מאז אפריל 22 שוק הנדל”ן הישראלי נמצא בלב סערת נדל”ן. הגורם המרכזי לאותה סערה הייתה בעיקר ריבית בנק ישראל שעלתה באופן חד דבר שייקר את עלות מימון הכסף – המשכנתאות וכתוצאה מכך צינן את שוק הנדל”ן והעלה את מחירי השכירות. והנה לאחר תקופה קצרה ללא שינוי בריבית בנק ישראל שנראה היה שהשוק מתחיל להתאושש, פרצה מלחמת “חרבות הברזל” שטרפה פעם נוספת את קלפי הנדל”ן. ננסה לסכם במספר נקודות את מצב הנדל”ן בעת הנוכחית עם ראייה עתידית.
כוח אדם בענף הנדל”ן
מרבית אתרי הבנייה היו סגורים בשבועיים הראשונים מפרוץ המלחמה באופן מוחלט. רבים מהעובדים הזרים מפוחדים וחלקם עזב את הארץ בימי המלחמה הראשונים. כ-100,000 פועלי בנייה פלסטינאים חסרים כיום באתר הבנייה בארץ וככל הנראה מצב זה ימשך זמן רב (יש דיבור על פועלים הודים, אך גם זה ייקח זמן).
כוח אדם פנוי יופנה לשיפוץ ושיקום אזורים שנפגעו במהלך הלחימה. כך שבפועל גם חזרה מדורגת של אתרי בנייה בימים אלו היא חזרה חלקית מכוון שחסרות ידיים עובדות והרבה ידיים עובדות. דבר זה ישפיע על מועדי המסירה של נכסים הנמצאים בבנייה בפועל (צפי לאיחורים משמעותיים) וכמו כן התחלות בנייה רבות יתעכבו כתוצאה מכוח אדם חסר. זאת אומרת שכתוצאה ממחסור המחירים יעלו, וכמו כן כל עיכוב הוא השלכה ישירה על שכר דירה נוסף.
מינהל התכנון
מנהל התיכנון שאחראי על התכנון והאישור של כ-125 אלף יחידות דיור בשנה, (יעדי הממשלה לשנת 2023) החל לפעול רק לאחרונה וגם בצורה חלקית, (די דומה לתקופת הקורונה) התנהלות זאת תגרור עיכובים, וככל הנראה לאחר המלחמה נראה פחות היתרי בנייה – דבר המהווה קו ישיר נוסף לצמצום היצע הדירות וכתוצאה מכך התייקרות נוספת. להערכתנו, הליך זה ישפיע על מחירי הנדל”ן כשנה מסיום המלחמה (כפי שהיה בתקופת הקורונה).
שינוי טעמים של האוכלוסייה
ככל הנראה, על פי הלך הרוח, הדמוגרפיה שהייתה קיימת ערב ה-7.10 תשתנה בצורה משמעותית. ההתיישבות של יישובי עוטף עזה לרבות הקיבוצים תקטן עד מאוד בשנים הקרובות, עד להסדרה המוחלטת של המצב הביטחוני בישובים אלו, מכאן יוצא שככל הנראה חלק גדול מתושבי עוטף עזה, ואלו שבתיהם נפגע במהלך המלחמה, ינסו להעתיק את מקום המגורים שלהם למרכז הארץ (קו קרית גת – צפונית).
אותם תושבים לא יתפשרו על דירות ללא ממ”ד, ולכן דירות “זולות” (שהם בד”כ דירות ישנות, דירות שיכון ללא ממ”ד) יצאו מהמשוואה, מרבית הרכישות יהיו עבור דירות חדשות יד שנייה ודירות מקבלן עם ממ”ד. גם בע”ה שיוסר האיום מהדרום, ממ”ד יהיה מוצר חובה לרבות לאלו שחוו טראומה.
השפעת הריבית
זה לא סוד שהסיבה המרכזית לטלטלה בשוק הנדל”ן בשנה האחרונה הייתה העלייה בריבית בנק ישראל. הדבר שינה את כללי המשחק עבור משקי בית המעוניינים לרכוש את הנכס הראשון שלהם, אלו המעוניינים לשדרג את עצמם, וכמובן שינה את כללי המשחק עבור משקיעים רבים.
