מי יכול לקבל משכנתה?
בראש ובראשונה אנו צריכים לזכור שהבנקים הם גוף כלכלי עסקי שמטרתם להרוויח כסף (כמו כל עסק), הבנק מעוניין להלוות לנו את הכסף ומעוניין לא פחות לקבל את כספו בחזרה ללא עיכובים ובעיות, כמובן שהבנק גם יבדוק בציציות את זכויות הנכס שלכם במידה וחס ושלום הבנק יצטרך לממש אותו הוא לא יתקל בבעיות משפטיות. לכן כל עוד אתם עומדים בקריטריונים שהגדירו הבנקים והרגולציה של בנק ישראל, ניתן לקבל הלוואת משכנתא.
קריטריונים בסיסיים לקבלת הלוואת משכנתה:
- הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס במקרה של דירה ראשונה (אחוז מימון מקסימלי הניתן על ידי הבנק לא יעבור את ה 75%), מעוניינים לרכוש נכס שעלותו היא 1,400,000 ₪ אתם חייבים להציג לבנק הון עצמי של לפחות 25% משווי הרכישה, כלומר 350,000 ₪.
- הכנסה תקינה וסדירה (הכנסה חוקית מדווחת ורציפה) גם הכנסה משכירות של נכס קיים נחשבת הכנסה לצורך חישוב ההכנסה הכוללת).
- היסטוריית אשראי צרכני תקינה ללווה ובן או בת זוגו – חשבון הבנק מתנהל באופן תקין, אין חריגות ממסגרת אשראי, אין חזרה של צ’קים ו/או הוראות קבע, אין הלוואות חריגות וכו’.
- ללווה ובן או בת זוגו אין התחייבויות כלליות אשר עוברות 50% מההכנסה נטו – אתם מעוניינים להלוות 900,000 ₪ בהלוואת משכנתה, אך מסתבר שיש להם הלוואות נוספות, צריך להכניס גם את ההלוואות הנוספות לחישוב של ההחזרים החודשיים.
- לווה יחיד (לא חייב להיות בזוגיות) העומד בקריטריונים זכאי גם הוא לקבל משכנתה.
תנאים בסיסיים הנוגעים לנכס המשועבד:
- הנכס נקי משעבוד ו/או עיקולים ו/או הערות אזהרה שונות – אתם הבעלים היחידים של הנכס.
- הזכויות בנכס נקיות מכל הגבלה וניתנות להעברה ולשעבוד. – אין עיקולים, הערות של בתי משפט וכו’.
- הלווה הוא בעל הזכויות בנכס והנכס רשום על שמו ברשויות השונות (טאבו / מנהל).
- ניתן לשעבד את הנכס לטובת הבנק.
- הנכס נבנה כחוק (היתר בניה) / טופס 4.
- שווי הנכס אכן תואם את הצהרת הלווה – הבנק ישלח שמאי שיעריך את השווי האמתי של הנכס, במידה ועל פי השמאי השווי של הנכס נמוך ממחיר הרכישה שלכם, החישוב של אחוז המימון יהיה שונה ויחושב לפי השווי אותו העריך השמאי.
דגשים חשובים להמשך הדרך:
- בנק ישראל מאפשר לבנקים השונים להעניק הלוואה של עד 75% מימון עבור דירה ראשונה, עד 70% מימון עבור שיפור דיור (מכירת נכס קיים ורכישה נכס במקומו) ,ועד 50% מימון על נכס נוסף (דירה להשקעה). שימו לב, מדובר בהמלצות בלבד ולבנקים השיקול של כמה כסף הבנק יעניק בפועל נקבעת על ידי מדיניות והחלטות של כל בנק ובנק.
- כשאנו באים לקחת הלוואת משכנתה, הראיה הראשונה של הבנק “האם הלווה יכול להחזיר את הכסף”, לפי אותם חישובים של הבנק אנו כלווים צרכים צריך להיות בעל הכנסה פנויה מספקת לטובת יכולת ההחזר החודשי.
הכנסה פנויה מחושבת לפי שני קריטריונים:
- 33-39% מסך ההכנסות של משק הבית נטו בניקוי התחייבויות קבועות שונות!!!
- חישוב מספר בני המשפחה בבית כאשר בן המשפחה הראשון מחושב לפי *2500 ₪ בחודש ואילו השני מחושב לפי *1900 ₪ בחודש, ילדים מתחת לגיל 18 מחושבים לפי 1200 ₪ ילדים מעל גיל 18 לא נכנסים לחישובי הבנק.
