כידוע, הביקוש לנדל”ן בישראל נמצא במגמת עלייה משנה לשנה. כתוצאה מכך, בעלי נכסים ודירות כל הזמן מחפשים עוד דרכים להגדיל את הרווחים שלהם ולמקסם את הנכסים שבבעלותם. הם הופכים מחסנים לנכסים רווחיים, נכסים מסחריים ליחידות דיור, ואפילו מפצלים דירות לשתי יחידות דיור נפרדות או יותר כדי להכניס הרבה יותר כסף. מגמה זו התחילה במרכז ובתל אביב, ומאז היא צוברת פופולריות בערים נוספות.
מגמת פיצול הדירות, שבו נכס אחד מתחלק למספר דיירים אולי נראית כמו פתרון אידיאלי, שכן הוא מוריד את שכר הדירה לכל שוכר ומכפיל את רווחי המשכיר. עם זאת, חשוב לציין שרוב הדירות המפוצלות אינן חוקיות, למרות שזה הפך לנוהג נפוץ בתחום.
סקרנים לגבי איך עושים פיצול דירות חוקי וכיצד ניתן לוודא זאת? מהן הסכנות בפיצול דירות לא חוקי? במאמר הבא תגלו את כל המידע שאתם צריכים לדעת! בואו נתחיל!
* חשוב לציין שהמאמר הוא לצורך לימוד והעשרה בלבד ולא מהווה המלצת השקעה.
חוק פיצול דירות – מה אומר החוק?
לפני שאנחנו צוללים פנימה, חשוב לנו לציין שחלוקת דירה ללא היתר חוקי היא בניגוד לחוק. על פי החוק יש לקבל היתר לפני פיצול דירה לשתי יחידות נפרדות.
החוק מגדיר ‘דירה’ כמכלול חדרים או תאים בעלי כניסה ויעוד משותפים, בין אם למגורים או לעסק, כפי שבאו לידי ביטוי בתכנון. אם ליחידות יש מערכת עצמאית לחלוטין זו מזו וכניסה נפרדת, הרי שהן נחשבות לשתי דירות.
דירה מחולקת/מפוצלת – מה זה אומר?
לפני שנצלול ונעמיק עוד בואו נבין רגע מה זה בכלל אומר דירה מחולקת/מפוצלת.
דירה מחולקת/מפוצלת היא דירה שתוכננה לשמש כיחידת דיור אחת, אך חולקה על ידי בעל הדירה למספר יחידות מגורים מחולקות/נפרדות כאשר החלוקה נעשית באופן חוקי או לא חוקי. בעלי דירות רבים מגיעים להחלטה לחלק את הנכס שלהם לשתיים או יותר יחידות בעיקר מתוך מניעים כספיים.
בישראל לא ניתן לפצל דירות ללא היתר. בעלי נכסים רבים שמפצלים דירות ללא היתר עוברים למעשה על החוק.
ביולי 2017 נחקק חוק בנושא פיצול דירות בבתים צמודי קרקע. הוא קבע כי יש לקבל אישור להוספת יחידת דיור אחת בסמוך לבניין הקיים, במגבלות הקבועות בחוק. המבנה הקיים חייב להיות בגודל מינימלי של 120 מ”ר, כאשר המבנה שיתווסף חייב להיות בגודל של לא פחות מ-45 מ”ר ולכלול את כל המאפיינים הדרושים לדירה, כגון שירותים, מקלחת, מטבח אישי, מגורים, וכן כניסה נפרדת. בנוסף על הדירה חייבת להיות בשטחי עיר ולא בקיבוץ או מושב כאשר מעליה או מתחתיה אין דירות נוספות.
אם אתם מעוניינים לחלק את הדירה שרכשתם או קיבלתם, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני חלוקת דירות. אם תפעלו בניגוד לחוק, אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה מול רשויות המקרקעין, מול קנסות עתק ואף צווי הריסה בנכס שלכם.