כאשר אנו בוחנים את חודשים ינואר עד אוגוסט האחרונים מול אותה תקופה של שנת 2022, ניתן לזהות שבעקבות אותה עליית ריביות בתוספת אינפלציה ומצב כלכלי, קיימת ירידה של 32% ברכישת דירות יד ראשונה, מספר משפרי הדיור ירד בכ- 43% ומשקיעי הנדל”ן נחתכו בכ-40%.
בעקבות כך, עלויות המימון של חברות בנייה רבות זינקו, וכיום כשליש מחברות הבנייה מצויות בסיכון גבוה, יחד עם זאת איש לא צפה את התרחיש הנוכחי, דבר המעמיק את משבר הנדל”ן. אם לפני השבת הנוראית המכירות בשוק הנדל”ן היו דלות בהשוואה לתקופות מקבילות, שהרי בשבועיים האחרונים הן פסקו לחלוטין, דבר המשפיע תזרימית על חברות נדל”ן רבות – משמע עלויות המימון ממשיכות לעלות והקבלנים יעמיסו את העלויות הללו על הרוכשים.
השפעות בזירה הבינלאומית
שוק הנדל”ן בארץ מושפע גם מהתרחשויות בזירה העולמית. כרגע נכונות לנו 2 השפעות עיקריות;
*הראשונה, שחיקת המטבע הישראלי אל מול האירו והדולר, השקל נחלש בכ-15% בתקופה האחרונה, וזאת אומרת שכוח הקנייה של תושבים זרים המתבססים על מטבעות אלו התחזק מאוד – הכסף שלהם יכול לקנות יותר בארץ.
*השנייה, אנטישמיות במספר מוקדים בעולם. כל גל אנטישמי בעולם שהתרחש בעבר, גם אם לא הביא עימו גל עלייה, הוא כן הביא יהודים לרכוש נכס בישראל “לשעת חירום” – שיהיה לאן לברוח.
דעה אישית:
בבחינה של כלל הנקודות היוצרות נדל”ן, אנו מבינים שהביקוש לנדל”ן הנמצא כרגע בסוג של “הולד” יקבל תפנית של 180 מעלות מספר ימים לאחר סיום המלחמה (גם ההיסטוריה הכלכלית מלמדת על כך) למשחק יכנסו חלק נכבד מהתושבים המפונים היחפשו אחר מקום מגורים ראוי ומוגן, יהודים רבים מהתפוצות ירצו לרכוש נכסים בישראל אם לטובת מגורים, עליה או לטובת “שעת חירום”, לזה נוסיף את ריבית בנק ישראל שככל הנראה גם תרד לאחר המלחמה במטרה לעודד את השוק ולהניע את הכלכלה.
כך שאנו מביטים ממעוף הציפור הנדל”נית, אנו מבינים שאזור המרכז, צפון (ראשון עד קו רכס הכרמל) יהיה אזור הביקוש הגדול ביותר לנדל”ן למגורים במדינת ישראל. מרבית הביקוש יהיה לדירות קטנות יחסית 2,3 חדרים (כתוצאה מהיכולת הכלכלית של הרוכשים) כמוכן ששוק השכירויות ייתן קפיצה נוספת לאור הביקוש – שוק הנדל”ן עובר יותר לשכירות כאשר מלאי הדירות לשכירות קטן.
אזור הדרום ככל הנראה יחווה ירידות מחיר גדולות יותר ממה שראינו עד כה, אך המצב הזה לדעתנו יהיה זמני עד שנוכל להרגיש ביטחון ושהמערכה הסתיימה שידינו על העליונה.
דרך אגב, תל אביב תמשיך להתנהג כטרטוריית נדל”ן עצמאית (כ 50% מתושבי תל אביב מתגוררים בשכירות המשתנה בהתאם למצב ענף ההייטק).
מה לעשות, כמה שלא נעים לדבר על “הפיל שבחדר” צריך לדבר עליו ולחשוב על היום שלאחר המלחמה גם בהביט הנדל”ני… לדעתנו מי שיכול להיכנס לעסקת נדל”ן כבר עכשיו, שיכנס! יש הרבה קבלנים המוכנים להתגמש במחירים, בהטבות, בתנאי תשלום וכו’. דברים אלו ככל הנראה לא יהיו שכל השוק יתעורר ויחזור לעצמו (וזה עניין של מספר חודשים) אז גם תהייה עליית מחירים כלשהי והקבלנים יהיו עם היד על העליונה (ככל הנראה).
*המאמר נכתב במשותף על ידי עופר לוין וטל בר מומחי המשכנתאות של רשת ברוקר נדל”ן.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
