כמעט בכל חוזה מכר, עורך הדין אשר מייצג את המוכרים דואג שיהיה קיים סעיף ובו מצוין כי ידוע לקונים שהם רוכשים את הנכס במצבו הנוכחי אשר ניראה להם בעת הסיור בנכס, מה שנקרה בשפה המשפטית AS-IS.
במקרה אשר אירע בשנת 2018 בעיר באר שבע ופסק דינו הניתן לאחרונה למדנו ש ” as-is” יכול לסבול את הנייר שעליו הוא כתוב אך במבחן המציאות הדברים מורכבים יותר. אם אתם מוכרים דירה תקראו עד הסוף, אם אתם רוכשים כדאי גם.
בני זוג רכשו דירה בשנת 2018 בב”ש במחיר של 1,140,000₪. לאחר שנכנסו לגור בדירה, גילו כי קיימת בעיית רטיבות חמורה וקבועה בקיר הסלון. בזמן שביקרו בדירה, עוד לפני הרכישה, במיקום בו הייתה רטיבות מוקמה הספה שהסתירה את הרטיבות.
בנוסף לליקוי הנ”ל, גילו הרוכשים שני ליקויים נוספים בדירה.
בהתאם לממצאים הללו, הרוכשים הגישו תביעה לבית משפט “השלום” בבאר שבע עבור פיצויים מוסכמים בגובה 116,000₪ לפי סעיף הפיצויים שנקבע בהסכם המכירה שנחתם בין הצדדים.
מה טענו הצדדים ומה החליט השופט?
הקונים טענו כי המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שידעו על הליקויים והסתירו אותם מהם במתכוון. המוכרים מצידם טענו כי לא היו ליקויים במועד המסירה, וגם אם היו – “לא ידעו עליהם”.
השופט שניהל את המשפט קבע כי: “לא נדרשת ידיעה ממשית של המוכר על אי-התאמה, ודי בהוכחת רשלנות. כלומר, גם אם לא הייתה כוונה להעלים את הליקוי, וגם אם הרוכשים לא שמו לב אליו בגלל היותו נסתר על ידי הספה – עדיין יש להטיל על המוכרים אחריות לתיקון הליקוי ולקבוע כי הפרו את ההסכם הפרה יסודית. כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה תהיה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן.”
“הליקוי בקיר הסלון הוא ליקוי שלא ניתן כלל וכלל לבטל את חומרתו במחי יד, כפי שטענו הנתבעים”, ציין השופט. “אין ספק כי ליקוי מסוג זה, בדמות רטיבות בקיר סלון בדירה, מבלי שידועה באופן ברור סיבתו, תוך שמדובר בליקוי שקיים גם בדירה הצמודה לאורך שנים על גבי שנים, הוא ליקוי משמעותי שאדם סביר ייחס לו משקל ממשי בעת רכישת דירה, עד כדי הימנעות מרכישתה או עמידה על הפחתה ניכרת במחיר”.
מה אפשר ללמוד מפסק הדין?
מפסק הדין ניתן להסיק, כי ישנם ליקויים שניתן להגדיר כליקויים סבירים (מצב דלתות, צבע הקירות וכד’) אשר הם נראים לעין באופן ברור, נגרמים מבלאי טבעי של שימוש בנכס, וניתנים לטיפול בסכום סביר לכל רוכש כאשר לרוב הוא לוקח אותם בחשבון בתקציב הכללי שהוא מעמיד לצורך תהליך הרכישה, או שיהוו עבורו סוג של “קלף מיקוח” במשא ומתן על גובה מחיר הרכישה. ומאידך, ישנם ליקויים לא סבירים, כמו בסיפור הנ”ל, אשר מצריכים טיפול יסודי יותר ולכן הוצאות הטיפול בהם גדולות יותר, אלה לא נחשבים ליקויים סבירים שכן הם לא נוצרו משימוש סביר בנכס, ומעל כל אלו, ישנה סבירות כלשהי שיחזרו על עצמם.
כל אלו מביאים לא פעם רוכשים פוטנציאלים “לחשוב פעם נוספת” אם הם מעוניינים באותו נכס, והאם בא להם להיכנס ל”מיטה חולה” ויש להם חשיבות מכרעת במשקלם כאשר בוחנים נכס לרכישה.
מה השורה התחתונה של פסק הדין?
השופט חייב את המוכרים במלוא הפיצוי המוסכם – 116,000₪, ועוד 28,000₪ הוצאות משפט ושכר טרחת עורך הדין, כך שבני הזוג ישלמו סכום של 144,000₪ לרוכשים.
משמעות הדבר:
מוכר דירה מחויב לעדכן את הרוכשים על ליקויים קיימים, שאדם סביר אמור לדעת עליהם, אחרת יחויב במלוא סכום הפיצוי אשר נקבע בחוזה שנחתם ביניהם.
או במילים פשוטות:
תהיו הוגנים והגונים, החיים הם קארמה בלי קשר לכלום. יש בעיה? תציפו אותה ומקסימום תגיעו להבנות עם הרוכש. תחשבו איזה מבאס זה לקנות דירה…ואז לגלות דברים קשים בדירה, נזקים שלא טופלו במשך שנים.
איך אפשר להגן על עצמנו בתור רוכשים?
אני לא יודע בדיוק איזה בדיקות נעשו על ידי הרוכשים אך תוכלו להימנע מזה על ידי כך שתעברו על סעיפים חשובים בצ’יקליסט שהכנו עבורם לפני רכישה, כך שהסבירות שזה יקרה לכם תרד משמעותית.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