*חשוב לציין כי על פי סעיף 117 בחוק פיצול דירות, לא ניתן למכור דירה מחולקת כיחידות נפרדות, אלא רק להשכיר אותן.
מהם היתרונות לדירה מחולקת/מפוצלת באופן חוקי?
*אפשרות להרוויח פי 2 או אפילו פי 3 תלוי לכמה יחידות מחולקת הדירה.
*סיכוי נמוך הרבה יותר שהנכס יהיה ריק, משום שיש מספר יחידות ורוב הזמן ככל הנראה רובן יהיו מושכרות.
*דירה שחולקה באופן חוקי מספקת הגנה מהלשנה של שכנים/שוכרים בעיייתים ונותנת ראש שקט לבעלי הדירה.
*פטור ממס הכנסה משכירות עד תקרה של 5,471 ש”ח נכון לשנת 2023.
*דירה מחולקת משתלמת יותר לשוכרים, משום שהם יכולים להשכיר דירה בשטח קטן יותר בסכום שהם יכולים לעמוד בו.
*ברגע שמחלקים נכס באופן חוקי אין חשש מביצוע עבירה פלילית.
מהם החסרונות, הסיכונים וההשלכות החמורות לדירה מחולקת/מפוצלת באופן לא חוקי?
קנסות גבוהים
המדינה עושה מאמצים רבים למנוע מבעלי דירות לבצע חלוקה באופן לא חוקי. אחת מהדרכים שבהן היא משתמשת היא הטלת קנסות גבוהים במיוחד. בעל דירה שגילו שביצע חלוקה לא חוקית יכול לספוג קנסות של מאות אלפי שקלים ואף יותר.
כך למשל, אדם בתל אביב שחילק דירת 42 מטר לשלוש דירות שונות שילם כ-250 אלף שקל קנסות וכעת הוא עומד בפני צווי הריסה נגד הנכס. בנוסף, בעוד שדירה מחולקת עשויה להעלות את ערכה בשוק, מעטים הרוכשים ירצו לקחת על עצמם את הנטל של דירה מחולקת שלא כדין.
הסיבה שהקנסות גבוהים כל כך היא גם כדי להתריע ולמנוע מבעלי דירות לעשות חלוקות לא חוקיות, וגם כי המדינה יודעת שבעלי הדירות שעושים חלוקות לא חוקיות מרוויחים סכומים משמעותיים, לכן קנסות נמוכים לא דווקא ירתיעו אותם.
בעלי דירות רבים היו מוכנים לקחת על עצמם את הסיכון, אם הם היו יודעים שירוויחו יותר ממה שעלולים להפסיד ומהקנות שיוכלו לספוג.
עבירה פלילית ואף מאסר
אחד הסיכונים הגדולים בחלוקה לא חוקית הוא עבירה פלילית. על פי חוק התכנון והבנייה חלוקה דירה באופן לא חוקי מהווה עבירה פלילית, מה שאומר שניתן להגיש כנגד בעל הדירה כתב אישום פלילי בבית המשפט שיכול להוביל לקנס גבוה או מאסר.
מה שאנשים רבים לא יודעים זה שלא רק בעל הנכס של דירה מפוצלת יכול למצוא את עצמו תחת האשמות אלו, אלא גם השוכר, שברוב המקרים עבירת הבנייה בוצעו שלא בידיעתו, ועדיין יכול לקבל כתב אישום פלילי רק על כך שהוא משכיר חלק בדירה זו.
*חשוב לציין שברגע שנודע לועדה המקומית לתכנון ובנייה על דירה שחולקה ללא היתר, הועדה תגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בסיבה של “בנייה בלתי חוקית”. במסגרת התביעה בעל הדירה יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את הדירה למצב בו הייתה לפני ביצוע החלוקה. זה לא נגמר בכך, כאשר בעל הדירה ירצה למכור אותה, הרשות המקומית יכולה לדרוש היטל השבחה בשל חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור להעברת הזכויות על דירה בטאבו. מה שאומר עוד הוצאות, עוד כסף שבעל הדירה ייאלץ לשלם מכיסו.
