר אתכם למומחים שאנו עובדים איתם שייתנו לכם ייעוץ נקודתי, מקצועי ואישי עבורכם לגבי קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה.