לדוגמא, משפחה, זוג עם שלשה ילדים מתחת לגיל 18 תחושב לפי 2500 ₪ + 1900 + 3600 ₪ (1200*3), כלומר 8000 ₪.
בהנחה שהנטו המשפחתי הוא 12,000 ₪, ההכנסה הפנויה לצורך תשלום המשכנתה הוא 4000 ₪ ולא 4680 ₪ אם היה למשפחה רק שני ילדים – 39% מהכנסה או יתרה לאחר חישוב בני המשפחה.
מכאן שבמידה ומשפחה זו רכשה נכס בעלות של 1,400,000 עם הון עצמי של 400,000 ₪ וזקוקה להלוואה של 1 מיליון ₪, לא בטוח שהיא תוכל לעמוד בהחזר החודשי שלה הן מבחינת הבנק והן מבחינה התא המשפחתי שלה.
* גובה החישוב לבן משפחה הינו נתון משתנה מבנק לבנק.
- חשוב לזכור כי שווי הנכס בעיני הבנק לטובת חישוב אחוזי המימון על נקבע על ידי שמאי אותו ישלח הבנק או חוזה הרכישה – הנמוך ביניהם !
לדוגמא: רכשתם נכס מיד שניה ועל פי החוזה הסכמתם לשלם 1.5 מיליון ₪, אך על פי הערכת שמאי שווי הנכס 1.2 מיליון, הבנק יתחשב בשווי נכס לפי הערכת השמאי! כלומר המקסימום להלוואה במקרה הזה יעמוד על 900,000 ₪ (75%) גם אם יש לכם יכולת החזר גבוה.
מה קורה במידה של רכישה של נכס מקבלן?
שימו לב!
במקרה של רכישת נכס מקבלן, קובע החוזה הרכישה את שווי הנכס למעט מקרים חריגים בו הבנק ידרוש בדיקה של שמאי. השמאי משמש למעשה ה”עיניים של הבנק” – “איש השטח של הבנק”
ניתן לשעבד נכס קיים לטובת מימון רכישת נכס אחר – נניח ובבעלותכם נכס שלא משועבד להלוואה כלשהי, בתמורה לשעבודו לבנק ניתן לקבל הלוואה של עד 50% מערכו ובסכום זה לממן רכישה של נכס אחר, כמובן שעל הלווים להיות בעלי יכולת החזר לכלל ההלוואות.
לדוגמא: אתם מעוניינים לרכוש נכס ב 750,000 ₪ אך פרט לנכס בו אתם מתגוררים (נניח בשווי 1 מילון ₪ ללא הלוואת משכנתה) אין לכם כלל הון עצמי, תוכלו תמורת שעבודו של הנכס הקיים בבעלותכם לקבל הלוואת משכנתה בגובה של עד 500,000 ₪, סכום זה ישמש לכם הון עצמי לטובת רכישת הנכס הנוסף ועבור היתרה תצטרכו לקחת הלוואת משכנתה נוספת אשר תשוייך לנכס החדש, חשוב לזכור שיש לעמוד בתנאי ההלוואה השונים של הבנק.
בעבר ניתן היה לקבל מימון של עד 90% משווי הנכס – כלומר, הלווה היה צריך להיות בעל הון עצמי של לפחות 10% ממחיר הדירה. הבנקים העניקו מימון של עד 70% לטובת משכנתה ואלו אשר היו זקוקים למימון מעבר ל 70% יכלו לקבל אותו תוך כדי רכישת ביטוח לחלק המשלים שמעבר ל 70% – ביטוח EMI, כיום לאחר הנחיות החדשות של בנק ישראל מחודש נובמבר 2012 המאפשרות לבנקים להלוות עד 75% מימון בוטלה האפשרות לקבל הלוואה מעבר ל 75% ולמעשה ביטוח EMI לא יכול לעזור במקרים אלו – קיימות אפשרויות למימון נוסף אך הוא דורש חשיבה מחוץ לקופסה.
במהלך נובמבר 2014 הועלתה הצעת חוק לאפשר מימון של עד 90% משווי הנכס, אך הצעה זו הוקפאה בינתיים. שימו לב, ככל שאחוז המימון לו אתם זקוקים מהבנק נמוך יותר, כך הריבית שתקבלו מהבנק תהייה נמוכה יותר.
מעוניינים להתייעץ בעניין? השאירו פרטים בדף משכנתאות ברוקר ומומחה מימון ומשכנתאות ידבר איתכם.