צו הריסה לנכס
ברגע שהרשות המקומית מאתרת נכס שבוצעה בו חלוקה לא חוקית היא תוכל להוציא צו הריסה לנכס, וברוב המקרים מדובר על צו הריסה מנהלי.
צו הריסה מנהלי בהקשר של דירות מחולקות, יאפשר לרשות לפעול במהירות נגד דירות מחולקות בצורה בלתי חוקיות. הרשות תיתן התראה קצרה ולאחר מכן תפעיל את הרשויות השונות (הוצאה לפועל, משטרה וכו’) שיבצעו את הריסת המבנה.
*חשוב לציין שצו הריסה מחייב את בעל הדירה להרוס באופן מיידי את כל התוספות הלא חוקיות שהוא בנה ולהחזיר את מצב הדירה לקדמותה. תוך בין 24 עד 72 שעות ניתן לבצע צו הריסה, ובמקסימום עד 30 יום מרגע הוצאת הצו ההריסה, או החלטה של בית משפט שדוחה את ביטול צו ההריסה.
סכנה מהלשנה על דירה מחולקת
ברגע שהרשות המקומית מאתרת נכס שבוצעה בו חלוקה לא חוקית היא תוכל להוציא צו הריסה לנכס, וברוב המקרים מדובר על צו הריסה מנהלי.
צו הריסה מנהלי בהקשר של דירות מחולקות, יאפשר לרשות לפעול במהירות נגד דירות מחולקות בצורה בלתי חוקיות. הרשות תיתן התראה קצרה ולאחר מכן תפעיל את הרשויות השונות (הוצאה לפועל, משטה וכו’) שיבצעו את הריסת המבנה.
*חשוב לציין שצו הריסה מחייב את בעל הדירה להרוס באופן מיידי את כל התוספות הלא חוקיות שהוא בנה ולהחזיר את מצב הדירה לקדמותה. תוך בין 24 עד 72 שעות ניתן לבצע צו הריסה, ובמקסימום עד 30 יום מרגע הוצאת הצו ההריסה, או החלטה של בית משפט שדוחה את ביטול צו ההריסה.
ניתוק מתשתיות
סכנה נוספת במקרה של פיצול דירה, היא האפשרות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להורות לגופים האחראים על כך לנתק את הדירה מתשתיות. על פי סעיף 157 ו’ בחוק התכנון והבנייה: “ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה היוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה”.
המשמעות היא שאם אתם שוכרים או משכירים דירה כזאת אתם עלולים למצוא את עצמכם בדירה שנותקה מכל התשתיות ולא יתאפשר לגור בה בצורה ראוייה.
איך מפצלים דירה באופן חוקי?
אם הגעתם עד כאן, אל תדאגו! אפשר לפצל דירה, להרוויח קצת הכנסה נוספת ולהישאר בגבולות החוק. חוק פיצול דירות 2017 מיטיב בעיקר עם בעלי נכסים צמודי קרקע מרווחים ומקשה על בעלי נכסים בבנייה רוויה. עם זאת, אם אתם יודעים את לשון החוק, אתם עדיין יכולים לגרום לזה לעבוד.
על פי החוק, ניתן ליצור דירה מחולקת בבניה רוויה באישור מהנדס העיר, כל עוד הנכס עומד בתנאים הבאים: היחידה הנוספת לא קטנה מ-30 מ”ר, היא מאושרת ע”י שאר הדיירים בנכס, וקיבלתם את אישור הרשות המקומית. אמנם תהליך זה עשוי להיות לא פשוט, אך בעזרת עורך דין מיומן ומומחה בתחום זה, תוכלו ליהנות מהיתרונות של בעלות על שתי יחידות נפרדות בתוך אותו נכס. אז אל תוותרו על התקווה! עם ההדרכה הנכונה תוכלו לפצל את דירתכם באופן חוקי ולמקסם את ההשקעה שלכם.
