מה זה פרצלציה? אילו סוגי פרצלציה קיימים? איך מבצעים פרצלציה בפועל? אילו מסמכים צריך כדי לבצע פרצלציה? כמה זמן לוקחת פרצלציה? כמה עולה פרצלציה? על שאלות אלו ועוד נענה במאמר הבא, נתחיל מלהבין מה זה בכלל פרצלציה.
פרצלציה – מה זה אומר?
פרצלציה או “איחוד וחלוקה מחדש” היא מהלך שבו מתבצעת חלוקה של קרקע בין בעליה כדי שניתן יהיה לרשום אותה בטאבו בצורה חוקית. המהלך נדרש כדי לבצע הסדרה של הקרקע.
הליך הפרצלציה נדרש ב 3 מצבים עיקריים:
- במצב שבו החלוקה הקיימת לא מדוייקת.
- במצב שבו הסדרת הקרקע יכולה לעלות את שוויה או את שווי הנכסים שעל הקרקע עבור בעלי הקרקע.
- במצב בו נדרש לבצע התאמות בחלוקת הקרקע הנוכחית עבור תוכנית חדשה.
מה החסרון העיקרי לבעלי הקרקע מאי ביצוע הפרצלציה?
בעלי הקרקע לא יכולים לקבל משכנתה, או למכור את הקרקע, או את הנכסים שקיימים עליה כל עוד הפרצלציה לא בוצעה והנכסים לא רשומים בטאבו בצורה מסודרת. בנוסף אי ביצוע הפרצלציה תביא להפחתת ערך הנכס, ויכולה ליצור סיבוכים נוספים עבור הבעלים.
באילו מקרים פרצלציה הכרחית ועבור מי?
בנקים
במידה שנכס מסויים שייך לבעלים יחיד הבנק יכול לשעבד את הנכס ולתת משכנתאות והלוואות כנגדו. במצב שאין רישום זכויות בטאבו של הנכס, הסיכון של הבנק עולה באופן משמעותי והבנק יסרב לקחת את הסיכון הזה.
יזמים
יזמים יכולים ליזום פרוייקטים חדשים ולפתח את הקרקע באמצעות פרצלציה. רישום הבעלות על הקרקע משביח את הערך שלה.
בעלי הקרקעות
בעלי הקרקעות מקבלים בסוף הליך הפרצלציה בעלות על חלקת הקרקע. בצורה זו הם יכולה למכור את הקרקע בצורה פשוטה יותר ובמחיר גבוה יותר. ברוב המקרים במצבים של פרצלציה לא רצונית בעלי הקרקע יקבלו זכויות בנייה מורחבות ופיצוי של השבחת ערך הנכס.
ועדת תכנון ובנייה מקומית
באמצעות הפרצלציה ועדת התכנון והבנייה יכולה להקצות את הקרקעות לצורכי ציבור ולפתח את האזור.
פרצלציה רצונית VS פרצלציה לא רצונית – מה ההבדלים?
תהליך פרצלציה יכול להתבצע ב 2 דרכים:
פרצלציה רצונית
פרצלציה רצונית מבוצעת על ידי בעלי הקרקע. מטרת ההליך הוא לפרק שותפויות בקרקע או בעלות משותפת על הקרקע (מושע). הליך הפרצלציה הרצונית דורש הסכמה של כל בעלי הקרקע ותשלום אגרה. לאחר ביצוע הפרצלציה הרצונית ורישום מסודר בטאבו, כל אחד מבעלי הקרקע מקבל מגרש משלו.
פרצלציה לא רצונית
פרצלציה שנגרמת כתוצאה מתוכניות בנייה עירוניות חדשות, הפקעת קרקעות, פינוי בינוי, הקמת כבישים, בתי ספר, פארקים לטובת הציבור. הפרצלציה מבוצעת ביוזמת הוועדה לתכנון ובנייה.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה להתערב בתהליך הפרצלציה במקרים שבם אין הסכמה אחידה ומוחלטת בין בעלי הקרקע אך רובם עדיין רוצים לבצע פרצלציה. העירייה אף יכולה להשתתף בעלויות ההליך במקרה בו עלויות הפרצלציה גבוהות.
