מה לעשות קודם- למכור או לקנות דירה?
שאלה שכמעט כל מוכר, במיוחד כשרכישת הדירה תלויה בכסף ממכירת הדירה מתחבט לגביה. בנדל”ן בשונה מהרבה תחומים אחרים אין תשובה חד משמעית על הרבה מן השאלות. החלטה זו יכולה להיות מלחיצה בעיניי רבים, אז תנו לנו להפיג לכם קצת מהמתח עם ההסבר הבא.
הפחד המרכזי של מכירה בטרם קניה היא התפשרות על נכס שלא היינו רוכשים אם לא היינו לחוצים בזמן. הרי יש זמן נקוב למעבר; איך נוודא שרמת הגימור היא זו שאנחנו רוצים? האם נאלץ להתפשר על אזור מגורים? האם הקומה תהיה זו שתמיד רצינו? מה עם הנוף מהחלון? יש מרפסת/ אין מרפסת? וכדומה.
אז מה עושים?
יש מקרים (אופציה שלא הרבה מהמוכרים יכולים להרשות לעצמם) שלמשפחה יש הון עצמי שמאפשר לה לתת את המקדמה הדרושה לרכישת הנכס ולבקש מועד כניסה שהוא רחוק יותר מהמקובל ובזמן הזה למכור את הנכס שלהם בניחותא. כמובן, שצריך לקחת בחשבון את מצב השוק באזור ואת תמחור הנכס.
אופציה שניה היא כאמור הלוואת גישור, אך גם אופציה זו לא מתאימה לכולם ומתאימה בעיקר לבעלי הכנסות גבוהות(ונתונה לאישור מהבנק). הלוואה לתקופה קצרה (בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים) אשר התשלומים שיש לשלם הם רק על הריבית והתשלום על הקרן המקורית נדחים לזמן סיום ההלוואה. הבנק מאשר מימון של עד 50 אחוז על הנכס החדש שאתם מעוניינים לרכוש ועד 70 אחוז על הנכס הקיים שלכם.
חשוב לזכור שאם נבחר לקחת את האופציה הזו התשלומים החודשיים גבוהים שכן אתם תשלמו בעבור המשכנתא הקיימת ועבור החדשה. הריבית בהלוואה זו נחשבת לגבוהה יחסית לשאר המסלולים ולא תמיד משתלם לקחת את האופציה הזאת. לכן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות טרם ההחלטה.
מקרה אחר שיכול לקרות הוא שלא תגיעו למצב של צורך בתשלום כפול עבור המשכנתא ובדיוק מצאתם נכס שהוא כל מה שחשבתם וחלמתם עליו, אבל טרם מכרתם את הדירה, מה הלאה? על פי רוב, מוכר הדירה יבקש שתחתמו על זיכרון דברים (חוזה מחייב) בכדי שלא ינהל משא ומתן/יראה את הנכס למתעניין אחר, וכן הוא תצטרכו לתת לו מקדמה בסך אלפי שקלים, כדי להראות לו את מידת הרצינות שלכם – דבר זה יקנה לכם כחודש(לעיתים חודשיים בהתאם למה שתסכמו עמו) למכור את הדירה שלכם.
ומה עם המוכר?
המוכר שלכם בזמן הזה יצא אף הוא לחיפוש כי כמוכם גם מוגבל בזמן מפני שהוא מחויב לכם. אתם בזמן הזה תתחילו במגעים למכירת הנכס שלכם; חולף שבוע, חולף חודש ואתם עדיין לא מצליחים למכור את הנכס, אך המועד עם המוכר שלכם קרב ובא ואתם נכנסים ללחץ כשהקנס על אי עמידה בחוזה שחתמתם מרחף מעל ראשכם במידה ולא תעמדו בהתחייבות. חולף הזמן ומגיע אליכם קונה שמציע מחיר פחות 60,000 ₪ ממחיר השוק בזמן הנתון, אך אתם כרגע במצב של אין ברירה. למעשה או שתפסידו את ה60,000 ₪ או שתפסידו גם את הנכס שחלמתם עליו וגם 100,000 ₪ ואתם נאלצים למכור במחיר הפסד.
