כמעט כל רוכש נכס מכיר את הבקשה של עורך הדין שמבקש ממנו להוציא אישור עקרוני לפני החתימה על הסכם הרכישה, בפרויקטים של מחיר למשתכן קיימת חובה להציג את האישור הנ”ל לפני החתימה על ההסכם. אך האם האישור הנ”ל אכן נחוץ והאם הוא “מכסה” את הרוכשים מבחינת המשכנתה?
הפירוש שלי לאישור העקרוני מהצד של הבנק הוא: “בדקנו אתכם לפי הנתונים שדיווחתם לנו (הכנסות, שווי נכס וכו’) וכעקרון אנו מוכנים להלוות לכם כסף בגובה X שקלים כפי שביקשתם” – האישור יורכב ממספר מסלולים (בהתאם להנחיות של בנק ישראל) ובסוף תמצאו את הכוכביות של אותו אישור – התניות שתצטרכו לעמוד בהם כדי שהבנק יעניק לכם את המשכנתה
מה זה בעצם אישור עקרוני?
האישור העקרוני הוא הבסיס הראשוני ביותר להלוואת המשכנתה, מעבר לאותה בדיקה ראשונה (שמסתכמת בגובה הכנסה ושווי נכס) הבנק באמצעותו מעמיד לרשות הלווים מסגרת אשראי ולמעשה שומר להם את הזכות למשוך את כספי המשכנתה למשך 45 יום (בד”כ). יחד עם זאת הריביות המופיעות באישור העקרוני נשמרות בד”כ ל 24 ימים, במידה ולא משכתם בפועל את כספי המשכנתה במהלך אותם ימי התוקף של הריביות – הבנק אינו מחויב לשמור את הריביות המופיעות באישור (ז”א יכולות הריביות לעלות וגם ההחזר החודשי עליו יעלה).
מתי ניתן למשוך את כספי המשכנתה?
בפועל הבנק יעביר את כספי המשכנתה בהתאם ללוח התשלומים המופיע בחוזה רכישת הנכס ורק לאחר ביצוע מספר פעולות בירוקרטיות, החל מהחתימה על החוזה הלוואה בבנק, ביצוע שמאות במידה ומדובר בנכס יד שנייה, החתמת המוכרים על כתבי התחייבות, חתימה של הלווים על ייפוי כוח נוטריוני, ביצוע רישום הערת אזהרה לטובת הבנק וכמובן ביטוח חיים ונכס (לעיתים יש גם דרישות מעבר) – רק לאחר שכל אלו יבוצעו במסגרת ימי התוקף של הריביות ניתן למשוך את כספי המשכנתה בהתאם לריביות שבאישור.
אישור עקרוני – הנקודות שחשוב לשים אליהן לב
תמהיל הרכב המשכנתה
באוגוסט 22 שונה אופיו של האישור העקרוני (בהנחיית בנק ישראל) וחלוקת כספי הלוואת המשכנתה מורכבים משלושה תמהילים זהים לכל הבנקים, קיימת אפשרות לתמהיל נוסף לפי בחירת הלקוח. התמהילים הללו מאוד שבלונים ולא תמיד הם יתאימו לצורך האמיתי של הלקוח, לכן לא בטוח שהתבססות על תמהיל כזה או אחר נכונה לכם באותו אישור עקרוני.
התניות שונות באותו האישור
באישורים העקרוניים יש לא מעט התניות, רובן סטנדרטיות, בכדי לממש את האישור העקרוני ולמשוך את כספי המשכנתה יש לעמוד בכלל ההתניות המופיעות באישור לרבות שיתוף פעולה של המוכרים בחתימה על כתבי ההתחייבות של הבנק. בנוסף ישנו צורך ביטוח החיים למשכנתה – בלי ביטוח זה הבנק לא ישחרר את כספי המשכנתה – במידה וללוים בעיות רפואיות שיכולות לייקר מאוד את פוליסת הביטוח חיים ואף למנוע מהם את הביטוח, יש לבחון את נושא זה מראש ולמצא פתרון מבעוד מועד לבעיה זאת.
במידה ושווי הנכס כפי שציין השמאי (בעיקר בעסקה יד שנייה) נמוך מהשווי כפי שהוצהר בבקשה המקורית, הבנק יעניק את הלוואת המשכנתה בהתאם לאחוז המימון שהינו מגזרת משווי הנכס, כמו כן אם הנכס בעייתי מבחינת רישום, חוקיות וכו’ למרות שיש אישור עקרוני הבנק לא יאשר את המשכנתה (אני ממליץ לכם לקרוא מאמר בנושא שמאות מוקדמת).
לסיכום
חשוב מאוד לזכור שהבנק בודק את הלווים בשנית בסמוך למשיכת כספי המשכנתה, במידה ויתגלו שינויים קריטיים שלא הוצהרו בזמן קבלת האישור העקרוני, החל מפגיעה בשכר, התחייבויות כספיות שונות חדשות, אין אפשרות לקיים ביטוח חיים, או התגלו דברים מהותיים בשמאות – כל אלו יכולים לשנות את התנאים שהוצגו על ידי הבנק בתחילת הדרך הן לגבי גובה המשכנתה או החזר החודשי ואף לקבל סירוב של הבנק להעניק לכם את המשכנתה, למרות שיש אישור עקרוני – אך לטענת הבנק לא עמדתם בהתניות שהוא הציג.
אני טוען שאישור עקרוני הוא לא חובה הוא nice to have, אסור להסתמך רק על האישור הנ”ל, צריכים להבין את כל הדרך מהרגע שהתקבל האישור עד רגע משיכת הכסף מהבנק.
בהצלחה, עופר לוין.
מעוניינים להתייעץ? יש לכם שאלות? השאירו פרטים מלאים בטופס כאן ונדאג שמומחה יחזור אליכם בהקדם.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