ומה לגבי פיצול משרד או חנות? האם גם זה אפשרי?
בנוסף לחלוקת הנכס לשתיים או שלוש יחידות דיור, ניתן גם לפצל את הנכס למשרד או לחנות למטרות עבודה או עסקים. חללים אלה בדרך כלל אינם מתאימים למגורים, כגון מחסן או חניון. תוכלו לסגור את החניון שלכם ולהגדיר אותו כמשרד ואף לקבל עבורו החזרי חשמל על פי חוק. עם זאת, אינכם יכולים להשתמש בו להשכרה או למכירה למטרות מגורים.
למעשה, משרדים רבים ממוקמים בקומות הנמוכות של בנייני מגורים, כמו בתים פרטיים בעלי קומות מרווחות המוסבים למשרד ומעסיקים עובדים. חשוב לזכור כי דירה המחולקת למגורים חייבת לקבל אישור ולעמוד במבחנים הקובעים על פי חוק פיצול דירות שמדובר בדירה חוקית ומאושרת להשכרה.
חלוקת דירה לאגפים VS דירה מפוצלת – 5 המבחנים על פי החוק
בעלי דירות רבים מחלקים את דירותיהם לשני אגפים ראויים למגורים, כמו יחידה פנימית בבית עם שירותים, מקלחת ומטבחון קטן המיועד לשימושו של בן משפחה המתגורר באותו אגף. שינויים פנימיים אלו אינם טעונים היתר ואינם כלולים בפקודת חוק פיצול דירות.
ההבדל בין חלוקה מסוג זה, הנקראת חלוקת אגפים, לפיצול דירות הוא בעיקר בבדיקות מול הרשויות. הבדיקות קובעות האם החלוקה היא לשתי דירות נפרדות לצורכי רווחה או שני אגפי מגורים תחת קורת גג אחת.
המבחנים הקובעים האם מדובר בדירה מחולקת לשני אגפים או בדירה מפוצלת הם:
1. מבחן הפרטיות – במידה והיחידות מספקות פרטיות מלאה לכל אגף, עם דלת כניסה נפרדת ומנעול, מדובר בדירה מחולקת.
2. מבחן העצמאות – האם כל יחידה יכולה להתקיים ללא תלות באחרת? האם יש צורך להצמיד את היחידה המשותפת ליחידה הראשית? התשובה לדירה מפוצלת היא שכל יחידה חייבת להיות עצמאית, עם מטבח משלה, חדר רחצה וכו’.
3. מבחן הפרופורציות – אם יש דמיון בין המבנה לפרופורציות של שני האגפים, הרי שמדובר בדירה מחולקת, שכן לא סביר שאדם יבנה בביתו שני אגפים זהים.
4. בדיקת התשתית – האם ליחידות יש תשתית נפרדת כמו מדי מים, חשמל, אינסטלציה או גז?
5. מבחן הדייר – האם מתגוררת ביחידות משפחה אחת או שתיים? אם משפחה אחת גרה ביחידות, אז זה אגף. אם מתגוררות ביחידות שתי משפחות ללא קשר משפחתי, מדובר בדירה מחולקת. חשוב לזכור את הבדיקות הללו אם אתם שוקלים לחלק את הדירה שלכם לשני אגפים או יחידות נפרדות. אם אינכם בטוחים לגבי החוקיות, עדיף להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיוכל להדריך אתכם בתהליך.
פיצול דירות בבתי קרקע
על פי חוק פיצול דירות, ניתן לפצל בתים צמודי קרקע שאינם במושבים או קיבוצים, כל עוד אין עומס בשטחים המוגדרים “שטח חקלאי כפרי”. ניתן לפצל בתים צמודי קרקע רק בערים ובישובים עירוניים למחצה.
