השקעות בדימונה – סכנה עם יתרונות כשיודעים מה עושים, כמו לנסות להשיג מזון בלב ים…אוקיינוס מהמם כחול וצלול אך בלי הכלים והמידע המתאימים ככל הנראה נטבע.
לא לשים בדימונה את כל הביצים
אנחנו פעילים בדימונה ומכירים היטב את השוק. דימונה הוא שוק אלטרנטיבי לבאר שבע לא הייתי שם בו את כל הביצים. צריך ממש להכיר את השוק בשביל לא לעשות טעויות. דימונה להבדיל משווקים אחרים בעלי אותו מאפיין דמוגרפי “מוצפת” קצת יותר בנכסים וזמני המדף ארוכים משמעותית במכירה ובהשכרה באופן כללי. אם יודעים מתי קונים, מתי יוצאים למימוש זה לא אמור לקחת יותר מ 3 חודשים.
השכרה בדימונה: קשה במאקרו
בדימונה זה לא מוזר לא להשכיר תקופות. אם תעקבו אחרי מודעות להשכרה תראו לבד.
מחירים לא זזים באופן כללי: בעשור האחרון המחירים שם לא זזו באופן כללי. מחיר העסקה והתכנון המקדים קריטיים! דימונה היא לא לוד והיא לא באר שבע. זה השוק בגדול, במאקרו. מאתגר להשכיר מאתגר למכור כל עוד זה לא נעשה במדויק.
דוגמה פרקטית כמו שאתם אוהבים: מעקב מחיר של נכס שרכשנו שם לא מזמן… זמן מדף של שנתיים, בסוף קנינו ב 160 אלף פחות. צריך להשקיע מספיק זמן לבד במחקר, מחקר זה לא לרדת לשטח ולשאול שכנים “סליחה, כדאי לקנות פה?” זה לעקוב אחרי השינויים, להכיר את השינויים, ולהבין את החוזקות והחולשות. צירפתי גרף – ציר הזמן מדבר על 2017-2019.
את הנכס הספציפי הזה, רכשנו בסוף במחיר שהלקוח רכש לפני מספר שנים… משמע – המחירים בקושי זזים שם באופן כללי ואם לא יודעים מה לקנות עלולים להפסיד. זה שוק מסוכן יותר מהאלטרנטיבה היקרה באר שבע. וזה מניסיון של היכרות עומק גם עם באר שבע כמובן, ששם רוב העסקאות שלנו בתכל’ס.
עוד דוגמה קטנה מעכשיו – משקיע שרכש שם לפני 4 שנים לבד דירת 3 חד’ ב- 275k לפני מיסים, מנסה למכור עכשיו ב 300k ותקוע כבר כמה חודשים. כשהתקשר אלינו אמרנו לו שרכש במחיר קצת גבוה. ומחיר העסקה הכדאי למשקיעים שלנו זה במחיר בערך שרכש ואף קצת פחות. זה מבאס לגלות אחרי כמה שנים שהנכס לא זז. לא נכניס משקיעים להרפתקאות עם קומה אחרונה ללא מעלית באזורים האלה.
חוזקות בהשקעה בדימונה
כשמכירים היטב את השוק יש שם הזדמנויות שקשה להשיג במקום אחר מפני שהשוק התייצב על פי נרטיבים אמיתיים תכל’ס – קשה למכור קשה להשכיר (לאלה שלא מכירים שרבים מהם הם בעצם הלקוחות הפרטיים שמנסים למכור לבד).
דוגמת בדיקת נרטיבים – תעצרו ברחוב 100 דימונאים ותשאלו אותם “למה קשה למכור נכסים בדימונה?” הם ימנו לכם לפחות 5 סיבות טובות, תשאלו בבאר שבע, ואנשים ירימו גבה. זכרו שנדל”ן זה אנשים לפני הכל.
באופקים לדוגמה לאנשים יש תקליט חדש שהתהווה בשנים האחרונות “אופקים תחליף את באר שבע, היא מבוקשת” וכו לכן זו אחת הסיבות שהמחירים שם טסו. דירת 4 חד חדשה נמכרת בסביבות 1.1m. בשווקים שבהם הנרטיב שלילי במידה הכסף שלנו יכול לקנות יותר.
זמני מדף ארוכים יותר משמעותית בדימונה
לא מעט דירות ממתינות שנתיים ויותר על המדף, בגלל כל מיני סיבות, אבל שוב…ברגע שנהיה מקצוענים שם, נדע “להכות את השוק”. לנו בממוצע לוקח בין חודש לשלושה מהפרסום ועד המכירה. מי שעוקב…יש נכסים שמכרנו גם ב- 40 דקות.
לסיכום חברים: אל תקנו לבד, וגם אם כן, להכיר את הלך הדברים, השוק מסוכן יותר. תעשו את ה 1+1 שלכם.
רוצים לדעת הרבה יותר על הדרום ודימונה? רכשו את הספר שלנו “השקעות נדל”ן בדרום” וגלו מידע ששווה לכם מאות אלפי שקלים. *לחצו כאן למעבר לחנות*