לכן, ציינו שהתשובה לשאלה האם למכור קודם או לקנות דירה היא לא חד משמעית ותלויה במצב השוק ובמצב הפיננסי.
אם יש לכם הון עצמי אשר תדרשו לרכישת הדירה מבלי הצורך למכור את הדירה, ההמלצה תהיה קודם לקנות ואז למכור ללא לחץ ואף להשכיר נכס עד שהדירה תמכר כיוון שהלחץ והכסף אינם מהווים מכשול עבורכם (מומלץ לעשות זאת עד 18 חודשים מעת המכירה כדי שלא תצטרכו לשלם מס רכישה על דירה שניה).
מרבית מהמוכרים, אינם במצב הזה ואין להם את ההון הנדרש לעשות זאת והאופציות שצוינו לעיל לא יהיו תקפות לגביהם להם ההמלצה תהיה קודם למכור ואז לקנות. וזה בסדר, עוד לא נתקלנו בלקוח שלא מצא נכס תוך שישה חודשי פינוי שהגדרנו מראש בעת המכירה.
זמן הפינוי המוגדר יכול לדחוק אותנו לאופציה של התפשרות אפשרית אך עדיין בשישה חודשים אתם תוכלו בתכנון נכון למצוא דירה, לקבל אישורי משכנתא על הנכס החדש ובמחיר שאתם באמת תוכלו לעמוד בו כי כעת התקציב שלכם ידוע. התשלומים שלכם עם המוכר יכולים להיות חופפים לתשלומים שלכם עם הקונה שלכם וכך אין מקום של דאגה מאיפה יגיע ההון לרכישת הדירה.
אז איך ניתן לפעול?
בראש ובראשונה התחילו במכירת הדירה עם סעיף פינוי של שישה חודשים במינימום. דבר נוסף שתוכלו לעשות במקרה שהרוכש הוא משקיע, לבקש להישאר בדירה בשכירות עד שתמצאו את הדירה שאתם מחפשים, במקרה שלא תמיד אפשר למצוא דירות אחרות להשכרה. קחו בחשבון שעדיף לשלם שכירות ולהצטרך לעבור דירה פעמיים ולא לשלם קנס גבוה של מאות אלפי שקלים על הפרת החוזה המכר. יש מקרים שמגיע קונה רציני שמבקש פינוי מוקדם יותר, במקרה זה מומלץ לבדוק שיש לכם לאן לעבור בתקופה הזו. אנשים רבים מתפתים ומבזבזים את הכסף על דברי מותרות כמו טיסות, טיולים, שכירויות במקומות שלא יכלו להרשות לעצמם לפני כן, לכן מומלץ להגדיר מראש מהם היעדים שלנו.
מתכננים רכישת דירה מקבלן או שהחלטתם לבנות בעצמכם את הנכס?
עשו לעצמכם טובה ואל תתחילו בהליך מכירת הנכס שנתיים לפני הזמן שאתם אמורים לפנות את הנכס. ככל שחיי המדף של הנכס ארוכים יותר כך הוא ברוב המקרים הופך לפחות אטרקטיבי אלא אם הוא מוצע במחיר מציאה ואתם בטוח לא רוצים למכור אותו ככזה. בזמן שאתם ממתינים ללקוח שינקוב במחיר שאתם מעוניינים בו, הנכס שלכם מאבד את הערך שלו בשוק. לפיכך, מומלץ להציע את הדירה שלכם למכירה בטווח של שישה עד שמונה חודשים בטרם כניסתכם לנכס החדש.
היריעה קצרה מלהכיל את כל האופציות שיש כדי לענות על השאלה למכור או לקנות קודם וכן לכל אחד יש את המקרה שלו. אנו ממליצים להיוועץ ביועץ נדל”ן מקצוען שיעזור לכם להגיע להחלטה הכי אידאלית בהתאם למקרה שלכם.