כיום קיימת הגבלה של 20% מסך הבתים הצמודים ברשות המקומית הספציפית, הרשאים לפצל נכס. גודל הדירה המפוצלת חייב להיות 45 מ”ר ומעלה ותכלול כניסה נפרדת, חדר רחצה ומטבח. הדירה המפוצלת מיועדת להשכרה או לשיכון בן משפחה. לא תוכלו בעתיד למכור את היחידה הנפרדת בנפרד, אלא רק כחלק מהנכס.
ניתן להכין שטחי שירות כמו מרתף או מחסן לצרכי פיצול הדירה, אך עליהם להתאים למגורי אדם, עם תאורה מתאימה, אוורור וכדומה. פיצול הנכס שלכם נחשב להשבחה מכיוון שתוכלו להשכיר חלק ממנו או למכור את כל הנכס במחיר גבוה יותר. לפיכך תצטרכו לשלם סכום משמעותי עבור היטל השבחה.
אם אתם שוקלים לפצל דירה בבית פרטי, דאגו להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיוכל להדריך אתכם בתהליך ולוודא שאתם עומדים בכל התקנות הנדרשות.
פיצול דירות ללא היתר – ההשלכות החמורות
חשוב לציין כי חלוקת דירות ללא היתר אינה חוקית ועלולה להיות בעלת השלכות חמורות על בעל הנכס. למרות שזה אולי נראה כמו דרך מהירה לעשות עוד כסף, הסיכונים לא שווים את זה. בשל היעדר פיקוח והגבלות, עלול לחלוף זמן רב עד שדירה כזו תתגלה ובינתיים בעל הנכס מרוויח על דירה שאינה ראויה למגורים. אולם לאחר גילוי ההונאה, ההשלכות עלולות להיות מרחיקות לכת עבור בעל הנכס, לרבות קנסות עתק ואף צו הריסה על הנכס כולו.
פיצלתם דירה באופן חוקי, איך מבטיחים שהשוכרים שייכנסו יהיו טובים?
כאשר משכירים דירה שחולקה כדין, חשוב להתייחס לאופי הדיירים העתידיים. אם הבית שלכם צמוד לדירה, לא רק קיבלתם דיירים אלא גם הרווחתם שכנים. אם הדירה נמצאת בבניין, חלה עליכם התחייבות כלפי שאר הדיירים שהסכימו לחלוקת הדירה. כדי להבטיח שהדיירים החדשים יהיו אמינים ואולי אפילו חברים פוטנציאליים, חשוב לנקוט בגישה אחרת לתהליך ההשכרה.
הנה כמה עצות:
1. ערכו בדיקות רקע יסודיות על שוכרים פוטנציאליים, כולל בדיקות אשראי, אימות תעסוקה והיסטוריית השכרות.
2. השתמשו ברשתות החברתיות כדי לחקור דיירים פוטנציאליים ולקבל תחושה של אופיים ואורח חייהם.
3. בקשו אסמכתאות מבעלי דירות קודמים ודברו איתם על מנת להבין עד כמה השוכרים הם אמינים.
4. שקלו להיפגש עם דיירים פוטנציאליים באופן אישי כדי להכיר אותם ולשקול האם הם מתאימים לבניין.
5. הציבו ציפיות וגבולות ברורים עם הדיירים מההתחלה, כולל רמות רעש, ניקיון וכללים נוספים. על ידי נקיטת צעדים אלו, תוכלו להבטיח שהדיירים החדשים יהיו אמינים ואולי אף יהפכו לשכנים וחברים טובים.
לסיכום:
עכשיו אחרי שאתם יודעים את היתרונות והחסרונות בפיצול דירות ומה חוקי ומה לא, תוכלו לקבל החלטות השקעה מושכלות יותר. חשוב לציין שאנחנו לא מעודדים או מבצעים חלוקות לא חוקיות. נוסיף שחלוקת דירות בצורה לא חוקית היא סיכון גדול שיכול להסתיים בקנסות כבדים, צווי הריסה ואף עבירה פלילית ומאסר לכן שקלו היטב לפני שאתם מבצעים צעד כזה.
במידה ואתם מעוניינים להתייעץ בנושא, השאירו פרטים בטופס למטה.