איך עובד בפועל תהליך הפרצלציה?
אפשר לחלק את הליך הפרצלציה ל 3 שלבים עיקריים:
- מאחדים את כל הקרקעות לקרקע אחת.
- מתכננים את הקרקע מחדש בהתאם למצב בשטח כדי שאפשר יהיה לחלק אותה בצורה ראוייה.
- מחלקים את הקרקע לתתי חלקות בהתאם לגודל שלהן, למספר בעלי החלקות ועוד. המטרה היא שכל בעל קרקע יקבל לאחר הפרצלציה תת חלקה שתהיה דומה, מבחינת השווי שלה למצב הקודם.
בסיום הליך הפרצלציה ועם ביצוע רישום החלקות בטאבו כל תת חלקה תקבל מספר משלה. החלקות הקודמות שהיו קיימות לפני הפרצלציה יירשמו כחלקות היסטוריות.
כמה עולה פרצלציה?
עלות הליך הפרצלציה משתנה ותלוייה בגורמים רבים, כל קרקע היא אחרת, ממוקמת במקום אחר, יש לה מאפיינים אחרים ומספר בעלים שונה. מהסיבה הזו אי אפשר לקבוע מראש כמה תהיה העלות של הליך הפרצלציה.
כדי לקבל הערכה מדוייקת ואישית אנו ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום: עורכי דין בתחום המקרקעין ומומחי מיסוי בנדל”ן שאנו עובדים איתם יוכלו לתת לכם הערכה מחיר מדוייקת עבור המקרה הפרטני שלכם. צרו איתנו קשר ונחבר אתכם למומחים שאנו עובדים איתם.
עם זאת יש מספר עקרונות לקביעת התשלום על הליך הפרצלציה. בואו נכיר אותם.
העלויות השונות הכרוכות בהליך הפרצלציה הן:
- דמי היוון לרמ”י (רשות מקרקעי ישראל) בגובה של 29.25% משווי המגרש בעת ביצוע הפרצלציה.
- במקרים בהם הרשויות רואות את הפרצלציה כעסקת נדל”ן תידרשו לשלם מס רכישה, זה לא קורה תמיד ויש לבדוק כל מקרה לגופו אבל חשוב לדעת זאת.
- היטל השבחה ישולם לוועדה מקומית לתכנון ובנייה.
- בעלי מקצוע – הליך הפרצלציה מלווה באנשי מקצוע שונים כמו: עורכי דין, שמאים, מודדים ועוד אנשי מקצוע שצריך לשלם להם שכר טרחה.
כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה?
בממוצע הליך הפרצלציה כולו לוקח כ 30 חודשים מיום אישור התוכנית. בהתחלה מתכננים ומאשרים תוכניות ברשויות התכנון, לאחר מכן מכינים תצ”ר (תוכנית לצורכי רישום) ולבסוף המסמכים מועברים לרישום בטאבו.
לסיכום
פרצלציה היא הליך שנדרש במקרים שהקרקע לא מוסדרת בצורה חוקית ונכונה. ההליך יכול לייצר רווחים משמעותיים עבור בעלי הקרקע אך חשוב לעשות אותו בצורה נכונה ומותאמת אישית. במאמר למדנו על סוגי הפרצלציה השונים, איך עובד ההליך עצמו, באילו מצבים פרצלציה הכרחית ועבור מי, כמה עולה ההליך וכמה זמן הוא לוקח.
יש לכם שאלות? מעוניינים להתייעץ? כדי לקבל הערכה מדוייקת ואישית וייעוץ פרטני לגבי המקרה הספציפי שלכם אנו ממליצים להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום. צרו איתנו קשר ונשמח לעזור.
