לא פעם אנו נתקלים בלקוחות המעוניינים להשקיע בנדל”ן, לרכוש נכס
נוסף וליהנות מהכנסה חודשית בגין הנכס שרכשו, כמובן שהמפתח לכל
העניין היא התשואה מהנכס.
בדרך כלל על נכס להשקעה רצוי לחשוב על שתי האפשרויות הבאות:
1. האם אנו מעוניינים בהכנסה נוספת חודשית קבוע? במקום שהכסף ישכב בבנק,
שהכסף יעבוד עבורנו בצורת “דירה” ואנו נהנה מהשכירות שלה.
2. האם אנחנו רוצים לעשות “אקזיט” – ממנפים את הכסף, מגייסים כסף נוסף (משכנתה)
השכירות החודשית תכסה את המשכנתה ובבוא העת כאשר נמכור את הנכס נרוויח מההשבחה שלו ומהקטנת חוב המשכנתה לבנק (שהרי כל חודש שמשולמת המשכנתה, יתרת הקרן אותה חייבים לבנק בד”כ אמור לרדת).
כמובן ששילוב של שתי אפשרויות אלו הוא האידיאלי ביותר – חלק מההכנסות לשכירות
ישלמו את המשכנתה וחלקן יכנסו כהכנסה חודשית נטו, ובבוא העת אקזיט נחמד.
מכוון שמדובר בנכס להשקעה, רצוי מאוד בשלב הראשוני להתייחס לנכס כאל עסק
ולא כאל דירת המגורים שלכם ולבחון את הנכס בעיני המשקיע – האם הנכס יניב לכם
הכנסה חודשית או “אקזיט” עתידי או גם וגם. ורק לאחר מכן להבין ולהתחבר לנכס.
רצוי לקחת בחשבון ולהכניס לעלות העסקה את כל הגורמים הכספיים הקשורים באופן ישיר לעסקה. החל ממס רכישה, עלות תיווך, עורך דין, שיפוץ, מוצרים לבנים וריהוט, עלות שכירות של חודש/חודשיים עד השכירות הראשונה של הנכס.
חישוב התשואה השנתית צריך להתבצע ממחיר העלות בפועל של העסקה (כפי שציינתי)
והחלוקה הנכונה לדעתי צריכה להיות לפי 11 חודשי שכירות בשנה (חודש שכירות לטובת קרן בלת”מ) ומכאן תקבלו את תוצאת התשואה השנתית עבור הנכס.
לאחר תוצאה זאת תוכלו לבחון את אותו “אקזיט” עתידי ולהבין האם העסקה הזאת
נכונה עבורכם – במקרים רבים גם תשואה אפסית היא טובה אם ה”אקזיט” ברור ומובטח.
לגבי מס הרכישה שהשתנה(עדכני למאי 2021, אנא בדקו את שיעור מס הרכישה העדכני ביותר קרוב לרכישה), חשוב לי להסב את תשומת ליבכם לאותיות הקטנות של ירידת המס. אכן הוא ירד אך תשלום המס הינו 5% בגין התשלום מהשקל הראשון ועד ל 1.292 מיליון ₪, ומהסכום הזה ועד לסכום של 3.876 מיליון ₪ תשלמו 6% מס על המדרגה הזאת ומעל למדרגה זאת תשלמו 7% מס עד לגובה של 5.338 מיליון וכדומה.
שיהיה בהצלחה !
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים ומומחה רשת ברוקר נדל”ן ידבר איתכם.
