אפשר להגיד את זה עכשיו כבר די בבירור שמלחמת “חרבות ברזל” תפגע קשות בענף הבנייה, ולא לתקופה קצרה.
חלק גדול מאתרי הבנייה תלויים בהעסקה של עובדים מעזה או יו”ש, שהעסקתם מותנית בקבלת אישורי כניסה לישראל והיתרי עבודה. נכון לרגע זה, נראה שלא יינתנו יותר אישורי כניסה למדינת ישראל.
נכון לסוף שנת 2022 בישראל יש כ – 24,000 אלף עובדים זרים בענף הבניין שאינם מהשטחים.
הרעיון של שר הכלכלה להביא 80,000 אלף עובדים מהודו לענף הבנייה הוא אמנם רעיון טוב ובר ביצוע אשר ישמור על רציפות תפקודית של ענף הבנייה, אך ככל הנראה אינו פיתרון ישים לתווך הזמן הקרוב לאור הבירוקרטיה הישראלית.
רוכשים רבים נמצאים באי ודאות – מה יקרה במצב בו בשל מחסור בעובדים יהיה איחור במסירת הדירה מהקבלן לרוכש? האם הרוכש יהא זכאי לפיצוי או שהמלחמה תהווה סיבה מוצדקת לאיחור? התשובה היא שכל מקרה ייבחן לגופו, כמו שגם כל אתר בנייה ייבחן בין היתר בהתאם לעובדים המועסקים בו.
האם מלחמה מהווה ‘כוח עליון’ המאפשר לקבלן לדחות בגינו באופן אוטומטי את מועד מסירת הדירה לרוכש?
נתחיל מהסוף, התשובה היא לא.
רוכש של דירה לא אמור לקבל מיידית טענה של קבלן כי האיחור במסירת הדירה נגרם בגלל נסיבות של ‘כוח עליון’ הנובעים מעיכוב בקצב העבודות בשל המלחמה. טענות מסוג זה נשמעות אחרי כל מלחמה או מבצע צבאי רחב היקף, וצפוי כי ייטענו על ידי חלק מהקבלנים (חלקם באופן מוצדק) גם בעת סיום מלחמת “חרבות ברזל”.
בתי המשפט כבר קבעו לא פעם במקרה שבו נטען כי העיכוב הוא תוצאה של מלחמה, אין מנוס מבדיקה עובדתית של הדברים. כלומר, יש לבחון כל מקרה לגופו מהי מידת ההשפעה של המלחמה או המאורע הפרטני על העיכוב בפועל.
מהן בעצם אותם נסיבות של ‘כוח עליון’?
במרבית חוזי הרכישה מקבלן נכלל סעיף המאפשר לקבלן לאחר במסירת דירה לרוכש מנסיבות של ‘כוח עליון’.
דוגמה לניסוח בחוזה רכישה מקבלן לסעיף של ‘כוח עליון’: “אם יחולו עיכובים או מניעות כלשהם מכל סוג שהוא, אשר אין המוכרת יכולה למנעם, ואשר בגינם תתעכב מסירת הממכר ו/או יתעכב חיבור הממכר או הבניינים לרשת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתיעול ואשר יהיו תלויים בחברת החשמל ו/או ברשויות ממשלתיות או אחרות ו/או ברשות מקומית או אחרת כלשהיא, תהיה המוכרת רשאית לדחות את מועד המסירה עד אשר יוסרו העיכובים או המניעות האמורים”.
דוקטרינת ‘הכוח העליון’ בדיני חוזים מאפשרת לצד לחוזה להשתחרר מחיובי החוזה, אם החוזה הפך בלתי אפשרי לביצוע כתוצאה מהתרחושותו של מאורע חריג.
אפשר שהגדרת ‘כוח עליון’ בחוזה תכלול נסיבות ספציפיות (כגון מלחמה, מגיפה או שביתה), ואפשר שתכלול גם הגדרה כללית ורחבה יותר: “עיכובים או מניעות כשלהם מכל סוג שהוא, אשר אין המוכרת יכולה למנעם” כפי שהובא בדוגמה שלעיל.
יובהר כי אין בחוק הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, והפרשנות לכך היא בהתאם לפסיקה.
כיצד מתייחסת הפסיקה של בתי המשפט בישראל לנושא של ‘כוח עליון’ עקב מלחמה או מבצע צבאי רחב היקף?
