אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל היא מה קורה עם השכירות? האם היא תעלה או תרד? התשובה הקצרה והחלקית היא תלוי, התשובה הארוכה מחכה לכם במאמר.
אם אתם מעדיפים להאזין לכתבה במקום לקרוא, תוכלו להאזין לפרק הפודקאסט שצירפתי לכם כאן למטה:
תלוי איפה:
תלוי באיזה אזור אתם רוצים לשכור.
אחד האתגרים הגדולים ביותר שיהיו בשנים הקרובות במדינת ישראל זו מצוקת שכירות באזורי הביקוש, שתגרור ככל הנראה עליית מחירים כללית, כי השכירות היא הגורם המשפיע ביותר על מדד המחירים לצרכן. להבדיל ממשכנתה שצריך חלוקה מסוימת בין ההון העצמי לבין המימון מהבנק, בשכירות, אתה יכול לגור בדירה במגדל יוקרתי, דירה שאם היית צריך לקנות אותה הייתה צריך לבוא עם ארגז ובו 1.5 מיליון שקלים, בהנחה שזו דירה ראשונה וקיבלת 75% מימון ובהנחה שהדירה שווה “רק” 6 מיליון שקלים ויש לך יכולת לשלם משכנתה מפלצתית.
ואיך זה קשור לאינפלציה ועליית המחירים?
סעיף הדיור תופס 26% ממדד המחירים לצרכן. זה הרכיב המשמעותי והיקר ביותר במדד, שחקו אותה מופתעים. לפני שנתיים הוא עמד על 24.7%, 20% לפני כ- 15 שנה ו 16% לפני כ-40 שנה. לא סתם אומרים ש”פעם, הנדל”ן היה זול”. תחשבו עד כמה…
עד לפני כ – 15 שנים בלבד בפחות מ – 100 אלף שקלים פלוס מינוס, היית מגיע לבאר שבע ויוצא עם דירה ועודף לחופשה בלונדון, אותה הדירה עולה היום כמיליון שקלים. הדירות הישנות המושכרות מושכות את הממוצעים למטה, אך מה יקרה שיותר ויותר דירות חדשות עם סטנדרטיים מודרניים יכנסו יותר למשחק? צודקים! סעיף הדיור במדד יתפוס ככל הנראה נתח גדול יותר ויתדלק שוב את האינפלציה.
האתגרים עם השכירות וההתנגשות בהתחדשות:
אתגר ראשון – התחדשות מביאה התנגשות:
המדינה קידמה בעמל רב התחדשות עירונית, ויאמר לזכותה שהיא הצליחה בשיווק של זה. אין יזם שמכבד את עצמו שאין ברשותו מחלקה שלמה שמטפלת רק בהתחדשות עירונית. קמו מרכזיים קהילתיים בערים השונות שמטפלות רק בזה, מנהלות מקצועיות שמקדמות מתחמי פינוי התעוררו.
אז איפה הבעיה? העיריות מקדמות פינוי בינוי, אך אין לאן לפנות את הדיירים, התחדשות שמביאה התנגשות. בשנה האחרונה פנו אלי אישית שני יזמים גדולים מהמרכז, בבקשה לסייע למתפנים שרבים מהם קשישים למצוא דירה לתקופת הפינוי והבנייה, הפכנו את השוק ופשוט אין. נסו למצוא דירות ברעננה, הוד השרון והסביבה במסות של כמה מאות דירות להשכרה בתקציבים מוגבלים.
אז מצד אחד יש נרטיב חזק של התחדשות עירונית, בעלי קרקע(הדיירים) חותמים יותר ויותר בלי לחשוש, אך מצד שני, הם כבר חתמו והם תקועים בלי דירה להשכרה בעיר שלהם. אז יש כאלה שמתגמשים, אך כמה קשישים/ משפחות ניתן לעקור מהסביבה הטבעית שבה גדלו? שאותה הם אוהבים?
הממשלה נלחמה במשקיעים בלי לתת פתרון:
הממשלה בנתה יותר מידי על הפרויקט שלה “דירה להשכיר” שכרגע יזמים אפילו לא ניגשים למכרזים דרך הפרויקט הזה כי לא כלכלי להם בסביבת הריבית הנוכחית ודחקה את “המשקיעים הקטנים” לפינה כאשר העלתה את מס הרכישה בסוף שנת 2021 מ-5% ל – 8%. מאז נגרעו אלפי דירות.
השוק בהאטה לכן מעדיפים יותר לשכור מאשר לקנות:
זוגות צעירים מעדיפים לשכור דירה עד אשר יעבור זעם. בשוק בו הריבית גבוהה ואין כיוון ברור, אנשים רוצים להסתכל מהצד. המצב הזה בו רוכשים יכולים לקנות אך מעדיפים שכירות מעלה את הביקוש לשכירות.
הפתרון לדעתי:
המדינה חייבת להבין שאנו בפתחו של משבר דיור להשכרה.
1. המדינה צריכה להפוך ליזם ופשוט לבנות בעצמה, בדיוק כמו שעשינו בימי עמידר העליזים בשביל להדביק את הקצב. לחשוב על פתרונות של בנייה קלה וירוקה, בתים שמודפסים בתלת מימד. בסין בונים מגדל ב-19 יום, צירפתי לכם סרטון מפיל לסתות. אי אפשר להשאיר את הנושא הזה לא מטופל כי אנשים פשוט קורסים תחת הנטל.
2. לצאת לפרויקטים של פינוי בינוי בתנאי שיש משקל זהה של דירות להשכרה. אי אפשר לאשר 5,000 דירות בפינוי בינוי בזמן שאין היתכנות ל-200 דירות להשכרה.
3. לתת הטבות שוות יותר ליזמים בשביל שיותר יזמים יגשו למכרזים, אם לא ישתלם להם, הם לא יבואו.
לסיכום:
רכיב הדיור הוא היקר ביותר במדד המחירים לצרכן. המדינה חייבת להיות אקטיבית יותר בבניית דיור בר השכרה לטווח רחוק, זה צדק חברתי אמיתי וזה המעשה הנכון.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
בן סולומון.
