במרבית עסקאות הנדל”ן בדרך כלל נדרשים הלווים להזמין שמאי בכדי שזה יעריך את שווי הנכס הנרכש, בעיקר בעסקאות יד שניה או רכישת קרקע או אישור תקציב בהליך בניה עצמית.

השמאי למעשה משמש “העיניים של הבנק”, מכיוון שכל עסקת מקרקעין טומנת בתוכה מרכיבים משפטיים רבים, הבנק דורש לבדוק את העסקה ב “שטח” ולא רק “על הנייר”, לשמאי שני תפקידים עיקריים:

• הראשון, לבדוק את הנכס מבחינת מצבו המשפטי, לזהות את הנכס ברישומים השונים והאם הם תקינים, לבדוק שאין חריגות בנייה ושהנכס הינו חוקי (בנוי תחת היתר בנייה), כמובן גם לבדוק שהנכס אינו מופיע ברשימת המבנים המסוכנים וכו’.

• התפקיד השני של השמאי הוא להעריך את שוויו הנכס עבור הבנק, חשוב לשים לב שיכול להיווצר פער בין המחיר שהקונה מוכן לשלם או המוכר מעוניין למכור לבין שווי הנכס עבור הבנק כפי שיקבע השמאי. השמאי מתייחס בעיקר לשווי “הנדל”ני” של הנכס ואינו יוסיף לשווי את הערך הסנטימנטלי אותו יוסיף המוכר. השמאי גם לא תמיד מתייחס ייתר על המידה לאיכות השיפוץ של הנכס אם כזה נעשה – החלפת צנרות מים וחשמל דבר המעלה את ערך המכירה אך לא בהכרח את הערך הנדל”ני של הנכס.

במקרים של חריגות בניה סבירות, יפחית השמאי משווי הנכס את שווי עלות השיפוץ (לפי הערכתו) בכדי להחזיר את הנכס לקדמותו (בהתאם להיתר המקורי).

שמאות במקרה של בנייה עצמית

בשמאות לטובת בנייה עצמית, השמאי יבדוק את שווי הקרקע, את היתר הבניה ואת עלויות הבניה כפי שיוצגו לו על ידי הלווים, השמאי גם יקבע את שלבי הבניה והשווי של כל שלב ושלב – חלק זה חשוב ביותר מכוון שבהתאם לשלבים הללו יקבעו סכומי שחרור כספי המשכנתה – לכן סיכום תשלום הכספים לקבלן צריך להיות בהתאם לדו”ח השמאי.

בסיום הליך השמאות, מוציא השמאי דו”ח לבנק הכולל את נתוני הנכס, מצבו המשפטי, תיאור מדויק של הנכס ושל הבניין והסביבה, כמובן שיוסף את שווי הנכס כפי שהוא מצא לנכון להעריכו על פי הנתונים שבדק.

חשוב לשים לב, מבחינת הבנק שווי הנכס לטובת הלוואת המשכנתה ייחשב לפי הערכת שמאי או חוזה הרכישה – הנמוך ביניהם!

היה ובפועל לפי הערכת השמאי יקבע ששווי הנכס נמוך יותר,  אחוז המימון יקבע בהתאם להערכה זאת.

לדוגמא: נכס שתומחר ב-2 מיליון ₪ והכוונה הייתה לקבל מימון של 75% אך בפועל השמאי העריך את הנכס ב-1.9 מיליון ₪, כלומר הבנק יאפשר הלוואה בגובה של 1.425 מיליון ₪ (75% מהערכת השמאי) ולא 1.5 מיליון – ז”א חוסר של 75 אלף ₪.

שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה רכישה

במרבית חוזי הרכישה, אחד הסעיפים מציינים שניתנה לקונה האפשרות לבדוק את הנכס בעצמו ו/או באמצעות בעלי מקצוע, לכן ברגע שנחתם חוזה רכישה (אם הנכס נבדק על ידי בעלי מקצוע או לא), החוזה מחייב! וכל גילוי שלאחר החתימה על חוזה הרכישה באחריות הרוכשים בלבד. לכן קיימת האפשרות לבצע שמאות מוקדמת שלפני החתימה על החוזה רכישה – מהלך שישקף לרוכשים את מצב הנכס מבחינה משפטית, חוקית וכו’ וכמובן את השווי כפי שבדק אותו השמאי.

אני בדרך כלל ממליץ שבמקרה של נכסים ישנים, בעייתיים, מבנים גדולים והרבה דירות או אחוז מימון גבוה (75%), לבצע שמאות מוקדמת לנכס בכדי לא להיכנס למצב בו השמאי גילה בעיות או העריך את הנכס בסכום נמוך לאחר חתימה על חוזה הרכישה.

בעסקאות יד ראשונה מקבלן שיש לקבלן ליווי בנקאי אין צורך בביצוע שמאות ושווי הנכס יקבע לפי המחיר הרכישה בפועל, הבנק אינו מתייחס לשווי הנכס בסיום הבנייה.

לסיכום:

תפקיד השמאי בעסקת מקרקעין חשובה ביותר, על אחת כמה וכמה ביצוע השמאות שלפני הרכישה (שמאות מוקדמת) השמאי יבחן את הנכס “במשקפיים” מקצועיות שונות מאלו של עורך הדין, המתווך, המוכר וכמובן “מהמשקפיים” שלכם. ורק לאחר ביצוע אותה שמאות יהיו לכם כל הכלים להשלמת התמונה וקבלת ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.

בהצלחה, עופר לוין.

מעוניינים להתייעץ? יש לכם שאלות? השאירו פרטים מלאים בטופס כאן ונדאג שמומחה יחזור אליכם בהקדם. 

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ החמישית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.

הדפסה ושיתוף