על הקבלן להוכיח כיצד האירועים גרמו לדחיית מועד המסירה. עליו לפרט ולהוכיח אילו עבודות תכנן לבצע באותה תקופה, מה ביצע בפועל, עליו להוכיח כי הפער בין התכנון לביצוע נגרם בשל המצב הביטחוני וכי הפער הוביל לדחיית מועד המסירה ואת משך הדחייה.
בפסק הדין ת”א 53377-05-16 בעניין דניאל צביבך כתב כב’ השופט הדר: “במציאות הביטחונית בה שרויה המדינה, מאז הקמתה, כבר נקבע בפסיקה, כי אין די בהפרחת הסיסמא “מלחמה”…”
על בית המשפט לבחון אם הקבלן הציג ראיה לביסוס טענתו, לרבות יומני עבודה ורשימת עובדים. קבלן הטוען כי הפעילות המלחמתית הובילה לעיכוב, מצופה כי יציג אסמכתאות וראיות לכך, כגון יומני עבודה, לוח זמנים, יזמן עדים כגון קבלני משנה ומנהלי עבודה, יציג ראיות בדבר מחסור בעובדים ועוד. לעיתים אין מנוס מצירוף חוות דעת מומחה לתמיכה מקצועית בטענה, לאחר ניתוח הממצאים.
בפסק דין צביבך כאמור, בית המשפט מינה מומחה לצורך בדיקת טענות הקבלן לפיהם המלחמה גרמה לעיכוב בקצב התקדמות העבודה, ולכן הוא פטור ממתן פיצוי לרוכש. המומחה קבע כי המצב המלחמתי במבצע “צוק איתן” לא השפיע על שוק העבודה בתל אביב בצורה כזו שמצדיקה את האיחור. המומחה סבר כי לפי ההתרשמות שלו, קבלנים אחרים מצאו פתרונות, גם כאשר חלק מהעובדים נעדרו.
כאמור, לעיתים בחינת המסמכים דווקא תצביע על כך שדי היה בעובדים שהתייצבו בשלב הרלוונטי, כדי לדחות את טענת הקבלן בדבר ‘כוח עליון’ שמנע ממנו לעמוד בתנאי החוזה.
בפסק הדין בעניין ידידיה חיים ואח’ (רת”ק (מחוזי ב”ש) 15816-11-16) כתב כב’ השופט אינפלד: “לא פורט, אם בכלל הייתה עבודה בפועל בתקופה הרלוונטית בבניין המסוים עוד לפני המבצע, או שמא ריכז הקבלן מאמציו במקום אחר באותה עת. לא ידוע אם עבדו באתר או לא בתקופת המלחמה, אם הגיעו חומרים, ואם בכלל שיבש המבצע את העבודות, ואם כן עד כמה. לטעמי, מכל מקום, צריכה הייתה המבקשת להראות, בכתב ההגנה ובראיות, לא רק כי הייתה השפעה, אלא כי בתום המבצע נתנה למשיבים התראה מנומקת ומפורטת אודות דחיית מועד המסירה.”
כפי שניתן להבין מפסק הדין, אחד מהתנאים לדחייה הוא כי על הקבלן להודיע לרוכש בזמן אמת על כוונתו לעכב מסירת החזקה בעקבות המצב הביטחוני ולאפשר לרוכש לבחון הטענה בזמן אמת, על מנת שיוכל להיערך לאפשרות שמסירת החזקה תתעכב. זאת בנוסף כאמור לראיות שחובה על הקבלן להציג בפני בית המשפט.
לסיכום:
גישת בתי המשפט עד כה באירועים דומים מתקופת קום המדינה הייתה דומה: למשל, בתי המשפט הכריעו בעבר כי פריצת מלחמת יום כיפור ומהלכה אינם מהווים אירוע של “כוח עליון”, מאחר ומדינתנו שופעת אירועי מלחמה אותם יש (או לפחות ניתן) לצפות מראש.
על הקבלן מוטלת האחריות להוכיח כיצד האירועים גרמו מצידו לדחיית מועד המסירה. עליו לפרט ולהוכיח כי הפער בין התכנון לבין הביצוע בפועל נגרם בשל המצב הביטחוני וכי פער זה הוא שהוביל לדחיית מועד המסירה ואת משך תקופת הדחייה.
כמו כן על הקבלן להודיע לרוכש בזמן אמת על כוונתו לעכב מסירת החזקה בדירה בעקבות המצב הביטחוני. עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשאלה משפטית מורכבת, המחייבת התייחסות לאינטרסים של כלל הצדדים לחוזה, שכן, אין כמעט אירוע ביטחוני אחד אשר דומה למשנהו.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
